パークハウス千里中央ってどうですか？(part 2)

地権者売り物件が出ても、そんなべらぼうな金額で売り出されませんよ、メゾンシティ新千里桜ヶ丘もそんな値下げされて取引されていませんから。

竣工までに完売してなかったから地権者は定価よりかなり下げて売りに出しますよ。現金欲しいんだからデベみたいにのんきに遊ばしてても意味ないしね。

そうですか？
一期の目標は１００戸だそうですから、それこそ駄目なんじゃないですか？

登録期間もまだありますしね。
購入予定であれば申し込まないと希望の間取りや階は
地権者がおさえているので選べなくなりますね。

4000万円台のお部屋ですら第一期では完売しないようですしね。

僕が地権者なら、すぐ５％引きぐらいで売りますね。マンションの価格は、この先、あがることはないと思うので。

今のうちに地権者を捕まえて 売買の約束をしておくとか
よい部屋が安く買え しかも地権者が減るからみんなラッキー

地権者が叩き売りするっていうのが意味不明です。
住む気がない地権者は等価交換額（5000万以上）を手にしてさっさと転出してます。
建替えにずっと反対してた人もこの金額に目が眩んで転出して行きました。
ですから、部屋を押さえてる地権者は住む人です。
もし本当に竣工直後に叩き売る人がいたら、相当馬鹿だと思う。
等価交換額より高く売れるなんてあり得ないし。

228さん素晴らしい指摘。この討論を終わらせましたね。

では、なぜ南千里の物件は叩き売りが出たのでしょう？
パークとは権利交換の方式が異なったとか？

だからパークは高いんですか？

私も228さんの意見に賛成です。何らかの事情があって１００％じゃないにしても、すぐ叩き売ることはないと思いますよ。また、地権者の方のお子さん世代が住まれるのも多いとか。2割の地権者という数も少ない方ですよ。

228の示したのは本当のことですか？

現金なら5000万で、マンションなら5500万の部屋が手に行ったということはないですか？

等価交換額5000万以上って本当ですか？！
ということは少なくとも地権者さんは80平米以上のお部屋を真っ先におさえることが出来たってこと？！すごいですね…。なんだか35年ローン組むのが惨めになります(笑)
でも地権者が竣工後に売りに出す手段はブランズに限らずどこでもやってるのは事実みたいですね。何のメリットがあるんでしょうか？
だからグランファーストはひょっとしたら3000万切る価格で新古が出るぞ、っとかって掲示板で煽られてましたよ(--;)

228さん
等価交換といっても、地権者はマンションの卸値で受け取ったんじゃないのですか？
もし卸値なら、現金で5000万、マンションなら売価で6000万の可能性もありですよね。
そうなると、6000万を5500万で売っても、地権者は500万儲かるね。

地権者１６２世帯で立ち退きは９２世帯。

９２＠５０００万円以上

７０世帯は等価交換で６０００万円

建設費は３６３＠？？？？万円


３６３−７０＝２９３が総事業費を被るってことか。

>235
正解です。
地権者にとって等価交換で手に入れて、竣工後に売りに出す方法が一番利益が大きいです。
というか、この仕組みは不動産関連の書籍でも紹介されているので、誰でも知ってて当たり前だと思ってました。知らない人がいることに驚きです。

しかしここ最近竣工する物件の地権者の頭を悩ませるのが、「リーマンショック前に建替決議→リーマンショック後に竣工」の物件です。

リーマンショック前はデベも大盤振る舞いで、千里NTだと立ち退きに5000万円超をポンと支払ってくれました。
その当時は地権者も、販売価格が6000万円は優に超えると予想してたので、立ち退きを選ばずに転売を目論んで等価交換を選んだ地権者が多かったです。
しかし、リーマンショックでマンションバブルは崩壊し、当初の目論みは外れた価格で転売しないといけなくなり、これなら立ち退き料を貰っていればよかったと泣くに泣けない状況なのです。

しかも、転売を予定していた為（投資目的で初めから住むつもりがない地権者も多い）、既に新しい住居を購入等しているために、等価交換で手に入れた部屋に住む訳にもいかず、中古相場に近い新築価格から2割引き程度の価格で新古物件で売りに出し、早く現金を回収しないといけないという悲惨な状況に陥っている転売目的地権者が多いのです。

>234

>だからグランファーストはひょっとしたら3000万切る価格で新古が出るぞ、っとかって掲示板で煽られてましたよ(--;)


グランファーストの販売価格から考えても、70平米程度の部屋でしたら2000万円台の新古は出るでしょうね。

>237様
すごくよくご存知なんですね。なかなか不動産関連の書籍まで読む機会がないもので、そのようなこと初めて知りました。
ところで、そのような転売物件はどのタイミングで売買可能となるのでしょう？
竣工直後から売買可能になるということなんでしょうか。

237さん
分かり易い説明でした。
やはり現金目当ての地権者さんはいますよね。
あまく見てました。

237さんの見解ではこのような建て替え物件はアリですか？ナシですか？
立地が良いから飛びつきそうになってたんですがもう少し考えようかと思います。なにぶん普通のサラリーマンなものでして（汗

>ところで、そのような転売物件はどのタイミングで売買可能となるのでしょう？

鍵の引き渡しのタイミングで権利はデベから地権者に移行するから、そこからは自由に売買できます。

地権者の事情はよくわかりました。
でも、その転売目的のラッキーな物件が自分の希望に合うとは限らないし…手に入るとは限らないし…
要はこんな大きな買い物はタイミングですね。