パークハウス千里中央ってどうですか？(part 2)

35年ローン組まないと買えない人たちが多いみたいで安心しました(^^;)
うちも背伸びして頑張ります。

昨日営業さんに聞いた話では、抽選のお部屋も何件か出てるようです。
希望していた部屋が要望書入ってますと言われ、階を変更して要望出してきました。

うちも要望を出そうと思っていた部屋が抽選だということで
違うお部屋に出してきました。

自作自演お疲れ様です

パークハウスのセキュリティって難しいから迷子になるって他の物件で言われたのですが
見に行かれた方本当でしょうか？
またセキュリティって費用は別でかかるのでしょうか？

マンションギャラリー行った時に頂いてきた 紺色の仕様の乗ったハードカバーの正方形のCG集見てみてください。バルコニーの格子柵にも風が抜けないように板入ってませんか？ 同じ風抜けないなら スルーがいいような…。 どうなんだろぉ…？？？？？？

なんだかこういうサイトって必ずいたずらに逆なでするような表現する書き込みありますね。
ストレス発散なのでしょうが違うサイトでしてもらえればいいのにと思います。
マンションの情報交換が目的なのですから。

>206
204ですが、自作自演？
勘違いされているかもしれませんが、営業ではないですよ。

入居まで１年以上　まだ購入できていないけど、待ち遠しいです。

それぐらい注目されてる物件なんでしょう。
そういう書き込みは相手にしない方がいいですね。

セキュリティは特にややこしいとは感じませんでしたよ。
エレベーターの所にもセキュリティがあるって事じゃないんですか？

ちょっと申込の書き込みが増えるとすぐに自作自演とか言う人出てきますよね。
あなたこそ営業？って言いたくなります。

抽選の部屋があるとはいえ、まだ登録期間あるし、150戸は1期で売れそうですね。
まずまずの滑りだしではないでしょうか。
購入予定者としては、一安心です。

抽選の部屋があるとはいえ、まだ登録期間あるし、150戸は1期で売れそうにないですね。
まずまずの滑りだしとはいえません。
購入予定者としては、大変不安です。

コンクリのストライキまた始まったようですが工期に影響ないのでしょうか？

そうですか？一期の目標は１００戸だそうですから、順調なんじゃないですか？

登録期間もまだありますしね。
購入予定であれば申し込まないと希望の間取りや階は選べなくなりますね。

4000万円台のお部屋は第一期で完売のようですしね。

4000万円台って68平米とか狭い間取りしかないけど完売しますかねぇ？
買うなら80は欲しいところでしょう。5000万ぐらいのファミリータイプが一番売れると思いますが。

売れるでしょうね。

2人世帯の方も多いと思いますし。

うちは3人ですが、68平米にすると思います。それ以上だと予算オーバーです。

4,300万でしたよね？これならローンも少なく生活も余裕出ます。

80平米　5500万台は正直しんどいというか少し怖いです。

確かに5500万出してまで買う気はしないね。
売れ残りは高い部屋ほど値下げ幅もでかいし、5500万出した価値が一気に無くなりそう。
この手のマンションは4000万台が狙い目だね。

まだどの間取りにするか迷っています。
１期で購入したいんだけど･･･。希望の間取りが抽選になりそうで。
できれば抽選は避けたい・・・。

売れ残りの値引きを心配する前に、ここは地権者つきと言うけとをお忘れですか？触れないようにしてるだけですか？
入居もせずに竣工と同時に叩き売りする地権者が何組いるんでしょうね。
ブランズ南千里の地権者は入居もせずに一気に800万下げて売りに出してましたから何を考えてんだか、ほんと恐いですよ。

自分の好みの間取りで…となるとやはり一期ですね 4000万円台は夫婦２人とか３人家族で申し込みされてるようですね
5000万円台では、南側が人気らしく、ルーフバルコニーがあるタイプも何件か抽選予定らしいです
我が家は南側の5000万円台に要望書入れました

地権者売り物件が出ても、そんなべらぼうな金額で売り出されませんよ、メゾンシティ新千里桜ヶ丘もそんな値下げされて取引されていませんから。

竣工までに完売してなかったから地権者は定価よりかなり下げて売りに出しますよ。現金欲しいんだからデベみたいにのんきに遊ばしてても意味ないしね。

そうですか？
一期の目標は１００戸だそうですから、それこそ駄目なんじゃないですか？

登録期間もまだありますしね。
購入予定であれば申し込まないと希望の間取りや階は
地権者がおさえているので選べなくなりますね。

4000万円台のお部屋ですら第一期では完売しないようですしね。

僕が地権者なら、すぐ５％引きぐらいで売りますね。マンションの価格は、この先、あがることはないと思うので。

今のうちに地権者を捕まえて 売買の約束をしておくとか
よい部屋が安く買え しかも地権者が減るからみんなラッキー

地権者が叩き売りするっていうのが意味不明です。
住む気がない地権者は等価交換額（5000万以上）を手にしてさっさと転出してます。
建替えにずっと反対してた人もこの金額に目が眩んで転出して行きました。
ですから、部屋を押さえてる地権者は住む人です。
もし本当に竣工直後に叩き売る人がいたら、相当馬鹿だと思う。
等価交換額より高く売れるなんてあり得ないし。

228さん素晴らしい指摘。この討論を終わらせましたね。

では、なぜ南千里の物件は叩き売りが出たのでしょう？
パークとは権利交換の方式が異なったとか？

だからパークは高いんですか？

私も228さんの意見に賛成です。何らかの事情があって１００％じゃないにしても、すぐ叩き売ることはないと思いますよ。また、地権者の方のお子さん世代が住まれるのも多いとか。2割の地権者という数も少ない方ですよ。

228の示したのは本当のことですか？

現金なら5000万で、マンションなら5500万の部屋が手に行ったということはないですか？

等価交換額5000万以上って本当ですか？！
ということは少なくとも地権者さんは80平米以上のお部屋を真っ先におさえることが出来たってこと？！すごいですね…。なんだか35年ローン組むのが惨めになります(笑)
でも地権者が竣工後に売りに出す手段はブランズに限らずどこでもやってるのは事実みたいですね。何のメリットがあるんでしょうか？
だからグランファーストはひょっとしたら3000万切る価格で新古が出るぞ、っとかって掲示板で煽られてましたよ(--;)

228さん
等価交換といっても、地権者はマンションの卸値で受け取ったんじゃないのですか？
もし卸値なら、現金で5000万、マンションなら売価で6000万の可能性もありですよね。
そうなると、6000万を5500万で売っても、地権者は500万儲かるね。

地権者１６２世帯で立ち退きは９２世帯。

９２＠５０００万円以上

７０世帯は等価交換で６０００万円

建設費は３６３＠？？？？万円


３６３−７０＝２９３が総事業費を被るってことか。

>235
正解です。
地権者にとって等価交換で手に入れて、竣工後に売りに出す方法が一番利益が大きいです。
というか、この仕組みは不動産関連の書籍でも紹介されているので、誰でも知ってて当たり前だと思ってました。知らない人がいることに驚きです。

しかしここ最近竣工する物件の地権者の頭を悩ませるのが、「リーマンショック前に建替決議→リーマンショック後に竣工」の物件です。

リーマンショック前はデベも大盤振る舞いで、千里NTだと立ち退きに5000万円超をポンと支払ってくれました。
その当時は地権者も、販売価格が6000万円は優に超えると予想してたので、立ち退きを選ばずに転売を目論んで等価交換を選んだ地権者が多かったです。
しかし、リーマンショックでマンションバブルは崩壊し、当初の目論みは外れた価格で転売しないといけなくなり、これなら立ち退き料を貰っていればよかったと泣くに泣けない状況なのです。

しかも、転売を予定していた為（投資目的で初めから住むつもりがない地権者も多い）、既に新しい住居を購入等しているために、等価交換で手に入れた部屋に住む訳にもいかず、中古相場に近い新築価格から2割引き程度の価格で新古物件で売りに出し、早く現金を回収しないといけないという悲惨な状況に陥っている転売目的地権者が多いのです。

>234

>だからグランファーストはひょっとしたら3000万切る価格で新古が出るぞ、っとかって掲示板で煽られてましたよ(--;)


グランファーストの販売価格から考えても、70平米程度の部屋でしたら2000万円台の新古は出るでしょうね。

>237様
すごくよくご存知なんですね。なかなか不動産関連の書籍まで読む機会がないもので、そのようなこと初めて知りました。
ところで、そのような転売物件はどのタイミングで売買可能となるのでしょう？
竣工直後から売買可能になるということなんでしょうか。

237さん
分かり易い説明でした。
やはり現金目当ての地権者さんはいますよね。
あまく見てました。

237さんの見解ではこのような建て替え物件はアリですか？ナシですか？
立地が良いから飛びつきそうになってたんですがもう少し考えようかと思います。なにぶん普通のサラリーマンなものでして（汗

>ところで、そのような転売物件はどのタイミングで売買可能となるのでしょう？

鍵の引き渡しのタイミングで権利はデベから地権者に移行するから、そこからは自由に売買できます。

地権者の事情はよくわかりました。
でも、その転売目的のラッキーな物件が自分の希望に合うとは限らないし…手に入るとは限らないし…
要はこんな大きな買い物はタイミングですね。

＞しかも、転売を予定していた為（投資目的で初めから住むつもりがない地権者も多い）、既に新しい住居を購入等しているために、等価交換で手に入れた部屋に住む訳にもいかず、中古相場に近い新築価格から2割引き程度の価格で新古物件で売りに出し、早く現金を回収しないといけないという悲惨な状況に陥っている転売目的地権者が多いのです。

これはパークよりもグランファーストに多い事例ですね。

あちらは、建替えの話を聞きつけて当時空室が目立った桃山台第2団地が何故かどんどん買われていきました。理由は勿論、投資（転売）目的での購入者たちです。
当時は転売目的で購入した人たちが建替えをそそのかしたという、恐らく本当だと思いますがそういう話がありました。

投資（転売）目的の人は、寝かせていても仕方ないし、現金を回収する必要があるので、どのような値段になっても転売せざるを得ないです。

パークはそういう人がそこまで多いとは聞きませんが、当時からグランファーストは結構多いと聞きました。
グランファーストの掲示板でも凄い数の新古が出回ると言う話になってますが、投資目的の地権者の多さから言っても大方予想通りだと感じております。その点だけで言うと、グランファーストよりパークはまだ安心感がある方でしょう。

228の者です。
建替え前の団地は二つのタイプの間取りがありましたが、小さい方でも等価交換額は約5000万円だったと記憶しています。
でもパークハウスに入居する場合、地権者でもこの金額だと80平米の部屋では足りなかった気がします。（階にもよりますが）
70平米台がプラマイゼロかな。

で、地権者が転出か入居かを決断する期限は半年前ぐらいじゃなかったかと思います。（うろ覚えですが）
すでにリーマンショックの後ですし、その時点で２年後はもっと値段が上がると思う人っているのかな？

というのが私の考えですが、いろんな考え方があるのでしょうね。

どっちにしろ地権者が新古物件を流した時点で周辺住民のポストにチラシがばらまかれるわけだから
資産価値は下がるよね。建て替えの宿命。

地権者の方が売りに出す物件が自分の希望する間取りとは限りません。
それを待っているようでは、いつまでたっても買えません。
みんなそんなこと分かってるから、一期でかなりの数が売れますね。

主に地権者の方は北側が多いですよね。

我が家は南を希望しているため、いろんな意見はありますが一期で申し込み予定です。

うちはやめときます。

色々考えましたがやはり地権者がこんなにいる
マンションは買う気になりませんね。

＞色々考えましたがやはり地権者がこんなにいる
＞マンションは買う気になりませんね。


えっ！？
グランファーストは250世帯も地権者がいますよ？

ここはかなりマシでしょ？

２２８さん、地権者は卸値と売価のどちらで手に入れたのか知りませんか？

たくさん買ってもらわにゃ地権者さん困ります。

グランファーストは大好評で、抽選も高層階は３、４倍らしいよ。
80平米が4000万はやはり魅力かも。
グランファーストはともかく南千里は住みやすいからなおさら・・・

フラット３５申し込み予定の方、金融機関はどちらにされる予定ですか？

>252
グランファーストの営業お疲れ様です。
でもあんな歴史的な問題マンションは買う気にならないよ。

グランファースト良い間取りもあるよ。ここなかったら、購入してたと思う。
私は先週末、要望書入れてきました。全フロアーに要望書がでてる抽選になる可能性大の部屋です。

ふむ、パークは何故にグランを比較するんだろう。
>250さんの答えが知りたいな。

>256
それは、前からここでグランファーストの宣伝をする人がいるからでしょう

色々な面で似かよった物件だからです。

似たような物件やん。

ここの絶賛者はグランファーストのことをけなすくせに、ちょっとでも誉めるような書き込みがあると「営業お疲れ」とかってスルーしてますね(笑)
どっちもどっちというか、どっちかいうと価格では断然あっちのほうが魅力ですね。
パークはぼったくりちゃうの？って思ってしまう。大規模ならもうちょっと価格も手頃にならなかったものでしょうかね。

250さん

地権者が入居する一部屋の例しか知らないのですが、
坪単価が215万円ぐらいだそうです。
一般販売する部屋より設備はしょぼくされてるとのこと。
これを卸値と言うのかな。

一般販売の値段を知らないのですが、地権者価格がむちゃくちゃ安くはないですよね。
これで叩き売りしたら大赤字必至だと思うのですが。

ボッタクリに成らざるを得ないのは元地権者と地権者が強欲すぎなんでしょうな。

それを支えるのは新規購入者ってことですな。

新規購入者さんたちは頑張って地権者さんたちを支えてあげて下さい。

先週末要望書入れてきました 地権者さんのお部屋は設備を削っているそうですよ そんなに地権者さんが嫌ならプラウドやブランズ桃山台辺りを検討されてはいかがですか？

日曜日にギャラリーに行きました。凄く賑わっていて驚きました。そして気に入った間取りはどの階でも抽選になると言われ…抽選覚悟で申し込もうと思っています。

設備をしょぼくするって何をしょぼくしてるの？建物の構造は変えられないだろうし、食洗機がついてないとかですか？

地権者部屋の設備がしょぼいというのは、ご察しの通り室内の設備のグレードが低くされてるそうです。
一般販売部屋より１００万円以上相当は削られてるとか。
当然ながらブルガリの時計ももらえません（笑）

食洗機だったかどうか忘れましたが、オプションが選べない事と、これもあれもついていません
とのことでした

もちろんエアコンもついていないし、エコポイントの対象でもないようですね

じゃあ、現金5000万円もらった方が良かったかもね

設備面で地権者物件が劣るなら、やはり一期での購入が賢いですね。
間取りもオプションも納得のいくものにできますから。
オプション関係は計算したところ１００万は超えそうです。

100万もかけて何をつけるんですか！？
無償なら一期でおさえる価値あるけど一期でおさえることはないな、と思います。

どっちが賢いとか、価値があるとかないとか、・・・人によって価値観違うんだから、どっちだっていいよ　　無意味な議論。

一期でおさえる価値があるとかって言う人は人気を煽りたいだけじゃない？
心底一期でおさえたい人は抽選を避けたいからこんなとこでいちいちアピールしないですよ。

無償オプション（カラーの選択やキッチンのガスかIＨなど）は一期だけですね
有償オプションは床暖の延長やバルコニーのタイル、琉球畳 等々いろいろすると100万どろか200万近くかかりますよね

バルコニータイル敷くとベランダじたいが汚くなるからやめたほうがいいですよ。
修繕時期になったらタイルを全て撤去しないといけないので汚っいベランダがむき出しになって気持ち悪いらしいです。

今のINAXやTOTOのタイルは大丈夫ですよ

いまのやつ（バーセラ？）で、裏側は汚くなると説明うけましたよ。ベランダに、タイルを敷いてた跡も残ると言ってました。
まぁ普通に考えても不衛生ですよね。表面はデッキブラシで洗い流したとしても裏側はやっぱり風通しも悪いわけだし。

バルコニーのタイルって虫の温床になるんでしょ？ゴキとか発生したら嫌だからお隣さんはタイルとかするのやめてほしいな(笑)

それよりここはなぜ来客用駐車場が一台なんでしょうか？？

まだ購入できると決まった訳ではないですけど オプションにもお金がかかりそう。うちはモデルルームにあった引戸が便利だと思ったのですが １００万もするのには驚きました。

要望書入れてますが、煽る側です。
ゴーストマンションには住みたくない。1期でどれだけ売切るかが勝負。売れ行きよかったら、様子見の人が焦って2期で購入してくれる。
180戸以上は1期で売れてほしい。半分以上残ったら、大量に売れ残る可能性大。基本、ここは高いよ。
抽選外れたら、それも運命かと。

引戸で100万ですか。すごい諸経費率ですね。
建物自体もボッタクリなら、オプションでもさらにボッタクろうって魂胆ですか。
このご時勢そんなに気前いい人が多いとは思えないですね。
当面は、ゴーストマンション決定。値下げが始まってから一気に埋まっていくでしょう。

全部の扉を引き戸に換えるからでは？
どこのデベでも、引き戸への変更って結構高いと思いますよ。
引き戸にできる場合とできない場合がありますし。

281さん ボッタクリと思うならば 買わなけりゃいいだけちゃうん？ なんで ここに 再三 出て来て いろいろホザクのかね～？ ボッタクリと思う人は パークには『縁』自体ないのよ。他をさがしましょうね

残念ながら、そんなに高くないよ。
千里中央で、三菱地所だよ。東町だったら、完璧だったのだが。
少なくともぼったくりでは無い。

初めてカキコミします。
変な話ですが、西町のプラウドとパークを検討して結局パークにされた方いらっしゃいますか？
決め手は何ですか？
同じくプラウドの板にもカキコミしました。
パークは高いのでプラウドで我慢しますと言う意見が多数でした。

相場的には「ボッタクリ」ではないと思います。総合的にいいマンションだと思います。
まあ「ボッタクリ」という人は買わない人（買えない人）でしょうから、無視しましょう。

＞285さん

西町だったら、比較するのは、プラウドではなく、プライムではないのでしょうか？
私はこの二つで悩んでいます。プラウドは立地がイマイチ。金額的には魅力的ですが。

プラウドも検討していましたが、床暖がない タンクレストイレじゃない キッチンのオプションが選べない カラーも最上階しか選べない 駐車場がイマイチ等の理由で見送りました。
プライムは、二重床二重天井でない 内廊下が暗い雰囲気 駐車場がイマイチ で見送りました。
パークは今のところ妥協点がないためパークに申し込む事にしました。

ありがとうございます。
実はプラウドとパークで悩んでました。
プラウドは営業マンがとても親切丁寧で接してくれ申し込みまでしましたが、少し考えさせて欲しいと伝えた途端、一切連絡なしです。
なんか寂しいですね。
そんな中、パークの物件を見ていいなあと思って。今住んでいる分譲マンションが割と高値で売れそうなので頑張ってパークにしようかと思ってます。

289さん タイミングってありますものね。高値で売れるいいですね。

私も同じく、プラウド、パークで悩んでいます。

プラウド価格帯はお安いですが、将来的に少し不安を感じます。
プラウドの広めとパークの狭めが同じくらいでしょうか。
パークが安心して買えるかな〜と今は考えています。
サンメゾンも設備はとても充実してると思いますが、こちらは検討されてますか？

>279、281、282
引き戸への変更が100万ってのは、明らかにぼったくりでしょう。
先日、知人がマンション購入し、その際、洋室の開き戸を引き戸に変更し、さらにクローゼットも新設しましたが、10万ちょっとでした。（某有名デベです）

全部の扉を変更するっていっても、せいぜい4、5枚でしょう。
明らかに高すぎます。
この手のオプションは交渉次第で数十万は安くなるので、ぜひ交渉してみてください。

ただ、大規模マンションだけに、通常の価格で変更を受け付けだすと、変更する戸数が多くなりすぎて、間違いの元になるので、あえて変更しにくいように値切らない可能性はありますが。

パークハウスが良いですね、今住んでいるマンションを（築１０年）を売って買い替えしようかなと考えています、千里中央でこの様な立地は当面は有り得ないと思っていますので。

290さん
ありがとうございます。
私もプラウドに不安がありパークを検討中です。
サンメゾンはまだ検討に入れてませんでした...
早速見てみます！
うちは小さい女の子がいるので、どうしてもプラウドの立地が気になります...今住んでいるマンションを野村に見て頂いた時はびっくりするような低い査定だったため、パークは諦めていましたが、他社不動産にお願いしたら、買いたいと言う方がすぐに見つかり、なおかつ想像以上の高値だったため、引っ越しを決意しました。
お互いいい物件が見つかるといいですね。

西町のほうが学区が良いから悩むところですね。パーク買う人たちは小学校から私立に行かせる人多いのでしょうか。

最低私立+家庭教師+リトルリーグ+公文+スイミングぐらいは行かせないと恥かきますよ。

そうでもないみたいですよ。小学校も比較的いいみたいですし、わざわざ私立にって方は少ないと思います。
逆に西丘は教育熱心な親が多すぎて疲れると知り合いの方が言ってます。

引き戸への変更価格の話が上がっていますが。。。

間仕切り壁及び既存引き戸をガラス戸へ変更　こちらが９８万円となっています。
居室、寝室の扉を引き戸への変更はないみたいです。

モデルルーム仕様のガラス戸への変更なら１００万で仕方ないんじゃないでしょうか。

北町は、高齢者が多いってイメージがあって悩んでいます。
地権者も含めて、パークの何割くらいが子育てが終わられた方になるのかな・・。
やっぱり、活気がある（子供が多い）方を望みたいので、少し考えています。。。
我が家はまだまだベビーなので。

マンションに住む世代は、広いほうがいいという意見もありますよ。
大多数が子育て世代だと、その期間は活気があるように感じますが、
全員が同じように歳をとり、２５年後には、マンションのほとんど
が老人の入り口で死んだ街になりかねません。現在の千里や、５年
後の三田などは、まさにこんな感じです。同世代にこだわり過ぎる
のもどうかと思います。

大多数が50オーバーって事もあるよね？

批判されると地権者らしき人物がでとるな。
パークは物件的に悪くないが立地では当てはまらないな。
千中ブランドがひとり歩きしているが駅から徒歩３分と歩道橋は必須だな。

駅の真上など、近すぎるのもガヤガヤしすぎるので、パークの位置は理想です。
うちも要望書を出しましたが、子供を私立に行かせるつもりはないです。（今、幼稚園です）一般的に見ても中学から私立で、小学校は公立という方も多いと思うのですが。うちは比較的小学校は気にしません。活気があるに越したことはないですけどね。