有明北3-1地区。どう変貌していくのか？　（その２）

もちろん高いでしょう、豊洲で複合施設と併設マンションのアーバンドックパークシティ豊洲タワー
はツインより高いですから、駅から遠いのに・・・

駅から近い事より、環境が良い事ですね。

アーバンドックとツインは時期がちがうだろうに。2007年の末に不動産マーケットはガタガタになっていた。
ここはシティタワーと同程度かそれ以下じゃないと戸数が多いんで厳しいでしょう。
シティタワー有明の中古は相当下がるんだろうけど

東雲湾岸タワーレックスも徒歩３分であれだけの低価格帯だから、
ここも・・・・。
ブリリアスカイもピンきりだからね。
同規模のクラスだから、、、もしや・・・。

だから、レックスと住不を一緒にするなって

もう騙されない。

2000戸さばくのは厳しいよ、

そうね、まってれば値段が下がるなんてご近所詐欺に騙されませんよ。
3-1も一期前の先行予約が吉！

３−１の条件は１５００戸〜２０００戸となっており、あえて上限の２０００戸を住友不動産は作ると言っているので、２０００戸でも十分売るつもりなんでしょう？本当はもっと戸数を作りたいのが本音かもしれません。

＞＞８０２
もともと安かったから下がる事はないと思いますよ。

いやいや。立地・規模ははるかに上の同じデベロッパーの新築が２０００戸も販売されたら
築後５年以上たった低仕様で駅から遠いシティタワー有明の中古が下がらない方がおかしい

まあ、売りたくないから別にいいよ、そんなこと。

新築の２０００戸が相当高くなりそう（坪270〜330）なのでCTAはそれほど下がらないと思いますよ。

下がるのはＢＭＡだと思うな。

３－１のマンションがシティタワー有明と同じ価格なら間違いなく下がります。
でもまずおなじ価格で売り出す訳ないでしょう？
何言ってるの？もう少しお勉強なさったら(笑)

ブリリアブラザーズとの戦いだね。
でも、ブリリアスカイの裏手（海側）に、スミフと東建のタワーマンション（２０１４年竣工予定）
ができるので、この辺の協力関係も微妙に影響すんね。

有明ガーデンシティの２，０００戸マンションはブリリアと同クラスだよ。
低価格からプレミアまで多数品揃え！
５０００万もあれば、いい部屋買えるよ。
２ＬＤＫ５０前後で、ロケーションよくなくて３５００万円低価格帯からあるね。

晴海2丁目と豊洲6丁目にツインタワーが各々
出来るので2000戸を完売するのは相当
大変では？
なのでCTAと同水準かな。

３−１が出来ることで今までの有明マンションはバーゲン価格だったってことになるでしょう！
BMA、BAS、CTA、GG、HM現状より上がることはあっても下がることは無いでしょう！
東京建物と住友不動産の新タワーの値付けをどうするか？見物ですね！

すみふと共同のブリリア三号を中級～庶民派、３－１を高級仕様にして、現在の豊洲とＣＴＡのような「もっとお手軽な物件が近くにありますよ」作戦を展開･･･とか。

ＣＴＡは、ＣＴＴがリーマン後高値で苦労した為ＣＴＡは有明と言う事もあり価格安くしたようです。
一期で購入した人はラッキーですね。不動産は相場商品ですから今から上がるだの下がるだの
その時にならないと分からないと思います。

ただ築地が移転し、大学病院が出来、３－１が出来れば豊洲のように注目されると思います。
そうしたら当然ＣＴＡは下がらないと思います。
リーマンのような事がない限り。。。。。

２０１５年１月に一部開業とあるので、商業施設を先行開業してマンションを高く売る作戦ですかね？

有明のマンションではBMA以上の高価マンションになると思います。仕様や共用施設はどうだか知りませんが…。

まあ、晴見勝どき、月島あたりの供給を考えると
有明で坪単価300万、最多価格帯7000万で2000戸も売れるとは素人でも思わないでしょう。
スミフはこのあたりでは苦戦しているけど即完物件も多くマーケティング力も高い。
ここはリーズナブルな価格で出るでしょう。
CTAは時期が悪いとしか言いようがない。

東雲のＷコンの価格がジャスコができただけで
15～20％上がったことを考えると
オリ、ガレ、ＣＴＡも5年後には上がっていることは
容易に想像できる。

まわりにマンションができても下がることはないでしょう。

東雲だってＷコンのあとアップル、ＣＦＴ、ビーコンできても
価格下がってませんしね。

皆さん3-1と同時に豊洲市場も開場されることをお忘れでは？

そして極悪スミフさんですよ。安いわけがない。

安いに決まってるよ。
といっても
坪２２０万円ね。

日本でタワマンの最適地は有明と横浜MMくらいでしょう。

素朴な疑問なんですが坪単価の計算てどうやって出すんですか？（建物全体）
全部の部屋の値段わざわざ足して皆さん平均出してるんですか？

８２１あなたは購入検討ではないよね？

＞＞８２４
坪２２０なんて訳ないでしょ？２８０～３００は行くと思いますよ。

何も無かった有明でも３０００戸以上ものマンションを供給しているのですよ。２０００戸がそんなに多いとは思えない。

何も無かった有明でも坪200万円〜300万円で売れているんですよ！

坪２５０万がいいとこだね。

有明は、上がると思うよ。
今買っておくと、得でしょう。
でも、そいういう問題ではなく、
自分では住みたくない。

では、お好きなところへどうぞ。

俺はここに住むよ。
理由は教えない。
聞いても教えないよ。

私も教える訳にはいかない…。フッフッフッ

ワールドシティタワーズ並みの共用・設備・使用にしたら、坪２５０万以上は堅いと思いますよ。

２０００戸を同時期に竣工しない方法だってありますから。
ワールドシティタワーズの販売だって、A棟から順に販売でしたし。
最初は激安だったけど、最後は高くなりましたよね。

住友方式の販売になるのかと思いますよ。

３－１は、都の防災センターに一番近いマンションになりますからね。
災害発生時は都のベースキャンプが隣になるわけで、なんとなく安全な感があります。
有明一番の目玉マンションになること間違いないと思いますね。

すみふは、マンション竣工後に販売開始とか、やりかねませんし、まだまだ先は長いと思っています。

おやつのバナナあげるから、俺を当選させてね。

確実に竣工後販売ですね。
それが、スミフのポリシーです。

バカですね。
スミフは青田売りで完売している物件が増えていますよ

有明がほぼ最後と言ってもいい東京湾岸開発。
今までの培ったノウハウを投入して、最新設備で広大に作られる。
普通に考えれば、今後の展開は誰にでも分かりそうだけど。
ねじ曲がってしまうんですね。笑

物件が完成してから一列づつ時間を掛けて販売してくんだよ。
その様子をみながら物件価格を調整するの。
スピードで勝負じゃなくて、利益が少しでも出るように中長期的に粘る。

青田売りでも完売するかもしれないけど、完売してる、しない、とかじゃない。

独自のマーケデータを頼りに価格設定するんじゃなく、竣工後販売することで需要に見合った金額で供給してくわけ。
要は、相当にネガ物件じゃないかぎり、お手ごろ価格にはならない！

なるほど、「早く完売したいんでしょ！」
という思考は貧乏人の思考ですね。

スミフにとっては「はぁ？」というかんじなんでしょうね。

やはり、坪は２５０万円だな。

それは3年前の知識。
誰に聞いたのか知らないけど、供給目標と現場数を考えれば営業の手配ができない。
以前は人件費、採用権が営業で決裁出来たが。ネットの言葉遊びでは契約出来ないんだよ。ー

３年前じゃなく、現時点も豊洲のすみふで実行されてますよん。
というか、３年前はリーマンショック絡みで販売に不向きだったはず。

営業の手配は、完成までの販売期間に１年掛けても、竣工後に１年掛けても、必要な人員数は変わらない。

819さん、大学病院ができるのですか。
どこの大学病院なのでしょうか。具体的な情報をお願いします。

８１９ではありませんが、昭和大学新豊洲病院のことだとおもいます。

ネット中毒の無職は気楽でいいね。
豊洲もだけど、終わりの見えない完成在庫に営業を配置し続けるほど人員計画がズサンならあれだけの財務内容にならないよ。
豊洲も有明も目白も大崎も例外。
住友が首都圏でどれだけの供給をしているのかわかってるん？

病院のできる所も工事始まってますね。
緑と海とゆったりした歩道と便利で安全な綺麗な街になりそうですね、有明。

湾岸のタワーマンションとすみふネガで情報商材を売って生計を立てているあのインチキ不動産専門家は今回の有明開発決定をどうネガるかな？
最近はズルく路線修正して、「買ってもいいタワーマン」を1万円で出してるね。以前はタワーマンは人間が住むところじゃないとか言ってたのにね。
思想にしろ、商売にしろ、人間が卑しいよ。そのまま顔ににじみ出てる。

病院のこと、ありがとうございます。
どのへんなのですか。
近くにできると嬉しいです。

IKEAは立川の基地跡地を落札。
さすがちゃんとわかってる企業だね。

最近、マンコミュに出没するタワーマンっておかしな言葉をつかうヒト
S氏関係者だったのね

住友は、首都圏への供給で手一杯なら入札なんてしなかったでしょうし、勝算ありと思って手を出したんだと思いますよ。

予定の２０００戸ものマンションの扱いは余裕だと思えます。
現在の辺鄙な有明を一新させる覚悟で臨んでいるでしょうし、２０００戸以上のマンションをあの敷地に入れたかったはず。

あんだけ巨大な土地で2000戸というのは贅沢ですよね。
そのしわよせが2.1区に来ないでほしいが。。

7000000戸売れ残りあるの知ってても作るの？

素人なのは仕方ないけど、バカなのはどうにもならないな
豊洲、CTA、新CTA・・・売上維持のためにデベロッパーが用地仕入れをするのは当然だし
今の販売状況とは関係ないこと

みんな新築が好きなんだよ。木造の築30年とか住みたいなら700万戸の中から自由に選んでいいよ。

武士は食わねど高楊枝ってか (笑)

従前であれば（予算の関係で）郊外で探していた層が、
湾岸に流れ込んでくるだろうね。

郊外立地の街には、試練かもね。

他方、麻布・広尾等の都心高級エリアで探す層は、
変わらず高級エリアで探す。
これからは、都心集中がますます激しくなるね。

住まいに詳しい人なのかもしれませんが、それ以外は疎いのでしょうか？
バカ呼ばわりも、そのままブーメランしてます。
売上維持の為に、過去最大の用地仕入れなんてしないから、普通。
しかも都の基準ガチガチで、プロジェクト部隊を立ち上げて、プレゼン資料を作っても
落札できるか分からなかったんだよ。単なる売上維持の為の用地仕入れでは無いから。
幾ら動いたと思ってるの？
約１０２８億だよ。

プレゼン資料作るって学生か？
レベル低いゾ

俺のプレゼン資料もムダになるかも

豊洲市場
有明ガーデンシティー
東京ゲートブリッジ
豊洲6丁目開発
新CTA
ワーゲンショールーム
315号線

これ以外に何かありますっけ？

オペラハウス

デベに勤めてるならまともに答えてよー

有明は、豊洲を一気に追い越しますね。

豊洲は、汚い部分も多いけど、有明は、まさに一から街を作れるから、
最先端の都市になる。

地下鉄くればね。
豊洲のアドバンテージはこれ。

やはり有明の将来は3-1開発よりもゆりかもめの延伸にかかってるよ。もしくは（ありえないけど）有明からレインボーブリッジ方面にショートカット分岐する路線つくってくれないかな...

残念ながら有明は地下鉄が引かれない限り未来はないよ。
スミフの計画性の無さは晴海３丁目計画地の塩漬けで実証済み。

晴海３丁目は計画から一体何年遅れてるのか。
結局、オリンピック誘致でゆりかもめ延伸計画が遠のいたから、ずっと放置してる状態。

ここも、とても計画どおりに進むとは思えない。
スミフ、一向に縮まらない三井との差を詰めようと必死な余りしくじったな。

三井の社員は今頃、スミフの落札を「ババ引いたな～」って嘲笑してるんだろうな。

スミフは、三井に落とされたら、豊洲につづく連敗ということで、見えない影に怯えていたんだろう。
有明まで三井に落とされたら湾岸戦争での敗北は必至。

スミフ的には王手をかけたつもりだろうが・・・

やはり交通の足が悪すぎ。立地は都心に近く、夜景も綺麗だしよいですけど。
いろいろ誘致されてきて、過疎地から住む有明になってくるかも知れませんが
ゆりかもめ？りんかい線？では弱いです。
有明の皆さん、本当に豊洲のようにマンションも高くなると思います？？？

全ては交通手段にあり

>>822

Wコンよりジャスコの方が先に出来ていた訳なんだが。

スミフは地下鉄が延伸されるまで塩漬けで寝かすつもりかも知れない。
問題は・・・地下鉄が引かれる可能性が絶望的ということ。

他社に落札されたくないから、とりあえず自社で落とした感が濃厚。
しかし、金利負担も馬鹿にならないし、6月の株主総会が荒れそうだな。

最初から地下鉄敷設など想定してないでしょう。

結局、晴海トリトンを批判してた無知な人たちはどこいったんだ？

反論待ってたのになぁ。

スミフは「生鮮食料品扱うSC」ってので全然実績ないから
イメージ湧かないんだよね。
やっぱそこらは他の実績ある所に任すんじゃない？

晴海は想定通りに塩漬けだね。
考えればすぐわかることなのにね。
うふふ

８７１＝８７２＝８７６でしょ。

書き方が一緒じゃないですか。

まちがえた
８７２＝８７３＝８７６

書いてる内容も書き方もいっしょ。

しかも全て自分の脳内で〜だろうな〜かも知れないの妄想パレード。
三井の社員が何？笑っちゃうよ、内容が幼稚過ぎて。

晴海は塩漬けと表現するか、三菱、三井（太平洋セメント跡地）が終わって、開発の終盤になって高値で売るという戦略と表現するか、どちらが正確かな。

てか本気で晴海が塩漬けという表現で言う人いるのか？
芝浦の計画とかどうなってるのか、とか、赤羽のとか、
中野のとか、色々あるじゃん。

全部、販売計画と中期的な事業計画に基づいて、随時着工でしょ。
最大利益を目指す会社だからさ。利益が最大になるように計画するんだよ。

成城石井、パンのVIRON、本屋など、舞浜イクスピアリな感じで作って欲しいな

住友は自社の利益しか考えてないから
夢見るのもほどほどに

12月16日、東京都は都市再生機構(UR)と共同公募を実施していた臨海副都心の有明に所有する土地を、住友不動産に売却すると正式発表したことが手がかり材料に。4月30日以来、約8カ月ぶりに年初来高値を更新している。バークレイズ・キャピタル証券では、投資判断「オーバーウエイト」と目標株価2,400円を継続。同社では、臨海都市有明の土地(約11万平方メートル)に総事業費で複合施設を建設予定。証券側試算(マンション占有坪単価250万円、商業施設賃料1万8千円と想定)によれば、総事業費(約1,000億円)に対するリターンは3割程度と高いものが見込まれる。本格的な業績へのインパクトは2015年以降になると考えられるが、中長期的な収益に寄与する投資としてポジティブ。今回、同社が大型不動産投資に踏み切ったことから、足元の不動産投資マーケットが買いの好機にあることを示唆していると証券側では判断している。

三井落選ね。スミフ勝利か。

住友で決まりなんだ？！
まあ住友なら間違いないから良いんじゃない？
住友は建物すごくカッコイイの作るから期待出来るね ただショッピングセンターは未知だけど
六本木一丁目の泉ガーデンとかも気持ち良いし住友の開発に期待してます

有明は豊洲のようには絶対にならない。
理由は都心に直通する鉄道がないこと。これは致命的。
東京は鉄道が都市交通のメインだから（車やバスをメインにすると都市機能が破綻する）、それが貧弱な有明では無理。
豊洲と同じような規模の開発をすれば同じように発展するというのは浅はか過ぎる。デベはそう言って素人を騙すが、本人たちも無理だと実は思ってる。
有明を今買って、数年後に売って転売益を狙おうとしても大損するだけ。田舎者はそういう詐欺話を信じるんだろうがね。
有明に地下鉄が来ることはほぼ100%ない。現在計画すらないし、東京の地図を見ればわかるが東京23区の最果てに位置する有明では採算の取れる地下鉄路線が思いつかない。

デベに騙されて有明を買い急いで大後悔する人が続出しそうです。
買うときは営業の言うことなんかには耳を貸さず、自分でよく研究して判断しましょう。

全く余計なお世話だな。

バークレイズは坪250万円で試算してるんですね。
GSとモルガンの予測も知りたいです。＾＾

主要記事 [2010-12-17]
住友不が複合開発/臨海副都心・有明北3-1地区/東京都　東京都は16日、都市再生機構と共同で公募していた江東区有明2丁目にある臨海副都心「有明北3−1地区」約11haの進出事業予定者を住友不動産に決定した。同社は総延べ19万6276㎡の住宅や延べ5万7599㎡の商業施設のほか業務、イベントホールなどの施設を核に複合的に開発する方針だ。予定事業費は約1028億円。このうち用地費は416億円（都369億円、都市再生機構47億円）となっている。事業開始は2015年1月を予定。10年度中に土地の売買契約を締結する。
　対象地は、有明北3−1地区（11街区）の11万0188㎡。都港湾局が7万4038㎡、都都市整備局が2万4885㎡、都市機構が1万1265㎡をそれぞれ所有している。
　用途地域は第一種住居地域、建ぺい率60％、容積率300％。
　事業予定者として決定した住友不動産は、事業コンセプトとして、住・商・業・文化が複合したまちづくりを提案。地下1階地上32階建て2棟総延べ19万6276㎡の住宅や地上4階建て延べ5万7599㎡の大型ショッピングセンター、地下1階地上7階建て延べ1万3013㎡の賃貸オフィスのほか、地上1階建て1万8919㎡のイベントホールなどの施設を整備する。
　事業計画によると、都会的な生活を送れる生活拠点として整備する住宅には、地域ニーズにも対応する保育所の設置などを盛り込んでいる。また、生活利便性を向上させる商業施設は教育、文化、スポーツなど多様な機能を備えた総合的なライフサポートスクエアとして整備する考えだ。
　このほか、都心部や羽田空港へのアクセスの良さを生かすビジネス機能の導入や、地域イベントや国際的なイベントまで幅広く対応するイベントホールの整備などを打ち出している。
　同地は、08年5月に公募したものの応募者がなく、09年3月に再公募。09年10月末の応募受け付けを10年3月末までに延長したが、結果的に応募がなく、今回再々公募していた。..

交通の便が悪い？？？

すごくいいと思う。ゆりかもめの駅もあちこちあり、りんかい線も便利。

都バスも頻繁に走っている。

埼玉のベッドタウンはベッドタウンにしては不便なマンションが多い。

六本木や青山で駅そばのタワーと比較すればそりゃ駅まで不便かもしれないが、価格が全然違うんだから当たり前。

有明には、そういったところと異なって、未来があるんだ。

街の変化を眺めるのはすごく楽しいよ。

ヨークマート、不二家、本屋って感じに浦安風にしてほしいなぁい

有明のマンション価格が来年には３割ＵＰすると予想

豊洲と有明は違うよ。切り離していいよ。
豊洲はビジネス中心で都心に近い町。有明は東京のリゾートという感覚でいいと思う。
豊洲がウォール街
枝川、塩浜はスラム
東雲はマンハッタン
有明はサンタモニカ

東雲がマンハッタン？　ど、どこが？　

有明は将来的にサンタモニカ目指して街づくりしてほしいとは思うけど。

マンハッタンに都営/UR団地はない。