グランドメゾン大濠公園2011ってどうですか？【part3】

このスレ復活させないでください。無意味です。

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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

２０１１は人様に感動を与えるまでに至らない普通のマンションと思います。
リーマンショックの後なので、価格が安くなった事は驚きませんが、建材の使い方も
変えていたのですね。

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はい、はい、ネガスレご苦労さん。

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ここの見えにくい側の外観は、まだマシ。
グランドメゾン鳥飼弐番館は、本当にひどい。２面の約１／３の外壁が、何の工夫もない普通の塗装処理だよ。

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残念ながら、それがＧＭの福岡における標準化なんだろう。
タイルレス化がね。

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外観のコストカットは、積水の業績が苦戦している
一つの裏付けでしょう。

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この様では、福岡市で築いたグランドメゾンのブランド力の維持、無理かもね。

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外観Ｂ級仕様の導入により、今までのブランドイメージが棄損されたね。
一旦、そうなると戻るには時間かかりますよ。

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グランドメゾン大濠公園2011は短期的見れば完売して成功したが、グランドメゾンというイメージには悪影響を与えてしまったということでしょうか？

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PPのスレに、「私はPPの関係者です」って明言しちゃっている人がいるみたいだよ。ここにも来ているんだろうね。

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荒戸なのに、大濠公園とネーミングをつけてますが、大濠公園ネーミングはどこの地域まで大丈夫なんでしょうか？今川も大濠公園？どこまで大濠公園？

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基準みたいな物ってあるんですか？アドレスではないマンション名の方が多いですよ荒戸も今川も草香江も黒門も｢大濠公園」。

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唐人町にグランドメゾン２０１２（仮称）が建つみたいですね。

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グランドメゾン唐人町でいいじゃん。

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最近のＧＭは、外観のタイルレスのみならず、スラブ厚もスペックダウンしているから、
優位性がますます感じられなくなった。
これまでは、スラブ厚３２５がＧＭ仕様と認識していたが、桜坂ヒルズとフォレストは、３００。ここと同じ設計会社が担当した照葉は、なんと２３０。(公式ＨＰより)
ここは、ＨＰに具体的に明示していないけど、せいぜい３００でしょう。３２５と言われても信用できない。
階高だけは、３０００以上を確保しているけど、割り高の並の仕様のマンションと言わざるを得ない。

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買いもしないマンションのことをよくぞまあここまで調べ上げて…

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照葉は、中空スラブではなく、鉄筋スラブだから
中空スラブ換算で、２８５くらい。今時、普通以下かもね。

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本日、GM大濠プロジェクトの説明会の案内が届いていた
けど、思ったより良いと思います。
内廊下で、どこも角部屋なのが評価できます。又四方から目立つので、こことちがい外観に配慮が感じられます。
なお、上層階は、景観抜群ですね。

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でも立地がダメでしょ。空港線も七隈線からも中途半端。マンションは一に立地、二に立地、三四がなくて五に立地の鉄則からすると厳しい行く末を暗示しています。

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もう中古として１戸出てますけど。どういうこと？！

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本当ですか？中古情報はどこに出てますか？是非検討したいのですが、どのタイプが幾らで出てますか？

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今朝チラシが入ってました。
５階の２ＬＤＫ、４３００万。

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手放すの早すぎだろ。
住んでみてなんかあったのか？

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９０㎡で4300万ですか？

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引っ越しは今始まったばかりだから､住んでみてどうという理由じゃないと思いますが。

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業者に買わせたんじゃないの？

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業者も何かと大変だな…

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８５㎡で４３００万円です。両角部屋ではなく真ん中の部屋です。3ＬＤＫを改造して2ＬＤＫにしたと思われます。
売り中古扱いと書かれています。オープンハウスなので、未入居でしょうか？、購入はしたけど、転勤になったか？5階なので公園は見えるのかな？　元の値段と比較してどうなの？

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５Ｆだと、公園は見えないと思います。

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ヤフーに出てますね。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=40&md=...

当初の値段より高くなっているような、、、。よほどオプションを付けたのか？
駐車場も空きになっているけど、満車で他に借りた人に意向を確認したのかな？

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２０１１の駐車場空いているのですか？

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ここは駐車場率70％程度でしょ。東京のタワマンなら、その位で仕方ないけど、九州で70％だと評価は下がるね

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九州新幹線開通により資産価値上がるでしょうね。

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利便性の良い場所、という条件が付くと思います。

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2011は利便性は良いですね。

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でも大濠公園が見えない低層階はそれほど資産価値はありませんよ。

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このあたりのマンションを実際に査定してもらって売却してわかりましたが、中古の場合、新築より低層階と高層階に格差が少なくなるようです。また、査定の評価には、大濠公園ビューは、そこまで大きな比重はないようです。ただ、買われる方がそれを望まれる方が多いとは思います。やはり、立地が最も重要なファクターです。

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一般的にはその傾向ですが、低層階は人気が低いのでなかなか売れず、
結局のところ、査定価格から値切られる可能性が大きいようです。

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私は９７さんの意見に賛成です。同じ間取りで低層階と高層階の買値が倍だとしても、１０年後以降に売りに出した時の値差は概ね50％以内でしょう。特に眺望代として何千万円も上乗せされている場合、それは再販時には
思ったほど、評価されないのが現実です。

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でも賃貸なら強いと思いますね。

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評価なんて買い手がするのですから、一般論言っても意味がないでしょう。どうしても欲しいと思う買い手がいれば売買は成立するのです。切れ味の鋭い魅力を幾つ持っているかが結局は重要なポイントでしょうね。

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ここには何もないな。

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そう思っているのはあなただけ。

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世の中の人がみんなGMの名前に惹かれたり、ありがたがったりする訳じゃない。
特に最近は、みんな先のことを考え、熱心に調べて購入するから、GMなら低層階でも高く売れるってのは、読みが甘いと思う。

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ウェリス大濠と比べると、ここの低層階は割高。駅へもウェリスの方が近いし。
後出しじゃんけん勝ちって感じ。

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101さんの論理は戴けないね。好意的に物件を判断してくれる奇特な人なんかは皆無に近い。だから、何でも相場があるのです。置かれている実態から、この物件の価値はこれ位とかね。それに若干のレンジがあるとしても、そこから大きく逸脱する事は、市場価格より大幅に高く買うか、安く買うという事。そんな人に相対で高く購入して貰えたら、それこそ宝くじに当たるような僥倖だね。

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まぁとにかくお楽しみ。これから始まるスーパーバブルにより、２０１１などの資産性のある物件は暴騰の可能性あり。

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２０１１は、南側が等価交換等で建替えになったら、一発で資産価値下落。
１４Ｆなんて軽い。容積率が余った広い敷地の物件を南側に抱えているのは、致命的。
西鉄のバス停だって、いつまで続くか全く保障なし。ただし、こっちは
用途地域の関係で、建っても１０Ｆ程度でしょうが。

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客観的に見れば、2011はイマイチなんだけど、熱心なGM信者にはどうしても受け入れられない。ってことだよね。荒戸に住む人達の間でも、誰も気に止めてないしね。

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だよね。

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うんうん。
マンコミ見て、あーGMが最近出来たんだ～と思い、2011を探したけどちょっぴり苦労した。
白いシートがかかっているマンションがあったから、これかと思ったら、大規模修繕をしてるマンションだった。戻ったら、あったけど。
秀逸とかオーラとか騒がれるほどインパクトはない。
しだれ桜も春以外は、あまりキレイに見えない。手入れしてない木々・・・みたいな印象。

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三戸一エレベーターで外廊下、ペンシルタイプの普通のマンションだと思います。
今思えば、高かったんじゃない。

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ウェリス大濠公園の価格と比べると高かったんだろうね。とにかくウェリスは安いよ。あれだけ立地が良いのに。

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ここは並みのマンション。見れば分かるよ。

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並レベルのＧＭ？ 今川や大濠西何かよりは場所も良いので２０１１の方が上だと思いますが？

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大濠西よりここは商業地にあり、便利とは思うけど、場所がいいとは思わない。大濠ほどではないが、今川のあの場所辺りは高級「住宅地」ですよ。平均分譲坪単価も向こうが格上。

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便利＝立地良いと考えるか、閑静な住宅地＝立地良いと考えるかですね。

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これから先は益々利便性が優先されるでしょう。今川は何とも中途半端だと思います。

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今川のＧＭよりは2011の方がかなり便利が良いと思います。西公園入口付近はこれから先益々賑やかになっていきますが、2011は一本入った通りのため、喧騒とは無縁ですね。

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逆に言うと、本通りから外れている為、地価は安く、資産性は落ちるといえる。

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んな事ないやろ〜。

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この近辺、天気の日には上空を旅客機が通るため、騒音がけっこう大きい。
大濠や今川だと、航路からちょっと外れているため、影響はない。
ここら辺が、不動産価値の差のひとつと考えますが。

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2011と大濠はほぼ一緒だよ。

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変な事をいう人がいるのですねぇ。

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飛行機の騒音なんか聞こえないのではないかな。

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聞こえません。

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完売したんよね？

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完売してるさ。

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ここは今後、大津波が起きたら大丈夫ですか？やっぱり高宮とかの方が安全なんでしょうかね。

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高宮は、津波に対しては、ここよりちょっとはましだと思うが、
西鉄電車沿いに警固断層が走っているから、地震のリスクは高宮の方が大きい。

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なるほど、なるほどの警固断層ですな。

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地震のとき高宮の警固断層西側は被害が少なかったらしい。地盤はむしろ良いはず。

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２０１１は大丈夫でしょう。高宮、住みたいですか？

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大濠公園が見える、大濠公園の花火大会がバルコニーから直接見えるって事が福岡の不動産価値をはかる上では大切なことでしょう。

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百道浜は暴落でしょうね。

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昨日ヒルズを見てきましたが、２０１１よりは外観デザイン、ポーチ（内廊下）、ツードアエレベーターなど優れた点がたくさんありました。モノは良い。但し高いな。

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確かにヒルズは、外観、間取りなどいいですね。2011と同じ立地（そんなことはありえませんが）なら迷うでしょうね。ただ、現実、立地の見地からするとやはり、2011優位かな。

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唐人町駅裏の積水のマンション用地、周りがビルに囲まれ、北向きに開けているので厳しそう。１４階建なので、上層階は辛うじて救われるかもしれないが。でも、敷地狭く３９戸なので、せいぜいＤＩＮK用か？
そんなのＧＭの路線に合うのかな？　三井ならそういったセカンドラインがあるよね。たしか、パークリュクスクスとか？

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唐人町も、西新５も、鳥飼１も、草加江も、立地が今一歩。
これまでのＧＭの価格帯だと、どこも苦戦すると予想する。
２０１１と高宮テラスが売れたのは、やっぱり立地が良かったから。

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大濠公園2011の中古が売れましたね。

みにゅうきょで、300万円くらい高く売れた！

すごいね、グランドメゾン。

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新築だと、ヤヴァイ人に買われないように、担当が購入者をチェックしますが、
中古だととにかく売っちゃえ的なところがありますよね。
それが心配。

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140>
その値段で売れたって公表されてるんですか？それとも売買関係者？

中古は、広告で書かれてる値段で買うことって少ないですよね。
普通、価格交渉します。
だから＋３００万と表示されてても、それぐらいは値引かれたりしてますよ。

売れたとも限らないですよね。売るのを辞めた場合もあるし。

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契約したものの、見落とした点があり不満になったか他に良い物件が
出たため、手付金を放棄するより、未入居で転売した方が得策と考えたでしょう。
結果オーライ、手放して正解だったんじゃないの。

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143さん、憶測でものを言わないように。事実は知っていますが、「見落とした点があり不満になったか他に良い物件が 出たため、手付金を放棄するより、未入居で転売した方が得策と考えた」なんてことは完全デマです。ご購入された方は何も心配されなくていいですよ。

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144>
知ってるなら、せめてその「事実」ってのを教えてくれないと…
143がデマなのか、144がデマなのかも判断できないねー。

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教えられないでしょ。売却された方のために書いたまでです。

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確か値引きで新築時と同等の価格になったと聞いたけど
それはそれですごい

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素直に入居すればいいのに、何か理由があったから未入居のまま手放したんだろ。
分譲時の価格で売却したのが事実だとすると、仲介手数料約￥１３０程度を損した
ことになりますね。

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中古の成約価格が、当事者でないのに分かるハズはない。分譲価格と同じ価格で成約の根拠不明。
守秘義務のある業者が書き込むハズはなく、デマが濃厚。

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たぶん未入居は、ウェリス並みの価格になったんじゃないか。

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中古なんだからウェリス以下の価格でしょ。

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ここで色々憶測しないで、自分で積水に聞けばいいのに。

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中古の成約価格はわかるよ。

公表するよう宅建業法で決められてます。

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では販売会社は問い合わせがあれば、答える義務があるということですか？

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そう！

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ではここで、あーだこーだ言ってる人達は、是非自分で販売価格を聞くことですね。

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グランドメゾンは永遠に不滅ですな。

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しだれ桜は最高に美しかったですね。一眼レフで２０１１の桜を撮りに来てた人たちが何人もいました。秋は紅葉が彩りを添えるでしょうね。出来は最高でしょう。そう、あと高層階は大濠公園の花火大会。このマンションは価値高いと思います。ハイ。

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ハイハイ、最近、２０１１、赤坂門、大手門のフォルムを改めて遠景、近景で見ましたが、如何に２０１１が凡庸かを再度認識。赤坂門、大手門のような凛とした気品と高級感が感じられない。元々の分譲した価格自体が違うので値段相応という事！

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わざわざ三つを遠くからと近くからで見比べたんですか？お暇なんでしょうか？

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