プラウド駒場 (（仮称）大橋二丁目計画（「こまばエミナース」跡地）)

http://www.rfo.go.jp/kekka2.php?nendo=21

ノムフはこまばエミナースを7,800㎡　約85億で落札しています。
恵比寿社会保険福祉センター(現プラウド恵比寿)については3,000㎡　約23億。
駒場：恵比寿＝約108.9万/㎡：約73.7万/㎡

恵比寿が103戸、駒場は223戸なので単純比較はできませんが、
恵比寿の専有面積が38.88～96.65m²で平均坪単価が400万であったことを考えると、
駒場の専有面積はそれよりも広い(60.26～136.38m2)ので、平均坪単価350万を超えるかもしれませんね。

超えるはずないでしょが。もっと安くないと割りが悪いこちらは大橋だよ。でもクロスよりは割はよいか。

350なら安いとは言わないけど、良いんじゃない？
マスター400だよ。物もいいし南高台でいいけど既存不適格で400だよ。

マスターはミニバブルのときの販売。で売れ残ってる価格でしょ。
比較する意味なし。

確かに比較にならないな。向こうは鹿島、内廊下、仕様上、田都徒歩圏内、スーパーあり。これだけで坪50万円以上の差がある。ミニバブル物件として今なら坪370万位が適性だろう。なんといってもマスターの住民はここの物件みて羨ましいだとか思う奴はいないでしょ。その程度の物件、やはりここは320万前後が適性。井の頭線の需要って極めて少ないしここはバス物件だしね。

マスタービューや三茶スミフの立地や仕様を冷やかし半分に見に行ってくると良いよ。ここが同格なんていったら笑われます。
そんなことより宣伝に駒場エミネース跡地！なんて書いてあるけど止めた方がよいよね。過去を簡単に今検索できるし。そんな過去も考慮した価格を野村は考えてるんじゃないか。南上階は320超えると思うが。

平均350、南上層階は400越えだと思いますが。

外廊下のバス物件がバブル期のマスター価格なんて(汗)今の仕様でその価格なら駒場でも高すぎだぞ(笑)そんなに上原と変わらんぞ！

坪350なんて書き込んでるの営業だし。
だいたいこの土地に馴染みがある人がそんなに高くちゃ売れないの分かってるから。
高いとイメージ付けをして330ぐらいで販売して安い感じをだす作戦。330も高いし最近は客もそんなアホでないよ。

そういう話、よく聞きますね。
高い予想価格を書き込んでおいて、正式価格が発表されたら今度は、
安い！と書き込むパターン。

古い話だけど、プラウド駒込も外廊下なのに結構な額だったよね。
280だか300だかだったような。
あそこも土地の仕入値を価格転嫁していたから、ここも侮れないかもね。
無駄に高く見せるのがお得意な野村不動産だから、なんだか心配。
やたらと高級路線で売ろうとしているかのようなHPがな・・

350超え確実。
筑駒→東大、先ずは住まいから。

今の時期350越えたら他の場所を探すかも、買う側がその値段は高すぎると思ったら売れないし、
どれだけ価値のある立地かをアピールされても、冷静に考えるとどうかなーと思う所。

立地柄、アカデミックな雰囲気はあるので子供の学力に力を入れたい家庭にはここの雰囲気はいいと思う。
駒場東大の中高生用一般講座などにも参加させやすいしね。

350なんて書き込んでるの営業、近隣住民だけだし。
マスター、スミフの中古買えるしバス、外廊下物件にそんなに出せますかって。

それは、分譲価格を発表した後に分かります。
安い！買います！
割安！買わなきゃ！
等のレスが書き込まれたら、404さんの言う通りだったってこと。

文京地区以外うりがない。しかも♂でないと意味ないし受かるのも至難の技。そんな田園都市も使えない、スーパーもない、団地様にギリギリに詰め込んだ物件が池尻徒歩圏内の物件より高かろうはずない。高かったら売れないだけでしょ。

なんか敷地めいいっぱいでいやだな
特に330出して不便って買わないでしょ。

戸数150位に抑えとけばね。ただ高いけどプラウドなら330はあると思うし買っちゃう人はいる。
350こえても良いから高級感ほしかった。特にエントランス、内廊下、免震は欲しかったし新築でグランドヒルズに対抗できる物件を期待したのに。

マスター、スミフは田園徒歩圏内だしあんなバブリーな物件と比べても購入層は違います。
それよりクロスエア、クラッシィ、東山等の同等物件の冷静な比較が欲しい。価格は多少違いますが皆さんはどこにしますかね。

人気は住商→東山→プラウド→クロスでしょうがどれが当たりかは住んでからの満足度にもよりけりですよね。

当たりは住商！！次点は東山

1位　住商、最下位　クロス

これは異論ないでしょうね。
プラウドと東山の優劣は、個人の主観によるでしょうね。
規模が全然違うし。

なんで住商が1位ですかね？

ここがキチキチじゃなく中庭も広々とした物件だったら東山より良いと思う、

ただ、実際に住んでみないとわからない。

何が不便に感じるかは人それぞれ。

タラレバで語っても、現実は変わらないし。　

淡島通りの高級マンションはスミフにまかせて外廊下など低仕様でよいから坪300で売りさばいて欲しい。
あのキチプランだと300でも野村は潤う感じだし。安ければここが一番でしょ。

プラウドの間取りのどこが良いのですか？
私には理解ができません。
全体もキチキチですが、間取りも負けず劣らずキチキチ。
間口６ｍ位しかないのでは？

ひとそれぞれ。

田の字のプランが、
良いとは言えないのは一般的な認識だけど？

でも、タノジじゃないと作れない…

ここは結構高くなりそうだと、野村の他物件の営業さんが言ってましたよ。
日当たりの悪い部屋はそこそこ安く出るだろうけど、南向きの上層階などは坪400万近くいくのでは…と聞いてびっくりしました。

で、実際の価格発表ではそれ以下で、

割安！お買い得！
ってレスがここに書き込まれるかどうかがミモノです。

書き込みや他物件で高いと噂を流し結局安かったと煽るのが野村はお得意だから。400なんて南のグランドヒルズと同じですよ。仕様、立地考えても南で350が適正だよ、皆さん冷静に。

外廊下、田園不可、スーパーなし、免震なし、大橋。350だって高いがプラウドならいいかな。
エミネース時渋谷からはタクシー使ったものだ。井の頭は使う気にならんけど約1メーターは助かる。ただあれ以来泊まるのも躊躇したけどあそこを住まいとするのは勇気がいるな。

クラッシィ世田谷公園の第一希望で検討していた南西角部屋が坪３７０万弱で、しかも”かなりの倍率を覚悟してください”と言われたので、撤退。こちらの南の角部屋がそれ以下だったら欲しいな～。

クラッシィの良さ全く分からない・・魅力ある？

こっちよりはありそうだけど…だめ？

クラッシーのよさがわからないことが理解できないですね。
プラウドのよさがわからないのも理解できないですね。

この2つを比較してるのはもっと理解できない(笑)

仕様が悪い、外廊下、スーパー･田園都市利用不可、エミナースって永遠と書き込まれるのは
もうわかった。飽きた。

別に430さん個人のスレでも物件でもないですから。

もうわかった。飽きた。は他人に関係なし。

私もクラッシィーは場所悪いしスーパーないし病院遠いし池尻小＆中学だし、
価値が見出だせないです。
世田谷公園近いとこは良いかも

クラッシーのほうがゆったりしてる感があっていいんだけど、高いからなー。なやむなー

クラッシーはあの辺夜道が怖いよ。将来、娘の車送迎は必須。

坪350万でも住商よりも高くても構わないがせめて内廊下にするなど周辺物件と差別化
を図って貰いたかった。内廊下はやはり夏涼しいわ、部屋の電気代も夏冬は特にうくし。

思ったより中庭狭いので東西の玄関お見合いが近いね。やはり南でしょうね。

スーパーは歩ける距離にはないけど大橋病院があるから大丈夫でしょう。
住商も多聞小、富士中に越境可能であればここに匹敵しますがどうなんでしょうね。

確かに越境可能ならクラッシィも良いかもね。
ここも世田谷区に越境可能なら富士中に通わせたいのが本音。そこまで遠くないし。幼稚園は駒場幼稚園徒歩すぐだから助かる。

電気代浮かないでしょ。管理費用で払ってるよ。
でも内廊下はいいよね。

冬場は月に2000円前後は電気代安いですね。夏場は1000円くらいかな。
しかし年間で1万強程度しか変わりません。お金より快適さをとるかでしょうね。
そういった意味では内廊下の管理費が安い物件が一番でしょうがあまりありません。

確かに富士中には淡島通りを徒歩２０分ぐらい。
この辺りでも昔から富士中の良さは有名。入れたいけど、区の越境はやっぱり難しいのかな？