グランファースト千里桃山台ってどうですか？Ⅲ

＞２１９
周辺物件で一緒に南千里の評判を上げようと言われましても、残念なことにグランファーストの存在で南千里どころか千里ニュータウン自体の評判を落としてしまっています。
しかもそれはこのスレッドが出来るよりもずっと前からグランファーストは千里ニュータウンの評判を落とす存在になっています。
購入されたくらいですから、それくらいは勿論ご存知ですよね？

今日友達と話してたら、あのマンション（グラン）いいよね～って話になりました。
このスレほどのメリットデメリット知っている人って一体何人いるのかな～と…。
周辺住民の目は厳しいかもしれないけれど、結局はたから見たら駅近で緑の多いステキなマンションになるのでは？
買いたい人は自信を持って買うといいと思います。
マンションは管理が大切ですから、お金が無い人ほど大切に使用すると思うし、お金がある人も気を抜かず、みんなで管理を頑張って資産価値を保ってください。

高いけど、まあまあいいんじゃないかな。

べつにパークと勝負しなくてもいいのでは？
パークを借金して買う人もいれば、
GFをキャッシュで買う人もるし、
どちらも好きで買うんだからほっとけば？？

219さん

だから現実 価値がさがってるんだったら、しょうがないやん。それを素直に受け止めて、これ以上さがらないように考えればいい。俺はバカといわれてもいいよ。ただせめても前向きにいきましょ。

＞２１３さん
＞何度も言われてる通り事実と可能性は意味が違いますので

試しにデメリット一覧を分類してみました。既存不適格系の話は将来的リスクでしょうが、他はどう見ても事実が多いですが・・・？？？


（事実）
・マスコミに何度も悪評で取り上げられ、全国的に悪評で有名
・バイブル「狙われるマンション」が存在
・地権者付きマンション
・地権者が多すぎる（254戸）
・地権者に恫喝する人がいる（狙われるマンション証言）
・地権者の約90世帯が決議時に新古売却・賃貸を考えている
・大規模なため管理組合運営が困難
・大規模の割に修繕積立金が割高
・高容積率（195％）
・詰め込みランドプラン、日当たり、開放感が微妙なところが多い
・大規模で高層のため部屋から駅まで時間がかかる
・大規模ゆえに部屋から駐車場やゴミ捨て場の遠いところが多い
・敷地内が上り坂
・駅から遠い西側棟だと駅まで徒歩10分程度
・直床でメンテナンス困難
・直床単純工法でLL40等級のメリット抹消
・可変性、省エネ性が低く、構造がチープ
・梁がたくさん出ている
・ギロチン天井
・二重天井は僅かの空気層のみ
・逆梁工法でバルコニーが狭い
・直床ノーマル工法かつギロチン天井の割には薄いスラブ厚
・無駄な共用施設が多い
・使わない多くの共用施設の維持管理費も負担する必要がある
・保育園は近いが入園困難
・周辺住民が反対運動
・周辺住民が行政訴訟
・コスモスイニシアが調停拒否で周辺住民と交渉決裂
・地権者同士の裁判歴あり（コスモスイニシアと老夫婦）
・反対運動が収まらず近所とコミュニティを築くことが困難
・メンテナンス会社が経験浅い京阪
・管理会社が低評価の大和ライフネクスト
・スケルトンリフォーム、リノベーションが困難
・ワイドスパンが少なく、間取りに工夫がない
・仕様が貧弱
・可動ルーバー面格子がない
・ペアガラスがない
・幹線道路隣接棟でも遮音対策が低い
・同一敷地内で何故か直接基礎工法と基礎杭工法が混在している
・玄関インターフォンがモニターなし
・大規模マンションの割にはセキュリティ面が不安
・北側洋室アウトポール設計で専有面積減少
・府営住宅に隣接
・4・5・8号棟中層以下と6・7号棟は眺望が期待できない
・6・7号棟は日照、通風、眺望、プライバシー性が最悪
・唯一の好条件1・2号棟は地権者が多数占拠
・パイプスペースが北側寝室に直で配置されている
・顧客軽視で不信感を抱かせるホームページ運営
・客から言われるがままホームページの数値を改訂



（可能性・将来的リスク）
・竣工後すぐに資産価値下落の危機
・将来的に高さ制限で既存不適格になる恐れあり（15階建44.6m）
・高さ制限次第で増改築、躯体修繕が不可になる恐れあり
・将来の建替えが事実上不可
・24時間ゴミ捨てゴミドラムでゴキブリが発生する恐れあり
・ファームガーデンで共用棟屋上から虫や農薬が飛散する恐れあり
・3・8・9号棟は電車、車の騒音、排ガス、ガソリンスタンドの異臭が気になる立地
・敷地内バーベキューで臭いが充満する恐れあり
・使い捨ての賃貸感覚で購入する人がいることで将来の修繕が不安
・千里ニュータウンに憧れながらも今まで手が出なかった低所得者層も購入する
・低所得者層の購入で数年後から競売、任意整理物件が出回る可能性あり

＞２１３

ついでにメリット一覧も分類してみました。メリットも全てが事実とはなりませんでした・・・。


（事実）
・2線2駅徒歩圏
・大規模ゆえに管理費が割安
・大規模ゆえに共用施設が充実
・大規模ゆえに敷地内の緑が豊富
・教育施設が近い（保育園、幼稚園、小学校）
・市役所出張所が近い
・公共施設ビルが新築予定
・スーパーと公園が近い
・自走式駐車場100％
・逆梁工法でハイサッシュ
・天井高が高い（2550～2600mm）
・フローリングLL40等級
・全戸ポーチ付き
・北側洋室アウトポール設計
・専用庭、専用駐車場プランあり
・劣化等級は普通の3級
・詰め込みランドプラン、日当たり、開放感が微妙なところが多いので割安
・1・2・3号棟は眺望が良い
・住所が桃山台1丁目1番


（可能性）
・1・2・4・5・6・7号棟は比較的静か
・管理会社がダイワサービスと合併する可能性あり
・エントランスから駅までが徒歩3分　　←エントランスからは無理
・周辺相場より割安　　←全体ではない、割安は悪条件の部屋がメイン

>226、227
まあ妥当な分類だな。
個人的にはメリットの「エントランスから駅までが徒歩3分」というのは可能性ゼロだから削除でもいいように思ったけど、メリット·デメリット一覧に書いてるし仕方ないか。

色々みて検討した自分なりの決定理由
他物件との比較

ブランズ：価格が高すぎる割に設備は普通
プレミスト：駅から近いようで高低差がある
ベリスタ：周りをマンションに囲まれる
ライオンズ：電線、線路が近い
ジオ：騒音、排気ガスが気になる
パークハウス：高い、ディスポーザーがない

以上でグランファーストに決定しました。

メリットにもう一つ付け加えてほしいものがあります。

みなさん気づいているかもしれませんが、それは外壁です。
最近はブランズ等コスト削減のため、内壁は吹き付けが多くなっていますが、
グランファーストは内壁がタイル張りなのです。

これはMRでもお金をかけたところだと言っていました。
年数が経つにつれ、タイル張りかそうでないかは見た目においてかなり違いがでてきますから。

226､227はどんな家に住みたいん？

>231
どんな家に住みたいと言うか、ただ単にメリットデメリット一覧を事実と可能性に仕分けしただけだろ？

安い、駅近、千里ＮＴ、２路線、平面駐車場。

私はこれだけで決めました。
現金購入も可能ですがローンは一応します。

デメリット表は参考になりました。

＞２３０
＞これはMRでもお金をかけたところだと言っていました。

完全にお金の掛け方を間違っている・・・・・。

>234
まずは中身（構造）にお金をかけて初めて外面（外壁）にお金をかけたと胸を張れるような気がします。
これだと中身（構造）にお金をかけずに意味のない所（内装）にお金をかけているベリスタと同じようなものです。
こんなことで胸を張るとは噂以上に京阪の営業さんはレベルが低いのでしょうか？

235です。書き忘れです。

もちろんタイル張りでそこにお金をかけたことは否定しませんよ！
しかし、234さんも仰るように京阪さんはお金のかけ方を少し間違えられているような気がします。

そんなこと気づかなかった。

内壁がタイル張りとは全然コストカットしてないじゃないですか。
なんかグランがいい気がしてきました。

>237
それくらいモデルルーム見たら気付くだろう。ここはどんだけ能天気な客ばかりなんだよ（笑）

＞＞２３７
えーホントにタイルを知らなかったの！？
見栄えするタイルにすら気付かないなら、そりゃ見えない部分の構造の問題に気付くはずないか··。

こんな何も見ない·考えないような人が何も考えずに購入してるとなると··入居後がちょっと心配になってきたなあ。

楽天家の方が幸福になりますよ。

今内壁タイル張りってどうなのかほかの物件とか調べてましたけど
意外と少ないんですね。

ちなみにパークハウスはどうなのでしょうか。
検討中なので気になります。

オプションのスペーシアについて質問です。
ネットで調べたら、色々種類があるようなのですが、どの種類になるのでしょうか。

あと注文したらエコポイントがつくようになるのでしょうか。
すいませんが誰か教えてください。よろしくお願いします。

エコポイントはつきません

私は2駅利用と眺望とハイサッシュですね。
千里から梅田まで見えるのがいいです。

友達を呼んでバーベキューしてみてみたいのですが。。
さすがにやりにくいですね・・・。

隣の家で焼肉するよりにおい届かないとは思うのですが

デメリッターと呼ばれているものです。
何故問題点を指摘してきたか。

一つ目は、土地がもったいないと思ったこと。
立地条件がよいにも関わらず、構造が貧弱で、土地が鳴いているような気がしました。
数十年ここに建ち続けるのに。ましてや、建替えに際し、複雑な背景があるのに逆なでするような物件にしてしまった。

二つ目は、千里ニュータウンが再生するためには同じ過ちを繰り返さないために、優良な物件を建ててほしいと思ったこと。優良な物件とは何かマンション購入者が見極める目を持ち、選別するようになれば事業主も良い物件を提供せざるを得なくなる。自ずと千里ニュータウンは優良物件が多くなり、資産価値を保てるようになる。

三つ目は、マンション購入者に情報を提供すること。特にここのスレでは、マンションの構造等の知識に乏しいと思われる方が多かったので、重要なポイントを理解したうえで購入の判断をしてほしかった。

四つ目は、単純にメリット、デメリットを洗い出したうえでこの物件がどのように評価されるかを検証したかったこと。ひいては、南千里も含む今後の千里ニュータウンの将来を予測したかったこと。

以上です。他のスレでも同じスタンスで指摘はしています。

＞243

＞ちなみにパークハウスはどうなのでしょうか。

タイル張りです。

内壁タイル張りのメリットをどなたか教えてください。

断熱性、遮音性を高める等、複層ガラスにしなかった弱点を補うようなものなのでしょうか。

あいかわらず「構造がチープ」の具体的根拠がないのに、スローガンのように連呼されてる。

たぶん「地権者あり物件なのに安いのなら、構造がチープなはず」と思ってるということなんでしょうね。

南千里の他のマンションと比べても、構造・仕様は、せいぜい同等、防音は同等以上にしか見えない。
（ボイドスラブって、床コンクリに空洞入れる工法なんですね。これこそ見栄え重視で、実はコストカットでないの？）

ここでの議論でそれが明らかになってしまったので、他のマンションはキツイ状況に追い込まれてしまうと思います。
（ここの議論がどこまで影響あるかは分かりませんが）

>247
ここの購入者および購入予定者は複雑な背景や構造、千里ニュータウンの将来、自分のマンションの行く末などを全く気にしない人ばかりですよ。
そもそも、千里ニュータウンの将来を考えている人は、ここが例え構造や仕様がハイスペックだったとしても検討すらしないでしょう。
複雑な背景の焦点がまさに千里ニュータウンの将来に関わる問題でした。
それを完全に反故にしたデベロッパーと地権者の罪は非常に大きく、特に桃山台の住民を敵に回し、今後も改善が見込めない今の現状で、247さんの指摘するポイントのようなことを真剣に考えて調べたような通常の判断力がある人ならば購入検討すらしません。

>249
見た目の問題がほとんどです。

>>250

つける薬がない・・・。
正直あなたのレスは、購入検討者の方々に迷惑かけています。

＞＞２５０
＞あいかわらず「構造がチープ」の具体的根拠がないのに、スローガンのように連呼されてる。

もうそのような状況は見かけないですけど？？

前スレパート２あたりから根拠はどんどん示されていますけど？？

メリット、デメリットともに、少なくともメリット・デメリット一覧の内容については既に実証済だと解釈しますが？？

すみません、デメリッターの肩を持つ訳ではありませんが、２５０さん発言のようにそのような煽るようなことを言うのではなく、とりあえずきちんと読んでみることだと思います。

もしわざとスレッドを荒れさせようとして、そのような挑発的な発言をされているなら退場願います。

250さんは荒らしさんですか？

デメリットを我慢して、価格で妥協して買いましたが、そのようにデメリットを更に掘り返して、デメリットをもっと目立たせようとされると、正直言って腹が立ちますし、悲しくなります。申込みしたことをやっぱり後悔してしまいます。
妥協も必要と我慢して買った者もいるのです。嫌がらせは止めなさい。

>250
この人何者？ただの荒らし？愉快犯？
理解力が乏しいだけならまだ同情するけど、検討者を装いながら煽ってわざと言ってるなら二度と来ないで欲しい。

構造・立地はメリット・デメリット、それぞれの価値観と価格のバランスで決めればいいこと。
私の主観では、致命的な欠点はない。
建て替えの経緯は本も読んだし、旧住民（地権者ではない）にも聞いたが、個人的な意見としては地権者に同情しました。
トータルで判断しました結果、申し込むことにしました。
相当迷いましたが、最終的には環境と利便性で決めました。
ここの希望者を何も考えてないとか、千里に住んでもらいたくないとか言う輩、どんな立場でものを言ってるのか。
例の恫喝者と五十歩百歩だと思う。

内壁のタイル張りはかなりメリットが高いです。

20年前に建築のマンションを見てください。
外壁は汚れ、廃屋のようなマンションがごろごろしています。
しかし、一方タイル張りはそこまでの築年数を感じさせない。

防音や断熱効果はないけれど大きなメリットだと思います。

>257

いくらデメリッターが憎いからといえ、人の家の中にガス噴射する地権者と同じにするのもどうかと思います。

買った人、買わなかった人、それぞれにそれぞれの理由があってのことでしょう。
それはお互い尊重しましょう。




それにしてもこのマンション、他所では滅多にお目にかかれないくらいのありえないくらいのデメリットの量と内容ですね。
場所が場所だけに勿体ない。完全に素人デベの大失態ですね。

立地
グランファースト＞ベリスタ＞グランハート

仕様
ベリスタ＞グランハート＞グランファースト

価格
未定だが予想で
グランハート＞ベリスタ＞グランファースト

学校区
グランファースト＞グランハート＝ベリスタ

構造
ベリスタ＞グランファースト＞グランハート

外見
グランファースト＞ベリスタ＝グランハート

悪評
ライオンズ＞グランファースト＞ベリスタ

売れ残りは、グランハートかな！！

マンコミに営業マンの出没率
グランハートがＮｏ１(どこでもライオンズの営業の書き込みが悪評を呼んでいる)

と言った所

グランハートが売れ残り率Ｎｏ１でしょうか

やっぱり、長谷工マンションの性

高圧電線と阪急真横で施工が長谷工で、残念物件でしょうか

ベリスタも良かったが、９０㎡以上はやはりグランファーストかな！！

↑↑↑

そんな書き込みをしたら直ぐに否定のなりすまし書き込みされてしまいますよ

もう肯定レスはやめよう、否定レスだけになると、誰も書き込まなくなるから。否定レスの方々は、肯定コメントを見ると否定コメントしないと手が震えて幻覚・禁断症状がでるんじゃない？

見えないところ（背景にあるトラブル、構造）は客に隠し、モデルルームで見えるところ（価格、外壁タイル）をアピールして売り捌く計画だったそうですね。
実際、モデルルームでの営業トークの主は価格と見た目ばかりですから（笑

しかし誤算だったのは狙われるマンションや競合デベ営業さんなどに背景のトラブルや構造の欠点をたくさんバラされたことですね。

初めからすべてを明らかにしてセールスする姿勢があれば、もう少し違った結果が出たかもしれませんが、色んな方が言ってるように、営業の姿勢は不親切なスタイルですよね。

まあ普通の人はガス噴射させる地権者や脅しの手紙をポスティングする地権者、いたずら電話や脅迫電話をかけてくるような地権者と一緒に住みたいとは思わないですよ。
いっそ、地権者を全員杭が無い1・2号棟に隔離して、1・2号棟の周りをフェンスで囲って、敷地内でありながら別マンションにしたらどうかなあ？
それなら私ももっと前向きになれるけど。このままだと総会の時は地権者の顔ばかり見てしまいそう。

近隣トラブルやデメリットの質問しても、「なんとかなる」とか「そんなもんです」とか、いい加減と感じる回答は多かったですよね。
あと、笑ってごまかすのもどうかと。
問題山積みだからこそ、営業は真摯な対応をすべきなのに。

同じく問題山積みのライオンズがどのような営業するかですね。

>264
了解です～。

>265、266、267
朝早くからのお勤めご苦労様です。必死さが伝わってきて痛々しいです。

色々皆さん大変ですが、とりあえず営業はどうにかして欲しいですよね。