パークハウス千里中央ってどうですか？(part 2)

35年ローン組まないと買えない人たちが多いみたいで安心しました(^^;)
うちも背伸びして頑張ります。

昨日営業さんに聞いた話では、抽選のお部屋も何件か出てるようです。
希望していた部屋が要望書入ってますと言われ、階を変更して要望出してきました。

うちも要望を出そうと思っていた部屋が抽選だということで
違うお部屋に出してきました。

自作自演お疲れ様です

パークハウスのセキュリティって難しいから迷子になるって他の物件で言われたのですが
見に行かれた方本当でしょうか？
またセキュリティって費用は別でかかるのでしょうか？

マンションギャラリー行った時に頂いてきた 紺色の仕様の乗ったハードカバーの正方形のCG集見てみてください。バルコニーの格子柵にも風が抜けないように板入ってませんか？ 同じ風抜けないなら スルーがいいような…。 どうなんだろぉ…？？？？？？

なんだかこういうサイトって必ずいたずらに逆なでするような表現する書き込みありますね。
ストレス発散なのでしょうが違うサイトでしてもらえればいいのにと思います。
マンションの情報交換が目的なのですから。

>206
204ですが、自作自演？
勘違いされているかもしれませんが、営業ではないですよ。

入居まで１年以上　まだ購入できていないけど、待ち遠しいです。

それぐらい注目されてる物件なんでしょう。
そういう書き込みは相手にしない方がいいですね。

セキュリティは特にややこしいとは感じませんでしたよ。
エレベーターの所にもセキュリティがあるって事じゃないんですか？

ちょっと申込の書き込みが増えるとすぐに自作自演とか言う人出てきますよね。
あなたこそ営業？って言いたくなります。

抽選の部屋があるとはいえ、まだ登録期間あるし、150戸は1期で売れそうですね。
まずまずの滑りだしではないでしょうか。
購入予定者としては、一安心です。

抽選の部屋があるとはいえ、まだ登録期間あるし、150戸は1期で売れそうにないですね。
まずまずの滑りだしとはいえません。
購入予定者としては、大変不安です。

コンクリのストライキまた始まったようですが工期に影響ないのでしょうか？

そうですか？一期の目標は１００戸だそうですから、順調なんじゃないですか？

登録期間もまだありますしね。
購入予定であれば申し込まないと希望の間取りや階は選べなくなりますね。

4000万円台のお部屋は第一期で完売のようですしね。

4000万円台って68平米とか狭い間取りしかないけど完売しますかねぇ？
買うなら80は欲しいところでしょう。5000万ぐらいのファミリータイプが一番売れると思いますが。

売れるでしょうね。

2人世帯の方も多いと思いますし。

うちは3人ですが、68平米にすると思います。それ以上だと予算オーバーです。

4,300万でしたよね？これならローンも少なく生活も余裕出ます。

80平米　5500万台は正直しんどいというか少し怖いです。

確かに5500万出してまで買う気はしないね。
売れ残りは高い部屋ほど値下げ幅もでかいし、5500万出した価値が一気に無くなりそう。
この手のマンションは4000万台が狙い目だね。

まだどの間取りにするか迷っています。
１期で購入したいんだけど･･･。希望の間取りが抽選になりそうで。
できれば抽選は避けたい・・・。

売れ残りの値引きを心配する前に、ここは地権者つきと言うけとをお忘れですか？触れないようにしてるだけですか？
入居もせずに竣工と同時に叩き売りする地権者が何組いるんでしょうね。
ブランズ南千里の地権者は入居もせずに一気に800万下げて売りに出してましたから何を考えてんだか、ほんと恐いですよ。

自分の好みの間取りで…となるとやはり一期ですね 4000万円台は夫婦２人とか３人家族で申し込みされてるようですね
5000万円台では、南側が人気らしく、ルーフバルコニーがあるタイプも何件か抽選予定らしいです
我が家は南側の5000万円台に要望書入れました

地権者売り物件が出ても、そんなべらぼうな金額で売り出されませんよ、メゾンシティ新千里桜ヶ丘もそんな値下げされて取引されていませんから。

竣工までに完売してなかったから地権者は定価よりかなり下げて売りに出しますよ。現金欲しいんだからデベみたいにのんきに遊ばしてても意味ないしね。

そうですか？
一期の目標は１００戸だそうですから、それこそ駄目なんじゃないですか？

登録期間もまだありますしね。
購入予定であれば申し込まないと希望の間取りや階は
地権者がおさえているので選べなくなりますね。

4000万円台のお部屋ですら第一期では完売しないようですしね。

僕が地権者なら、すぐ５％引きぐらいで売りますね。マンションの価格は、この先、あがることはないと思うので。

今のうちに地権者を捕まえて 売買の約束をしておくとか
よい部屋が安く買え しかも地権者が減るからみんなラッキー

地権者が叩き売りするっていうのが意味不明です。
住む気がない地権者は等価交換額（5000万以上）を手にしてさっさと転出してます。
建替えにずっと反対してた人もこの金額に目が眩んで転出して行きました。
ですから、部屋を押さえてる地権者は住む人です。
もし本当に竣工直後に叩き売る人がいたら、相当馬鹿だと思う。
等価交換額より高く売れるなんてあり得ないし。

228さん素晴らしい指摘。この討論を終わらせましたね。

では、なぜ南千里の物件は叩き売りが出たのでしょう？
パークとは権利交換の方式が異なったとか？

だからパークは高いんですか？

私も228さんの意見に賛成です。何らかの事情があって１００％じゃないにしても、すぐ叩き売ることはないと思いますよ。また、地権者の方のお子さん世代が住まれるのも多いとか。2割の地権者という数も少ない方ですよ。

228の示したのは本当のことですか？

現金なら5000万で、マンションなら5500万の部屋が手に行ったということはないですか？

等価交換額5000万以上って本当ですか？！
ということは少なくとも地権者さんは80平米以上のお部屋を真っ先におさえることが出来たってこと？！すごいですね…。なんだか35年ローン組むのが惨めになります(笑)
でも地権者が竣工後に売りに出す手段はブランズに限らずどこでもやってるのは事実みたいですね。何のメリットがあるんでしょうか？
だからグランファーストはひょっとしたら3000万切る価格で新古が出るぞ、っとかって掲示板で煽られてましたよ(--;)

228さん
等価交換といっても、地権者はマンションの卸値で受け取ったんじゃないのですか？
もし卸値なら、現金で5000万、マンションなら売価で6000万の可能性もありですよね。
そうなると、6000万を5500万で売っても、地権者は500万儲かるね。

地権者１６２世帯で立ち退きは９２世帯。

９２＠５０００万円以上

７０世帯は等価交換で６０００万円

建設費は３６３＠？？？？万円


３６３−７０＝２９３が総事業費を被るってことか。

>235
正解です。
地権者にとって等価交換で手に入れて、竣工後に売りに出す方法が一番利益が大きいです。
というか、この仕組みは不動産関連の書籍でも紹介されているので、誰でも知ってて当たり前だと思ってました。知らない人がいることに驚きです。

しかしここ最近竣工する物件の地権者の頭を悩ませるのが、「リーマンショック前に建替決議→リーマンショック後に竣工」の物件です。

リーマンショック前はデベも大盤振る舞いで、千里NTだと立ち退きに5000万円超をポンと支払ってくれました。
その当時は地権者も、販売価格が6000万円は優に超えると予想してたので、立ち退きを選ばずに転売を目論んで等価交換を選んだ地権者が多かったです。
しかし、リーマンショックでマンションバブルは崩壊し、当初の目論みは外れた価格で転売しないといけなくなり、これなら立ち退き料を貰っていればよかったと泣くに泣けない状況なのです。

しかも、転売を予定していた為（投資目的で初めから住むつもりがない地権者も多い）、既に新しい住居を購入等しているために、等価交換で手に入れた部屋に住む訳にもいかず、中古相場に近い新築価格から2割引き程度の価格で新古物件で売りに出し、早く現金を回収しないといけないという悲惨な状況に陥っている転売目的地権者が多いのです。

>234

>だからグランファーストはひょっとしたら3000万切る価格で新古が出るぞ、っとかって掲示板で煽られてましたよ(--;)


グランファーストの販売価格から考えても、70平米程度の部屋でしたら2000万円台の新古は出るでしょうね。

>237様
すごくよくご存知なんですね。なかなか不動産関連の書籍まで読む機会がないもので、そのようなこと初めて知りました。
ところで、そのような転売物件はどのタイミングで売買可能となるのでしょう？
竣工直後から売買可能になるということなんでしょうか。

237さん
分かり易い説明でした。
やはり現金目当ての地権者さんはいますよね。
あまく見てました。

237さんの見解ではこのような建て替え物件はアリですか？ナシですか？
立地が良いから飛びつきそうになってたんですがもう少し考えようかと思います。なにぶん普通のサラリーマンなものでして（汗

>ところで、そのような転売物件はどのタイミングで売買可能となるのでしょう？

鍵の引き渡しのタイミングで権利はデベから地権者に移行するから、そこからは自由に売買できます。

地権者の事情はよくわかりました。
でも、その転売目的のラッキーな物件が自分の希望に合うとは限らないし…手に入るとは限らないし…
要はこんな大きな買い物はタイミングですね。

＞しかも、転売を予定していた為（投資目的で初めから住むつもりがない地権者も多い）、既に新しい住居を購入等しているために、等価交換で手に入れた部屋に住む訳にもいかず、中古相場に近い新築価格から2割引き程度の価格で新古物件で売りに出し、早く現金を回収しないといけないという悲惨な状況に陥っている転売目的地権者が多いのです。

これはパークよりもグランファーストに多い事例ですね。

あちらは、建替えの話を聞きつけて当時空室が目立った桃山台第2団地が何故かどんどん買われていきました。理由は勿論、投資（転売）目的での購入者たちです。
当時は転売目的で購入した人たちが建替えをそそのかしたという、恐らく本当だと思いますがそういう話がありました。

投資（転売）目的の人は、寝かせていても仕方ないし、現金を回収する必要があるので、どのような値段になっても転売せざるを得ないです。

パークはそういう人がそこまで多いとは聞きませんが、当時からグランファーストは結構多いと聞きました。
グランファーストの掲示板でも凄い数の新古が出回ると言う話になってますが、投資目的の地権者の多さから言っても大方予想通りだと感じております。その点だけで言うと、グランファーストよりパークはまだ安心感がある方でしょう。

228の者です。
建替え前の団地は二つのタイプの間取りがありましたが、小さい方でも等価交換額は約5000万円だったと記憶しています。
でもパークハウスに入居する場合、地権者でもこの金額だと80平米の部屋では足りなかった気がします。（階にもよりますが）
70平米台がプラマイゼロかな。

で、地権者が転出か入居かを決断する期限は半年前ぐらいじゃなかったかと思います。（うろ覚えですが）
すでにリーマンショックの後ですし、その時点で２年後はもっと値段が上がると思う人っているのかな？

というのが私の考えですが、いろんな考え方があるのでしょうね。

どっちにしろ地権者が新古物件を流した時点で周辺住民のポストにチラシがばらまかれるわけだから
資産価値は下がるよね。建て替えの宿命。

地権者の方が売りに出す物件が自分の希望する間取りとは限りません。
それを待っているようでは、いつまでたっても買えません。
みんなそんなこと分かってるから、一期でかなりの数が売れますね。

主に地権者の方は北側が多いですよね。

我が家は南を希望しているため、いろんな意見はありますが一期で申し込み予定です。

うちはやめときます。

色々考えましたがやはり地権者がこんなにいる
マンションは買う気になりませんね。

＞色々考えましたがやはり地権者がこんなにいる
＞マンションは買う気になりませんね。


えっ！？
グランファーストは250世帯も地権者がいますよ？

ここはかなりマシでしょ？

２２８さん、地権者は卸値と売価のどちらで手に入れたのか知りませんか？

たくさん買ってもらわにゃ地権者さん困ります。

グランファーストは大好評で、抽選も高層階は３、４倍らしいよ。
80平米が4000万はやはり魅力かも。
グランファーストはともかく南千里は住みやすいからなおさら・・・