ザ・宝塚タワーってどうですか？Part2

名称 ザ・宝塚タワー
所在地 兵庫県宝塚市南口2丁目500番3(地番)
交通 阪急今津線「宝塚南口」駅徒歩1分
地域 商業地域
地目 宅地
建ぺい率 100%
容積率 800% (総合設計制度採用による)
敷地面積 2,572.44m2 (実測面積)
建築面積 1,393.02m2
延床面積 30,177.98m2

この数字見ると容積率800%どころじゃなくないですか？　1100%ですよ。
なんでこんな事が可能なんでしょう？

想像できんかっただけだろう。

確かに計算すると1200%近いですねぇ。普通500%のところが緩和されて800%だと思っていたのですが違うのでしょうか？

まぁ、アナタが心配しなくてもココは合法的に建築されます。

床のコーティングって必要なんでしょうか？
知り合いに聞くとどちらにしても傷つくときはつくとの事でした。。
まあ、結構コストかけて傷ついたときのショックがでかいというのもあり、悩んでます。

あと、食洗機も5人分か6人分かに大きな差はあるんでしょうか？皿二枚分とか書いてあったので、5人分で十分かなって思った次第です。

UVフィルムも南向なので必要かと思ってますがこれまたなかなか安くないですもんね。

>>224
どういうふうに建築許可が出されたか知らないけど、わかるように説明してくださいよ。

容積率が800%（総合設計制度により緩和してこの数字）となっているのに、なぜ敷地面積2572㎡で延床面積3万㎡ぐらいの建物を建てられるのでしょう？

一度、宝塚市役所開発指導課に問い合わせてみたらいかがですか？

私も気になりますねぇ。なんで1000%以上の容積で建築できているのでしょう。

このあたりの小学校区が変わるらしいですよ
変わればかなりマンションの価値が下がるらしいぞ
近辺住人は反対運動してるらしいけど小学校も定員オーバーだしまぁ無理だろうね
今、数千万で買っても住むころには1千万は落ちるだろうなナァ～ムゥ～

ちなみにこのマンションマンションのセンターに機械式駐車場があるんだけど
低周波騒音って聞こえないくらいの音の問題はクリアーできてるのかな？
問題を抱えすぎだろう

駅から近けりゃなんでもいい人が多いって事やねんから、どうでもいいんちゃう。

価格はどうなるかわかりませんが、近隣マンションはそれ以上に下がる事になりそうですね。
向かいのタワマンの価格は1000万も落ちてませんし。
宝塚タワーも直ぐ売れそうな間取りが多いので
資産価値は結構維持するんじゃないかな。

229
おんなじ事何回も何回も訪れて書かない！語弊あるが宝塚の小学校ごときでそんなに資産価値変わらんぞ。まあまあいいかなあという程度！公立高校のレベルに差がある北摂とかじゃあるまいし。良く見えるのはそこそこの私学が近隣にあるから。
ほんま井の中のカワズでんな〜。もう少し全体感を持って物事をとらえて勉強しましょう。

第一、今悪くて有名ですよ。教育も悪い。西山が一番人気校ですね。
今は校区が第一であることなんて売りになりませんから(笑)

また校区バカ親出現。前スレに戻って全部読み返してきたら？？

校区とかまだ言ってる人いたんだ(笑)
かなり前に終わった話だしここの人は別にいいって思って買ってるよ。
過大規模校にわざわざ通わせたい親なんて少ないから変わるなら変わるでいいでしょう。
第一小学校は猥褻教師も出てるし、教育レベルも普通か他校以下。何がいいと言ってるのか逆に聞いてみたいですね。

第一はギリギリやっていける範囲。
逆瀬台小学校の廃校のためにいってもらいたいみたいですよ。
市に問い合わせてください。
少し減ったくらいじゃ第一は何も改善されませんから！逆瀬台小学校の為ですよ。
音楽会は変わらず三回に分けてあるでしょうね。
その分授業も遅れて大変みたいですよ。
参考までに！

現在、ほぼ9割が契約済の状況です。
その中で小学生のお子さんは10名弱程度。
当人には大変需要な問題だとお気持ちお察し致します。

ただ上記から、このマンションに限っては
校区は大きな問題にはならないと言う事だと思います。
あらゆる世代・生活スタイルに対応できるのが理由だと思います。

『我が子のために第一小へ』などと言っていた親は第一小がブランドだと勘違いしているだけ。
そもそも我が子のためでもなんでもない自分たちのためなのです。

入学後、確実にモンスターと化します。

武庫山のマンションの人たちは、どちらかというと裕福じゃない家庭が多いから、校区が変わると困るって必死みたいだったけど？
どちらにしてもマンション乱立で武庫山なんてマンション価値大暴落してると思うんですけど(笑)

校区変更の話、武庫山は今は対象外でしたよ。
中学は光が丘が確実にあふれるので、変わるみたいですが。

武庫山の親は騒ぐのが好きなだけでしょ。
自分のマンション群の価値が下がるからってタワーの建設も反対運動してたみたいですよ！

署名出したりしたみたいですね…
感じ悪いな。

武庫山ってグラドメゾンですか？

ここは宝塚ワワーについての情報交換の場です。

237にも書かれてますが、このマンションには校区は影響ないと思いますので。

それと誹謗中傷はやめましょう。

名前知らないけど公園あるとこはおばさんたちが溜まって文句ばかり言ってるよね。

なんしか、ココで校区･教育談義は

なんしか、ココで校区･教育談義はやめて下さい。
他所でやって下さい。

校区のことなんかどうでもいい。
あのあたりの並びのマンション住民が反対運動の話は聞いたことあるけど、そんなの反対運動しても無駄にきまってる。商業地だし作るものを決めるのは自由。資産価値が下がるのなんて自分たちが買う場所に失敗しただけでしょう？
とりあえず1000％越えてる件は誰か問い合わせしたら教えてほしいです。

私も校区はどうでもいいんですけど、容積率の件は気になります。
数字が誤っているのか、それともなんらかの理由によって1000%以上が許可されたのか。

子育て世代向きではないんでしょ。駅前だし。

1000%超えてると何か問題でも？

違反なんじゃないの？

子育て向きでない理由は？？？
公園がついてないからですか？

公園正直いらんよね。おばさんたちの溜まり場、いじめに使われたりね。

>>248
>>249
だから〜気になるなら、こんなところでｸﾞﾀﾞｸﾞﾀﾞ言ってないで市役所に聞けば？

ジオの方は環境も良く子育てには最適だと思います。

敷地内は長閑な感じはありますね。
ただ目の前に国道があり、少し落ち着かない気がします。
あと立地が中途半端なのが残念です。
一度MR見に行ったのですが生活感なさすぎで、
老後ならまだしも行動意欲をそがれそうで。
書き込みにもあったように大量に売り残っているのが
その証だとおもいます。
個人の価値判断だとは思いますが
個人的にはやめて良かったと思います。

市役所に問い合わせしてみます。

⇩
ジオタワー２棟で８９戸
も売れ残ってるみたいですね
ココはかなり後から売り出してまだ建ち上がってもないのにブッチギリの売れ行きですね！
No.190 匿名 [2010-12-13 07:47:11][×]

このマンションが駅前なのに比較的リーズナブルなのは、総合設計制度で宝塚市から容積率のボーナスをうけられたから（サンビオラ建替えをする為の事実上の支援、利益供与）なのは間違いないので、その観点からもなぜボーナスの800%以上の1000%オーバーになっているのかは重要なポイントだと思います。

一般人が計算間違ってるだけじゃないん？

機械式駐車場（タワーパーキング）の容積率不算入が関係しているのかなぁ。
それでも計算は合わないな。

容積率不算入部分

エントランスホール
地下室の一部
駐車場・駐輪場の一部
スロープ
エレベーターホール
廊下、階段

これらの合計が約１００００㎡もあるってこと？

いずれにしても一戸あたりの土地の持ち分比率は極端に低いだろうね。
ここ検討して何度かMR行ってみたけど、階高は抑えてあるしオプション外せば部屋は安普請という感じｗｗ
２６０さんの言うように果たしてリーズナブルなのか？

総合設計制度(平成15年改正)採用による・・・という事であれば

「敷地に一定以上の空地を設けた場合、容積率が1.5倍まで建てることが認められる」

という事では。800→1,200

いや違いますよ。ここはもともと500%ですから。総合設計制度の緩和をうけて800%です。

実際この物件の資料では799%となっていますからね。

ザ・宝塚タワーは2572㎡で230戸なので、土地の平均持分は11.18㎡

ジオタワー宝塚は14056㎡で581戸なので、土地の平均持分は24.19㎡

↑ココと清荒神の不人気タワーを比べないでください。

なんでジオが出てくるのか？
あそこは半額くらいにしなきゃ完売は無理な物件です。そんな所と資産価値比べても意味がない。
買った人には気の毒だけど、絵餅の話しで
ラビスタの二の舞になりますよ。

屋内に駐車場や駐輪場を設ける場合、延床面積の1/5までは容積率に算入する必要がないので
約3万㎡の延床面積の内6千㎡は除外、地下室の容積率不算入で2千㎡弱は除外（ここの地下は広いです）、
共用部（廊下・エントランスホール・階段等）で2㎡強は除外、これで帳尻が合いますよ。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↑
共用部（廊下・エントランスホール・階段等）で2千㎡強は除外、これで帳尻が合いますよ。

先日行ったとき、夜も作業中でした。

ごちゃごちゃ言うとらんと正月明け、市役所行って納得いくまで聞いてこい！！！

X'masイヴの南口。完成後もイルミネーション残ってればいいですね。
ちなみに「生」は1/16にライトアップされるそうです。
これも完成後も継続し欲しいですね。

ここの書き込みを見ていると、そんなに人気とも思えないけど。
話題だけのような気がします。

この間、ＭＲに久々にお邪魔しました。
何点かの変更内容を承認するという事でしたが、
駐車場への車の進入方向が、後ろ向きから前向きに変更とありました。
私は車所有するつもりなかったので、意識していませんでしたが
元々後ろ向きだった事に多少驚きがありました。
車持ち込みの方、良かったですね。

先日書き込みにあったパン屋さん行ってきました。
品数は多くはないですが、可愛らしいお店で
休みの日のブランチに買いにいくのもいいですね。
テナントにカフェが入るという書き込みもあったので
楽しみ増えます。

テナント進展あるんでしょうか？
まだ先ですがきになります。

1週間前と比べて契約戸数1戸増えてました。
その他部5戸程部屋替えしていたようです。
僅かですが上層階も残っているようです。
年明けから3月まででどれくらい販売出来るかで
MRの閉鎖時期が決まるんでしょうね。
早めにオプション決めとかないとダメですね。

角部屋の販売は順調のようですね。

マンションによってはダミーのバラがあるそうですから、あまり当てにはならないとか。

ここは、そんなセコい小細工する必要ないですわ。
対岸の大量売れ残りツインタワーなら有り得るけどな。

いつもジオのスレをあらしてるあんたもよいお年を

たぶん年始早々に完売しそうです。

たぶん年始早々に完売しそうです。

新年明けましておめでとうございます。
2011年、入居まで後1年と7ヶ月、
その日を楽しみに今年も頑張ります！

無事完成すればいいけど？？？

よく調べて物件は買いましょうな；；）

分かりました！
築２年のジオタワーだけは買いません！

分譲はあとわずか。モデルルームの閉鎖も近いかも知れない。あとはテナントいい店決まると良いですね。楽しみです。

テナントも完売という事でしょうか？
状況ご存知であれぼ教えて頂けませんでしょうか？

テナント物件はまだ残っているようです。
小割のテナントになっているところをぶち抜いてまとめて借りるテナントもあるそうなので
テナント数の割りには物件数は埋まってますが、まだ3分の1程の契約状況ではないかと思います。

モデルルームを見に行って気になった事がありました。

購入される方は学区など関係ない方が多いらしく老人専用マンションらしからぬ雰囲気が漂っていますし
介護施設などは無いように思われます。

28階建てのタワーマンションでエレベーターが少ないのは老人の方が多く人の動きが少ないから
最低数で良いからだと思いました。

クリニックのテナントなどあれば良いと思います

今のところ、デンタルの入居は決まっているそうです。

おそらく1階にペットショプ、カフェ、ブティック、
2階に歯医者さんと美容室が入居希望と聞いてます。
1階のカフェと2階の歯医者さんは3区画契約のようです。

居住階同様、北向きでもあるにも関わらず、
川沿い区画の人気が高いようです。

コンビニ含め大手チェーン系列の
直営・ＦＣの応募はまだないようです。
その他情報あれば是非教えてください。

少しづつ決まり始めてるんですね。
小児科や内科など入ったら嬉しいですね。

託児所、医療関係、ドラッグストア、成城石井的なスーパー（小規模）、出前出来る寿司屋とか麺類屋なんかがええようなきがします。

あとパスタ的なイタリアン。

スタバお願いします。

コンビニも。

信長書店、ドンキホーテ、100円ショップ、アダルトDVDが豊富なレンタル店

↑ 上の意見に、ここの管理人この物件の営業さんでしょうから教えて。

ペットショップ、飲食店と同じ屋根の下って、どうなんでしょうか？

ごきぶり、ネズミ、異臭、などなど、気になります。

飲食店は火災が怖いからあんまり入ってほしくない…

本日「生」のライトアップが18時からおこなわれます。
タワー完成したら住民の方は1つ楽しみがふえますね。

これです。間もなくです。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/index.asp?PTN=ofc&OOM=2&of...

さっき撮影してきました。
今日はＴＶの取材やらで多くの人が見に来られてます。

続くといいですね！

北側と東側の部屋からは、たぶん見えますね。
南側、西側の部屋からは、見えないです。

残念。南西角部屋です。
下降りて観にゆきます‼

あの震災で阪急の鉄橋、無事だったんですね。

私も宝塚南口付近の阪神大震災の地震の影響を知りたいです。
駅付近はどうだったのでしょうか。宝塚南口は戸建てが山の斜面に連なってるのでそちらの方が被害が大きかったですか
地元ではないので皆様教えて下さい

南口駅はたいした被害なしでした。
当時高校生(県宝)でしたが、中山の方に住んでた友達はたくさん全壊したりして仮設暮らししてましたね。
武庫山から月見山にかけては、かなり地割れがひどかったです。
県宝も、学校のグランドの真ん中が亀裂がはいり、使えなくなりました

武庫山あたり、全壊しているおたくがかなりありましたよ。
うちも半壊でしたが住めなかったので、しばらく大阪に仮住まいしていました。
武庫山のマンション群あたりは同じ地震がきたら上が崩れてきてかなりヤバい気がします。

南口駅も次こそは壊れそうですね

南口も山のほうは結構酷かったですよ。

テナントは、どれくらい決まったんですか？
あと、１年と少しになりましたが。。。。

ペットショプ、カフェ、ブティック、歯医者、美容室が手を挙げられています。

4階まで進んでるようです。
日に日に景観が変わってきます。

あと残り何戸ですか？