薄給☆フロントマン☆ブラック

連結送水管の点検って通常いくらくらいかかるのかな？私のところは、20万円計上してますが、高すぎではないか？

1061さん。
設備の内容により金額が大幅に異なりますので、何とも言えません。
1系統なのか2系統以上なのかにより金額が異なります。
また、ホースの耐圧試験の有無も関係します。
また、地域によっても多少の差はあるでしょう。
漠然と20万が妥当か？という質問にたいする答えとしては、わからない。が回答となります。
要するに、車が100万円で売っていましたが高すぎではないですか？と質問されているのと同じことになってしまっています。

ですが、せっかくなので目安をお教えしますね。
1系統のみでホースの耐圧試験がなしならば、消防署への届け出も込みで一般的には5～7万円くらいが妥当だと思います。

そのような経費節減の感覚がある管理会社の方が逆に安心できると思います。
どんぶり勘定でいいという管理会社の方が心配ですね。

オール電化のマンションで電気温水器が部屋内のクローゼットの後ろに設置されている500戸超のマンションです。
貯湯タンクの破裂（圧力による破裂）の漏水事故は悲惨です。大体エコキュートだから午前3時l前後に破裂する。

>>1062 現役フロントさん
ありがとうございます。1系統です。私の予想では、予算は20万円立てさせて、15万円くらい請求して、安く済んだくらいの説明をするはずです。雑排水管清掃も、100戸で70万円、17戸で17万円で、高目です。普段の点検などで小さく稼ぐ会社です。

>>1062さん
1系統でその金額は高いと思います。
私が申し上げた目安の5～7万円というのも、管理会社の利益を含めた金額です。
ただ、以前旧財閥系の管理会社にいたころは、同じ内容でも10数万円の請求になっていました。大手の場合は、消防設備屋に直接発注せずに、さらに下請けのビル管理等の管理会社に流し、そこから消防設備屋になりますから、１社多い分高めになるようです。
雑排水管清掃は単価がほぼ決まっています。さすがに原価は言えませんが、中小や良心的な管理会社では管理会社出しの見積で利益や共用部分の施工も含めて、１戸5,000円～5,500円が相場です。7,000円はぼったくりとまでは言いませんが、高いですね。
あと、17戸17万円はぼったくりといっていいと思いますよ。

>>1066 現役フロントさん
ありがとうございます。このマンション管理会社は、財閥系ではないものの、儲からない仕事は無理にやらないスタンスでやってます。特に、耐震関係で、耐震診断や、損害保険などで、ちびちびと手堅く儲けを出しています。防火点検も、関連会社がやって、毎回ちびちびと指摘事項を出して、毎回15万円くらいの修繕費用を使わせています。この会社のフロントは、担当するマンション数は10物件以内で、仕事は悩むほどハードではなく、30歳以上の中堅以上の社員は、まったく辞めないです。

毎日毎日、徒労の連続、もうボランティアレベルのお仕事お疲れ様です。
薄給、「カス」ハラ、パワハラ、サービス残業、山積みの仕事。
総会、理事会、修繕委員会、役員の私的な手伝い（町内会等）、
クレーマーの昼夜を問わない電話攻撃、マンション内の派閥抗争（茶話会
への呼び出し）、上司や同僚のアルコールハラスメント、デベからの圧力など
　皆さんどれかは御経験おありでしょう？
私は精神を病む前になんとか抜け出せました。あまり無理せず、体や精神を
病む前に違う道も模索するのもいいかもしれません。
　どうか、この欄の関係者だけでも御無事であります様に(-人-)

フロントさん（課長待遇）で、長いこと社宅（マンション）に住んでいる人がいる。自分が、マンションを買う時に失敗したくないから、買えないのだろう。

>>1068 業界経験者さん
その点おれはあることを契機にそんな連中と戦った。
聞きたいかい。
相手は理事長、自治会長、管理会社、地域の政治家、
マンション管理士等、８９３、等々と10年間戦った。
戦後を生きているが、今も考えることがある。面白かった。
おいおい話すよ。
フロントは真面目では務まらない。捨て身で仕事をした。

マンションに住んでいるお年寄りで、話し相手がまったくいない人がいて、そういう人は、フロントや管理人が数少ない話し相手なんです。だから、用がなくても、30分くらい話をしに来る。話題は、テレビで流れている時事的ニュースなどで、１日中ニュースみてるから、詳しい。そういう相手もしなければいけないから、フロントさんはたいへんだ。

>>1071 通りがかりさん
こういう人間の話相手のために大切な組合費を費やしているのです。
清掃員のいるマンションの管理人は排除したほうが良いでしょう。

今度、マンションの共用部分の電灯をLED化工事します。管理会社に見積もらせたら、電灯160基交換で税込457.6万円。このうち何％が管理会社の利益でしょうか？10％15％20％？また、この457万円は、極端に高い見積ではないでしょうか？

>1074
灯数と金額だけ言われても答えようがありません。
非常用照明が含まれているのか？また、それは何基なのか？
どのような方法で交換するのか。球替えだけで済む箇所が何か所あるのか？
選択している機器は一体型か、それとも交換可能なものか？
メーカーはどこのものなのか？
直管の部分は安定器取り外しの上球替えなのか、それとも器具交換なのか？
それぞれにより金額が大きく変動します。
一概にその金額が安い高いなんてことはよほど無責任な人間でないと答えようがありません。
また、管理会社の利益についても、元請なのか？それともCM方式なのか？それとも直接発注なのか？それにより変わります。
ただ、その点においては「管理会社に見積もらせたら」という言葉から推測すると、管理会社の元請けでの見積額と推測してお話しますが、粗利でお話しすると、会社により大きくブレると思いますが、通常元請けでの粗利は15％～25％の幅になるでしょう。
ただ、これはあくまでも粗利です。下請けへの発注額÷受注額の利益率のなりますが、当然元請けになりますと、下請けが倒産した際でも完工させる責任もありますし、その後の対応まで含まれますから、適正な経費が含まれています。
どうしても電気工事店にお願いした場合の単価が知りたければ、管理会社からいただいた見積書の金額を抜いて別の業者に同一内容での相見積書を取得してはどうでしょうか。
そしてそこが安ければ直接発注すればいいだけの話です。

>>1074 匿名さん
ありがとうございます。非常灯は約100基含まれており、器具交換で、パナソニックまたは東芝の物を使います。これ以上の内容は記述できないです。工事費69万円を含み、その他現場管理費・運搬処分費・現場管理費55万円を含まれています。値引き交渉で、10％引ければ、このまま発注すると思うが、あっさり10％引くのかどうかを予測しておきたいので、質問させていただきました。安くても、訳のわからない街の電気屋さんに近いような工事店には発注したくないので。

>1075
非常灯は定価ベースでは結構高いものです。
物によりますが、定価で30,000～40,000円程度だと思います。
ただ、仕入れは定価の30～35％程度ってところでしょうか。
おそらくですが、35,000円の商品だと、仕入れが10,000円程度、受注額(見積額)で12,000円～15,000円程度に設定しているんじゃないかなと思います。
もし、照明器具の金額が定価の60％以上で設定されているなら、定価の50％くらいまでの値引きはスムーズに行えると思います。（そこを渋っても駆け引きだと考えて問題ありません）
工事費は、その規模だと工期は3日程度でしょうか。長めに見積もって職人が3人×4日＝12人工で1人工35,000円で見積もっても420,000円かなと。仮に管理会社の利益が乗ったとしてもそこに20％上乗せしたとしても500,000円となりますので、工事費ももう少し値引きは可能かなと思います。最悪でも端数の90,000円はカットできるんじゃないかなと思いますね。
はっきりしたことは言えませんが、10％程度の値引きなら何とか飲ませることは可能じゃないかなと思います。相見積は比較対象として取得し、他社に依頼するつもりはないが、他社と大きく金額が違うのでもう少し協力してもらえないかと腹を割って交渉すれば、協力はしてもらえると思います。

>>1076 匿名さん
ありがとうございます。確かに、器具は定価の50％で提示されています。金額も、ニアピンです。そして、フロントさんは「値引きの要求があるだろうから、少し高めに見積している。」と言ってました。457万円の提示を、「10％値引きで412万円まで値引き」「消費税分を値引きで416万円まで値引き」あたりで交渉してみます。だめなら、細かく、「器具1基1000円引いて16万円、工事費から9万円引いて、432万円」あたりを要求。ありがとうございました。

>1077
少しはお役に立てたでしょうか。よかったです。
実のところ、私は管理会社に20年ほど在籍していた経験があり、某大手といわれる管理会社を含めて3社に経験があります。最後の数年は現場を離れ管理職として勤めておりましたが、それまでは現場のフロントとして勤務していました。
現在は、業界を離れ人材派遣会社を経営しており、最新の情報にはどんどん疎くなってしまっていますが、またお役に立てることがあれば、少しくらいなら情報を提供できるかと思います。

あと、1068さんの書き込みですが、同じ業界経験者としてこういう感覚の方もいるんだなととても驚きました。
ハラスメントはほとんど目にしたことがありませんし、サービス残業もありませんでした。
仕事量は能力次第だと思いますが、現在は人材派遣業を経営していますが、管理会社時代とは比較にならないほど今の方が大変です。あの頃が天国に感じるほどですね。
クレーマー？からの電話もあるにはありましたが、年間数件程度ですし、私的なことはお願いされてもしっかりご説明すればだいたいはご理解いただけます。
デベの圧力も、対等に接していただいていましたし、設計段階から管理目線での助言を求められ、とても重宝されていた感覚でしたが…
狭い業界ですが、いろんな会社があるんですね。

>>1078 匿名さん この2カ月ほど、コロナの影響で、フロントさんは、週に2日または3日は在宅勤務で、最高の勤務状況でしょう。今回、回答いただいた件はたいへん助かります。管理会社は元請けで、現地調査に来た会社が下請けと思われます。元請けが15％下請けが15％くらい利益をあげると思われます。この管理会社は、雑排水清掃17軒で17万円取る会社ですから悪どいです。組合には、建築会社の人や、不動産会社の営業、とび職の人もいますので、値引きがんばるでしょう。
ありがとうございました。

>1079
フロントが在宅勤務で何が出来るんでしょうかね…
昼寝？でしょうか。まあ体を休めるのも仕事のうちってことでしょうかね。
利益率の件ですが、私もとある某独立系にも在籍していたことがありますが、その会社では様々な管理会社からの転職組がいました。過去の管理会社の工事関連の規定利益率も聞きましたが、おおむね20～30％でした。管理組合の強さにも関係しますが、わかりやすい言葉で言うと、うるさい組合の場合は利益率は低め。10～15％程度で、何も言わないお任せ状態の組合には25以上乗せるという感じでした。
雑排水管清掃の17戸17万は非常に高額ですね。戸当たり7,000円がぼったくりの領域。
5,000円でも利益は十分確保できます。逆に4,500円以下は良心的でしょう。
戸数が小さいため、4,500円は厳しいと思いますが、それでも5,000円が正常なラインだと思います。

>>1080 匿名さん
この管理会社は、マイルドに金をぼったくります。年間で1200万円くらいの管理費のほか、消防設備点検などなど50万円以上とります。連結送水管の点検費用が、今のところ20万円計上されています。12階建て1系統です。あと、総会の資料作りをして、5万円くらい請求してきます。印刷代と称して。これは普通なんでしょうか？

>1081
管理費というのは管理委託費という意味でよろしいですか？
戸数と管理の仕様がわからないのでなんとも言えませんが…
連結送水管は高いですね。12階建てという事はホースの耐圧試験もあると思いますので、その分は割高になるのは理解できますが、もう少し下がるんじゃないかなと思いますね。
総会資料作りは会社により異なりますが、印刷代を請求する管理会社は確かにありますね。
戸数がある程度ある物件であれば、印刷屋にお願いすればもっと安価になりますよ。
管理会社だと白黒でも１枚５円～１０円程度取ると思いますので。

>>1082 匿名さん

本日、1回目の金額交渉があり、10万円の値引きが提示され、保留になりました。457.6万円から447.6万円では、役員さんが全員は納得しないでしょう。このマンション管理会社のフロントさんは、よほどインセンティブが欲しいらしい。

なんか、スレタイと違ってない？別にスレ立てしたほうがいいんじゃない？

１０８４さんに同感、以前からそう思っていた。通りがかりさんは例えば「マンション管理人がフロントマンにいろいろ聞く」といったスレを起こした方がいいと思うよ。

>>1082 匿名
失礼します。
管理費は管理委託費ではありません。

もしかしたら同じ社内の人は気がつくかもしれないが。
長時間の残業や組合からの圧力で、心身ともに疲れて通院もしていたので、退職の相談をしていたが、退職者続出で保留となっていました。

それが突然、人員不足は同じグループ内の異動で対応することとなったとかで、関連の不動産仲介会社に出向というか、転職をすすめられています。
心身ともに疲れてるなら、環境を変えてみてはと言われていますが、おそらく、あちらもブラックで、人が不足していのではないかと。

それでもフロントよりはましだろうか。
早くここから逃げ出したい。

>>1087 匿名さん 32分前
最近は管理組合のレベルが向上しています。
今までは標準管理規約の知識さえあればフロントも務まりました。
それでは務まらなくなりフロントも病んでいる方を見受けられる。

>>1086 匿名さん

私が勤務するマンションは、約100戸で、毎月、事務管理業務費を25000円、管理手数料を約10万円となっています。その他、エレベーターの点検や高圧電気の点検、管理人の人件費などもろもろの費用が毎月70万円です。管理委託費とは、この25000円を言うのですか？それとも、10万円を足した125000円を言うのですか？それとも、契約している合計金額税込90万円くらいを言うのですか？マンション管理会社によって違うってことはないと思いますので。よろしくお願いいたします。

>>1089 通りがかりさん
管理規約において組合の管理対象部分のどの部分を管理会社に管理を委託したかによって管理委託費は異なります。

>>1090 匿名さん

管理会社は、各所有者の口座から管理費を徴収し、その総額から管理委託費を差し引き、残金を組合に返す。（返還金方式）。管理費と管理委託費の違いは、こんなもんでしょうか？また、トピ違いと言われるかもしれませんが？

>>1091 通りがかりさん
私のマンションでは、
管理会社は、各組合員の収納口座から管理費を徴収し、その総額
から、定額業務委託費を差し引いてその剰余金を特別会計へ振り
替えております。

>>1091 通りがかりさん
もっと詳しく説明します。
管理会社は、各組合員の収納口座から管理費を徴収し、その管理費
を一般会計へ計上する。その一般会計の総額から定額委託業務費等を差し引いた後の剰余金を特別会計に振り替えます。

>>1091 通りがかりさん
返還金方式って。？

>>1093 匿名さん

同じことを1091に書いたつもりです。組合に返すとは、組合の修繕積み立て金口座（そちらでは特別会計というのでしょうか）に返すこと。どこの管理会社も、そんなに違ったことはしていない。いろいろ回答いただきありがとうございました。まあ、いずれにしても、マンション管理会社の良いところは、大手を除いて、全国転勤がなさそうな点くらいで、悪いところは、薄給・ブラックです。マンション管理会社に入るしかなかった、または、マンション管理会社を選んだことを悔やむしかないですね。マンション管理会社に入ったからには、頑張って管理職の上のほうになるようがんばるしかない。

>>1095 通りがかりさん
つまり一般会計の剰余金を特別会計に振り替えるですね。

>>1094 匿名さん

返還金方式というのは、オーソライズされた言葉ではないのかもしれません。管理会社が所有者から管理費を集めて、管理委託費を差し引いて、剰余金を組合口座に返すことをいいます。

>>1091 通りがかりさん
>>1095 通りがかりさん
>>1097 通りがかりさん
上記３つの投稿文をよく読んでください。
辻褄が合いませんが。

10年前にスレをたてた者です。
どうも趣旨からだいぶずれてきている話が続いていますので、別スレに移動をお願いできればと思います。

>>1099 匿名さん

承知しました。スレしないし、このトピから離脱します。

ご理解ありがとございます。
と、言いながらも、どうもこのサイトには現職フロントはあまり出没していないようですが…

スレをたてたときは、記載している通りの待遇で非常に不平不満もあり思わず書き込みましたが、あれから早いものでもう10年。
その後２度転職し、地方の零細企業の管理会社に勤務しています。
すぐ後に勤務したいわゆる大手独立系管理会社では、とにかく利益一辺倒。
お客様に必要か不必要か関係なくとにかく支店に割り振られた予算必達が至上命題でした。
ですので、人のいい組合さんはケツの毛まで抜くようなありさまで、お金がないなら借り入れさせてでも無理やり工事を受注していました。
あんな会社はいずれ淘汰されるでしょうね。
今は零細企業ですがとにかくお客様第一が徹底されており、非常に働きやすい環境です。
現在はフロントを束ねる立場になり、担当は持っておりませんが、地域密着企業だけあってお客様との距離感も非常に近く、煩わしいことも多いですが、大変いい関係を築けています。
お客様からの飲み会や食事会などのお誘いも多く、仕事とプライベートの境目が曖昧過ぎますが、その分アットホームで解約なんていう話もここ5年で1度もありません。
大手に勤務されているフロントさんは一度地元の管理会社に目を向けてみてはいかがですか？確かに給与は下がるかもしれませんが、人間らしい暮らしが出来ますよ。

↑その独立系ってGひと社？それともNはうじ社？でしょうか？

いいえ違いますと断言するとどこかというのが自然にわかってしまうのがつらいですね。
ただ、お答えしないのも不親切だと思いますのではっきり言いますと、そこではありません。言いたいことはわかります。そこも同じようなもんだと聞いていますから。

管理会社に委託するということはお金を出して手間と時間を買うということであるはずなのに、それがわからない組合員が多い。
今年は足踏みするでしょうが、首都圏の最低賃金は長らく上昇基調で人件費は増える一方なのに、委託費はなかなか上がらない。
最低賃金は下回れないし、下請けいじめも許されず、仕入れは増える一方。
住友が先鞭をつけた格好ですが、大手・中堅の管理会社からもう2～3社が追従すると、業界として『儲からない仕事は引き受けない』『多少利益が出ていても、何年もかけて育てた社員が疲弊してメンタルヘルス、退職するくらいなら引き受けない』『機能や目的が果たされていれば、それ以上の自己満足的な要求には付き合わない』という流れが強くなってくるのではないかと期待しています。
コストが払えないなら清掃や保守点検を管理組合が直接契約して自分達で手間と時間を割けばいい。
リプレイスをちらつかせながら赤字の仕事を管理会社に要求してきた管理組合も、委託契約の維持が至上命題になっていて赤字でも請け負ってきてしまった管理業界も、リセットされていくことを願います。

>>1104 名無しさん
言わんとしていることはわかりますが、モンスター組合員の過剰要求による管理会社被害と力不足でやる気の無いフロントによる組合被害では、後者の被害が圧倒的多数でしょ？

>>1105 マンコミュファンさん

能力が低く、職業倫理も気概もないフロントマンは淘汰されるべきだと思いますが、『比較してどちらの被害が大きい』論で論じても双方の改善にはならないと思いませんか？
また、情報がこれだけ容易に手に入る時代にあって、『管理組合側は素人だから、知識や経験の面で弱い立場だから』は免罪符にならなくなっていくと思いますよ。
契約書に解除や損害賠償の規定があるでしょうから、管理組合に実損があるなら粛々と解除や損害賠償請求を進めれば良いのですよ。そうして低レベルなフロント、低レベルな管理会社は淘汰されていくでしょうし、管理会社側の住み分けも明確になっていくだろうと思いますよ。

>>1106 名無しさん
素人？（笑）
消費者の勉強不足を責めている業界はあるかい？管理委託契約が管理組合側の知識前提の契約になっていく？（笑）あんたの国はそうなんだな多分。客はいつも有利で免罪符をてにしているものだよ。低レベルな管理会社がデベだったり、大手独立系だったらなくならないし、逆にどんどん供給され続けているからこそ全国で問題になっているんだろ？問題垂れ流しは圧倒的に大手だよ。その大手の看板目当てに購入する人間が後を立たないから、また建てて売るんだろ？ニーズがあるのさ、棲み分け？何を言ってんの？

>>1107 匿名さん
そう熱くならずに。
勉強しなければ良いものは買えない、お互い我慢して付き合うくらいなら解約すればいい、おかしなこと言ってますかね？
無知な消費者が損をしたりお得な機会を逃したりするのはマンション管理の業界に限った話ではないと思いますよ。

この曜日はあのスーバーが安い、そのスーパーが何時からタイムセールをする、ご自身で調べますよね？
同じ事のはずなのですが、マンション管理会社となるとどうして思考停止してしまうのでしょうか。

大手が問題垂れ流しだと仰るなら、なぜ大手のマンションをどんどん食って管理戸数のランキング上位に食い込む管理会社が増えてこないのでしょうか？目立つのはハウズイング、合人社、コミュニティワンくらいで、後が続きませんね。
消費者が知識を高めて、労を惜しまず、ダメだと思ったらリプレイスするのが当たり前の世の中になるべきだと思いますよ。
消費者は弱い立場なんて言ってるから、ブランド力に胡座をかいた管理会社、フロントマンが駆逐されないんですよ。

管理会社という既得権益をぶっ壊す時代に突入したのかもしれない。
自主管理に必要なアイテムも出そろってきた。
後は、賢い消費者となるかどうかは、既成概念の切り替えができるかどうかに託されている。