23区内の新築マンション価格動向（その53）

みんな西へ。

楽天は、品川シーサイド
NTTは、大手町
KDDIも、大手町
味の素は知らん。

>東京駅から半径５ｋｍ圏内マンションは鉄ぺき

鉄ぺきの割には、売れなくて、在庫が山ほど溜まってるみたいけど(笑)

９カ月連続供給増、価格は８カ月ぶりに下落　首都圏・新築マンション
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN201011150005.html

首都圏マンション販売に変調の兆し　都区部３カ月ぶりマイナス
http://sankei.jp.msn.com/economy/business/101115/biz1011151416008-n1.h...

記事より
・１戸当たりの平均価格は２・３％減と、８カ月ぶりにマイナスとなるなど、好調を続けてきた首都圏のマンション販売に変調の兆しも出てきた。
・首都圏のエリア別の販売戸数は都区部が３・４％減少となったほか、神奈川県も１４・６％のマイナスに転じた。

また、不動産経済研究所の資料「首都圏のマンション市場動向（２０１０年１０月度）」より
・１０月の１戸当り平均価格、１平方メートル当たり単価は、４，５１２万円、６６，３万円である。
２０１０年９月は５，０２４万円、７０，９万円であったので、前月比総額では５１２万円（１０．２％）のダウン、１平方メートル当たり単価は４．６万円（６．５％）ダウンしている


前月比総額で５１２万円（１０．２％）のダウン、１平方メートル当たり単価は４．６万円（６．５％）ダウンはすごいですね。

新築も中古も下り坂のようです。
それにしても、１ヶ月で５００万円以上下がるのはすごい。

住宅ローンで苦しまない方法（１）〜「借り過ぎなければ恐くない」
http://lounge.monex.co.jp/column/moneyplan/2002/05/29.html

・住宅ローンの第１条は「借り過ぎない」こと
・住宅ローンは「年収の４倍」が死守すべきライン

今の３０代が老後迎えたときは、年金制度が崩壊している、もしくはないに等しい可能性もあるんからね。
ちゃんと貯蓄して、老後迎えんと正直怖いよ。

これからの時代、
定年までに住宅ローンはやっとこさ完済したけど、貯蓄がない
なんて自殺行為だね。

だから、住宅ローンはあっさり返せる程度にしておかないと。

まあ、売る側にしたら、住宅ローンさえ通して売っちゃえば、
あとで購入者の生活が苦しくなったって関係ないから、
過度の住宅ローンでも大丈夫だって言うだろうけど。

自分の身は自分で守らんと、誰も守ってくれないよ。

SUUMO 豊洲駅 111件
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ar=030&bs=011&rn...


豊洲の中古マンションの在庫がまた増えたようです。すごい勢いで増えてますね。

マーケットが好調なエリアは良いよな。

売れる見込みが無いところは、塩漬けでマーケットに出てこない(笑)

江東区のマンションストックを考えると出物はまだまだ少ないね。

順調に売れるエリアなら、マーケットに出す前に
仲介会社の店頭で売れる。
店頭で売れなかった在庫が増えているってことだよ。

429は豊洲の在庫を言ってるのに、432は江東区全域の在庫に擦り替えた。

旧深川区は古い物件が多くて、在庫が無いに等しい状態です。

キャピタルマークタワー、芝浦アイランドも余ってる！？

やまほど売りに出てますね。


SUUMO 田町駅の中古マンション 145件
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ar=030&bs=011&rn...

ワールドシティタワーズ、品川Ｖタワーなどいろんなマンションが
やまほど売りに出てます。


SUUMO　品川駅の中古マンション 233件
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ar=030&bs=011&rn...


どこもかしこも余っちゃってるのかな？

ＴＨＥ　ＴＯＫＹＯ　ＴＯＷＥＲＳがやまほど売りに出ています。


SUUMO　勝どき駅の中古マンション 96件
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ar=030&bs=011&rn...

凄いですね。人口減少と資源枯渇を考えるとマンションどうなんだろうと考えてましたが
すでに中古が激増なんですね

マンションが増えれば中古も増える
当たり前のことを延々と(笑)

毎月の成約数で中古マンションの在庫数を割れば
何カ月分の在庫があるか分かるよ。
１年分くらいが適切在庫らしいです。

新築マンション販売数と中古の成約数が同じくらいと考えると
簡単に計算できるよ。

新築マンションが年間２千戸売れる区の場合、
中古の適正在庫は２千戸。

新築マンションが年間５百戸売れる区は、
中古の適正在庫は５００戸。

湾岸に多いタワーは、低層に比べて戸数が多いからね。
でも低層より成約率高いから、当然中古も数が多くなる。

マーケットの大きさと在庫を比較しないといけないのは
経済学の基本の基本です。

郊外の在庫と都心部の在庫を数だけで比較するのは間違ってます。

中古マンションの成約数と在庫ならこちらが使えます。

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201010.pdf

住むために新築を買いたい客と、住むためと賃貸運用のために中古を買いたい客、との
思案が違ってたりするから、そんなに単純じゃないよ。

現状のマーケットの大きさは中古マンションの成約数で判断すれば良いんじゃない？

問題は、将来そのマーケットが大きくなるのか小さくなるのかでしょうが・・

郊外の中古は都心部と比較したら大変そう。

都心至上信仰はまだまだ覆らないですね。
郊外物件は価格下げるなり付加価値つけるなり、もっとがんばってほしい。

郊外でマンションって意味わからない

>>449
郊外は親元近くにとりあえず中古マンションを求める需要があって、
中古マンションの在庫は今のところは適正ですよ。
将来は？？？？ですがｗ

都心３区と城西の中古マンションは値下がりするのでしょうか？

起業が減ってＳＯＨＯ需要が無くなっているのが、城西中古マンションが余っている一因じゃないか？

台東区が以外と人気になっているらしいよ。坪単価が手ごろなんだろ。

少し古いけど

・建設中の超高層マンション
晴海三丁目西地区第一種市街地再開発 A1棟 東京都中央区 169m 49階
二子玉川東地区再開発住宅棟 東京都世田谷区 151m 46階

・計画中の超高層マンション
西新宿三丁目西地区再開発・北住宅棟 東京都新宿区 245m 66階
西新宿三丁目西地区再開発・南住宅棟 東京都新宿区 245m 66階
西富久地区再開発 東京都新宿区 225m 47階
東池袋四丁目第2地区市街地再開発 東京都豊島区 195m 53階
勝どき駅前地区第一種市街地再開発 東京都中央区 190m 55階
晴海三丁目西地区第一種市街地再開発 A2棟 東京都中央区 180m 51階
晴海三丁目西地区第一種市街地再開発 A3棟 東京都中央区 180m 51階

>>433、中国人が増えてるんだろ

ＳＯＨＯと言えば新宿区、渋谷区だったのに。

今度は新規登録数を制約数で割って、１０月だけで何か月分の在庫が増えたか計算してみたよ。

都心３区　９か月分
城東　５か月分
城南　７か月分
城西　１０か月分
城北　６か月分


どこも在庫を急激に増やしてますね。 １０月だけで１０ヵ月分の在庫を増やした地域もあります。

売る側の立場で考えれば、
売るのが遅れれば遅れるほど、売るのが大変になる、とても厳しい状況です。

東京駅から半径５ｋｍ圏内だよ。

>東京駅から半径５ｋｍ圏内

それ、もう止めたら。全く効果ないから(笑)
買い煽りの人からしか聞いたことないもん。

近くの江東区、足立区より遠くの西側ってことだね。
仮に栄養素が同じとしても、ローソン１００のお総菜で我慢できるか、デパ地下のお総菜がおいしいと思うかだね。

>>460
新規登録って登録し直したのを含んでいるみたいよ。
前月に比べての在庫増は大した数字じゃない。

９月から１０月の在庫増
都心３区　１９戸
城東　７戸
城南　１０７戸
城西　１０２戸
城北　６７戸

前年同月比の在庫増
都心３区　５９５戸
城東　２８２戸
城南　４７２戸
城西　５１５戸
城北　３７０戸

城南と城西の急な増え方が気になるところだな。

分母がどうなのかにもよるよね。

特に城東の東京駅5キロ圏内は供給絞って価格維持しているのが見え見えですよね。
いよいよ暴落が近くなってきたと見るべきでしょう。

城東、というか、晴海、勝どきが供給時期を先送りしているのは確かなんだけど、
それは他の地域にも言えることなわけで、別にいわゆる埋立地だけの話ではないよ。
まぁ、供給圧力が強いのは事実なので、一気に下がってしまう可能性はあるのだけど、
逆に人気さえ出れば、供給量をコントロールして数年前の豊洲のように一気に上がる可能性もあるわけ。
なので、今はチャンスを見ている時なのですよ。