グランファースト千里桃山台ってどうですか？Ⅲ

○メリット
・エントランスから駅までが徒歩6～7分程度　★★★★
・2線2駅徒歩圏　★★★★
・大規模ゆえに緑と共用施設が充実の割に管理費が割安　★★★★
・教育施設や生活利便施設が近い　★★★★★
・公共施設ビルが新築予定　★
・自走式駐車場100％　★★★
・逆梁工法でハイサッシュの部屋がある　★★
・階高が低い割に天井高が高い（2550～2600mm）★★
・フローリングLL40等級 　★★★
・北側洋室アウトポール設計の部屋がある　★★
・全戸ポーチ付き　★★
・詰め込みランドプラン、日当たり、開放感が微妙なところが多いので周辺相場より割安　★★★★★
・1・2・3号棟は眺望が良い　★★★★
・内壁がタイル貼り　★★★



×デメリット
・過去のトラブルをマスコミに何度も取り上げられ、建替え失敗物件として知られている　★★★
・真相を暴いている書籍「狙われるマンション」が存在　★★★
・地権者が多すぎる（254戸）地権者付きマンション　★★★★★
・地権者に恫喝やガス噴射した人がいる（狙われるマンション証言）　★★★
・地権者の約90世帯が決議時に新古売却・賃貸を考えているため、竣工後資産価値下落の危機　★★★★
・大規模なため管理組合運営が困難　★★★★★
・高容積率（195％）　★★★
・将来的に高さ制限で既存不適格になる恐れがあり（15階建44.6m）、増改築、躯体修繕が不可になる恐れがある　★★★★★
・将来の建替えが非常に困難　★★★★
・詰め込みランドプラン、日当たり、開放感が微妙なところが多い　★★★★★
・大規模ゆえに部屋から駅や駐車場やゴミ捨て場が遠いところが多い　★★★★
・敷地内が上り坂 　★★
・直床ノーマル工法でメンテナンス困難 　★★★★
・薄いスラブ厚の直床ノーマル工法でLL40等級のメリットが出ない 　★★★
・ギロチン天井がない部屋は直床ノーマル工法の割には薄いスラブ厚 　★★★★★
・可変性、省エネ性が低く、構造がチープであり、スケルトンリフォーム・リノベーションも困難 　★★★★★
・梁がたくさん出ていて、ギロチン天井もある 　★★★★
・二重天井は僅かの空気層のみ 　★★★★
・逆梁工法でバルコニーが狭い　★★★
・無駄な共用施設が多く、使わない多くの共用施設の維持管理費も負担する必要がある 　★★★★★
・保育園は近いが入園困難 　★★★
・周辺住民が反対運動・行政訴訟中のため、近隣住民とコミュニティを築くことが困難　★★★★★
・コスモスイニシアが調停拒否で周辺住民と交渉決裂（地権者の老夫婦との裁判歴もあり）　★★★★
・メンテナンス会社がマンション経験の浅い京阪 　★★
・管理会社が企業評価が低い大和ライフネクスト（今後大和ハウスの力に期待）　★★
・仕様が貧弱で可動ルーバー面格子すらない 　★★★★★
・ペアガラスがない 　★★★★★
・幹線道路隣接棟でも遮音対策が低い 　★★★★
・同一敷地内で何故か直接基礎工法と基礎杭工法が混在している 　★★★
・杭基礎の杭の長さが20m以上ある 　★★★
・駐車場動線が悪く、敷地周辺の見通しが悪い 　★★★★
・容易に出入りできるため、大規模マンションの割にはセキュリティ面が不安 　★★★★★
・北側洋室アウトポール設計によって専有面積が減少している部屋もある 　★★
・府営住宅に隣接　★★
・3・8・9号棟は電車、車の騒音、排ガスが気になる立地 　★★★★
・4・5・8号棟中層以下と6・7号棟は眺望が期待できない 　★★★★★
・6・7号棟は日照、通風、眺望、プライバシー性が期待できない 　★★★★★
・唯一の好条件1・2号棟は地権者が多数占拠 　★★★★
・敷地内バーベキューで中庭周辺低層階は臭いが充満する恐れあり 　★
・パイプスペースが北側寝室に直で配置されている部屋はアウトポールのメリットなし 　★★★
・使い捨ての賃貸感覚で購入する人がいることで将来の修繕が不安 　★★★★
・千里ニュータウンに憧れながらも今まで手が出なかった低所得者層も購入するため、数年後から競売、任意整理物件が出回る可能性あり 　★★★★



採点したら、メリット４４点：デメリット１５８点になった。
デメリットがたくさんあるマンションだし、これくらいの差は出てしまうなという印象。
スーパーで買う日用品ならまだ許せるかもしれないけど、数千万円する買い物だと考えたら、常識的に考えて購買意欲はまったく湧かないかな。