MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）ってどうですか？part7

「パート○」をつけるのを忘れてしまいましたが、パート７です。
マナー良く議論するようにしましょう。

一戸あたり平均して、土地代は500万以下です。建物代はおそらく1000万前後でしょう。

仕様は分譲マンションの最低レベル。

商業施設併設で維持管理が大変そうです。

戸数が1500とかなり多く、売却しなければならない時、競合する部屋が多くて買い叩かれる可能性が高いです。

スロップシンクやディスポーザもないので、日常生活に不便を感じるかもしれません。

これでこの価格は割高なのか適切なのか、いろいろ意見があると思います。

>>2さんが早速、誇張が過ぎたネガ投稿をされたようなので、ポジ投稿も一応書いておきます。
判断するのは検討者さん自身です。

【立地】
まず駅直結が魅力的な上、ただの駅でななく快速も停まり2線（関西本線・おおさか東線）利用できるのは非常に便利。
しかも都心部へのアクセスも容易であり、周辺の超大規模開発に期待がかかる天王寺駅へたった6分で到着。
それ以外にも難波、京橋、梅田へ乗り換えなしで20分以内で行けて、将来的には新大阪までも直通予定。
これらを備えた立地は非常に希少価値が高く、将来の売却や賃貸へ出す場合も絶対的に有利。

【周辺環境】
久宝寺駅直結という立地にも関わらず商業施設が乱立しておらず車の渋滞なども皆無で、周辺はとても閑静。
かといって商業施設が無いかと言われればそうでもなく、スーパーや銀行、保育所などはマンションに併設という便利さ。
八尾市民病院（総合病院）とも直結しており、いざという時も安心。万一、家族が入院してもここなら隣家感覚で行き来できます。
周辺は幅7,8メートルはあろうかという歩道が並木で車道と区切られていて安全であり、散歩にはもってこい。
目障りな電線・電柱も地中化されており、それが街をより一層広く見せています。
また周辺一帯は再開発エリアであり、今後の発展・資産価値向上が大いに期待できます。

【外観】
西日本最大の圧倒的スケールを誇るタワーマンション、しかもツインタワーでランドマーク性は抜群。
周りに高層の建物が少ないことが、さらにそのスケールを際立たせます。
初めて見た人はまずそのスケールに圧倒されること間違いなしです。

【共用部分】
広さ650㎡ものセントラルロビーをはじめ、コーチホール、計2戸のスカイラウンジ、計4戸のゲストルーム、さらにキッズコーナーやシアタールームまで備わった充実の共用施設。
また各階24時間ゴミステーションが、日常のゴミ捨てを楽に快適にしてくれます。
さらにコンシェルジュやトリプルオートロック、複数人による24時間有人管理など、管理内容も高レベルです。
また23階以下の共用廊下は内廊下であり、雨風がしのげて冷暖房も完備というオマケ付きです。

【住戸内】
オール電化採用により毎月の光熱費は大幅削減。IHクッキングヒーターも安全・安心・快適です。
床暖房、食洗機など昨今の最低限の設備はもちろん標準装備。
使用頻度が低くコストパフォーマンスの低いスロップシンクなどを外しているのも高ポイントです。
また奥行き2mもの広いバルコニーはガラス張りなので内からの視界が遮られることなく、ソファーに座りながらでも眺望が満喫できます。

【ブランド】
こんなに充実したマンションでも、売主や施工主がよく分からないところでは不安ですが、ここは住友不動産という旧財閥系大手デベロッパー＋清水建設というスーパーゼネコンなので安心です。
シティタワーシリーズというのもステータス感を感じさせます。

【価格】
これだけを備えたマンションでありつつ、価格は2490万円～という考えられない安価な設定。
なぜこの価格を実現できたのかというと、1499戸という戸数を利用したスケールメリットにより一戸当たりの土地・建物代を安く抑えられること、大規模マンションならではの薄利多売という販売手法が可能であることに尽きます。
尚、スケールメリットは販売価格だけでなく管理費・修繕費・駐車場代にまで効いてくるため、マンションに住んでからの維持費もぐっと抑えられます。

>判断するのは検討者さん自身です。
あなたの主観（願望？）がかなり入っているように見えますが、あなたのお立場は？

郊外に建つタワーマンションてここに限らず、意外と人気ありますよね。

やはり安いからでしょうか。

場所、立地によるんじゃないかな？

御影とか宝塚は苦戦してるし。

個人的にはここは、総合的に安いとは思わないけどな。

戸数が多いのが最大のネック、将来の資産価値を考えると大きなマイナスと考えます。希少性に乏しいんじゃないかな。

２００８年秋に発生したリーマンショック前の２００６年に、 八尾市の提示が４８億の事業案を８４億で買ってしまった、誤算。 こんなことになるとは予想もできなかった。
地価は下落の一方。あ～回収するには、薄利では無理。


土地代の回収だけでも４８億÷１５００戸と８４億÷１５００戸じゃ、１戸あたり倍くらい違いますよね。
小学生でもわかる算数。

冷静に想像してね。
1500世帯、4000人。

いろんな人が居るでしょうね。

八尾で一番土地が高いところ：大阪府八尾市光町１丁目４６番　坪単価109.1万円　全国順位2,358位府内位164位

八尾市平均地価公示価格2010年：坪単価平均47.4万円前年比3.9%減。


http://www.tochi-d.com/yaoshi/rank_2010.html

龍華町は土地のサンプルにもなっていない。

ここの土地の持分はどれくらいあるの？

持分が4坪くらいなら、坪単価平均で土地200万弱しかないｗ

敷地面積がおよそ5400坪で、八尾市の一番高い坪単価でも54億だから、このへんの地価としては
八尾市の提示はよく分析されてますね。

それを84億も出して・・・・・。坪単価160万って、市内かよｗ

釣り上げても公示価格が低いんじゃ売るときはそっちが基準なのに。

不動産のことを全く調べずに投稿した内容が目立ちますね。同じ投稿者でしょうか。
端的に言うと、公示価格と実勢価格は全くの別物です。

このマンションを買った人はラッキーなおまけが付いてきます。
公示価格（八尾市がつけた価格）が安く、実勢価格（不動産業者がつけた価格）が高い。
実際の売買の価格は実勢価格が反映されますので、売る時は高く売れます。
しかし、公示価格が低いので固定資産税が安く済みます（ラッキーなおまけ）。

http://oshiete.goo.ne.jp/qa/1369467.html
ここで３人が回答されていますが、３人とも公示価格と実勢価格に差があることは
喜ぶべきことだ（税金が安くなる）とされています。

最高に古臭くて割高なマンションです。

【立地】
【周辺環境】
パチンコ屋の隣でいろんな人がうろついてたむろする。朝からパチンコ屋に並んで、お昼に弁当を、デッキを通ってスーパーで買って、公開広場で食べて、タバコをふかして一服して、デッキでパチンコ屋に戻る。マンションには、弁当ガラとペットボトルと吸殻が残っている。夕方も同じことが繰り返される。駅近でパチンコ屋の隣だからセキュリティは最優先事項。
その上、近くには、下水処理場まである。併設のスーパーの光と排熱で虫なんかも集まってくるね。

【外観】
【共用部分】
【住戸内】
【ブランド】
【価格】
タワーって、コストがかかるし、要りもしないヘリポートなんかも造って、何のためか分からない。うわべ、みかけの豪華な共有部分のためにお金をかける、マンションが売れていた古い時代の、計画だから、管理費も高くなる。あたりまえですね。ヘリポートがその典型でしょう。
でも、それが住民満足につながるかど うかは、別ですね。ディスポーザーなどの住民満足に必要な設備をけちったおかげで、ゴミ集めだのに余計なコストもかかる。

コストパフォーマンスというのは、住民満足比で測るもので、もともと、住民満足も近鉄や、大京のも及ばないランキング外ですものね。

>内廊下の空調、>コンシェルジュ、>各階で24時間ゴミ捨て、>ゲストルーム、>ラウンジ
なんかも、管理費で維持するもので、いつまで続けられるか分からない。

>うわべ、みかけの豪華な共有部分のためにお金をかける
うわべ、みかけも重要項目だと思いますよ。
車にしたって家具にしたって、機能面と同様に見た目は大事だという人が多いでしょう。
どんなに中身がよくても見た目が気に入らなければ、自分の住まいに対する愛着が沸きませんからね。

>内廊下の空調、>コンシェルジュ、>各階で24時間ゴミ捨て、>ゲストルーム、>ラウンジ
>なんかも、管理費で維持するもので、いつまで続けられるか分からない。
これを言ってしまっては話にならない。
管理費がかかる＝それだけ管理内容が充実している、ということなので、これを求めないなら
そもそもタワーマンションを選ぶこと自体間違いだと思いますが。

>>15
外見だけで買うわけじゃないし。
中身がついていってないのはダメでしょう。車でも家具でも。

>>14
>いつまで続けられるかわからない。
これは、「続けなきゃいけない。」ですね。
で、老朽化した時にどうなるかですね。
共用部分にいろいろ設備がある場合、それらのメンテナンスが必要になり、その費用が下がることはまずないでしょう。
まあ、この戸数だとそれ以前に年月がたった時にその設備の存続でもめるかもしれませんね。

>13
１不動産屋が釣り上げてもしかたないよね。
情報弱者なら知らんけど、土地取引する際に地価は調べるもんだ。

ネットの書き込み信じてかわいそうｗ

>13
根拠が「教えてGOO」の回答なんておもしろいね。

誰が回答したかわからないこと信じてるんだ。
土地の売買ではそりゃ儲けを含めて取引する場合が多いんだから、公示価格より実勢価格（実際の取引）が多少
高くなるのはあたりまえ。


例えば引用先のURLの回答の中にある
＞この基準点の公示価格にしても実勢価格よりはわずかに安くなっています。

とあるが、ここの場合、市が48億の試算している、これに対して84億で買ったんだよ。

公示価格基準からわずかに高いどころか、倍以上も投入してるんだけど、馬鹿ですよね。

>>17
中身がないなど誰が言ってるのでしょうか？ネガさんですか？
とにかくここのネガさんは極端すぎるんですよね。
ディスポーザが付いてないということだけを取り上げて、それはイコール中身がない、仕様最低レベルだってことになりますか？
ディスポーザの有無以外は、ここはＣＴ福島と同レベルかそれ以上の中身だと思いますよ。

それにディスポーザのないマンションなんてたくさんあります。
何度も例に挙げてますが、エスリード長堀やパデシオン六地蔵などもディスポーザありません。
どちらもタワーで、竣工前に完売している人気物件です。

13の考えなら100万円の土地を2000万円で買った人がいれば、
その土地は2,000万円になって2,000万円で売れるということですね。
また、その2,000万円の土地を5,000万で売ればその土地は5,000万円の価値になると信じている奇特な人。


すごい論理だ。
なんのために公示価格や路線価があると思っているだろう。
公示価格や路線価はあくまで基準であって、その価格に利益がのるから公示価格＜実勢価格（取引）に
なることなんて少し考えたらわかるだろ。

上に挙げた例のように実勢価格が適用されるのはあくまで「買い手」の判断であって、この土地の価値を客観的に
調べるのは公示価格や路線価。
銀行や税務署の査定はみんなそう。

>20
何でここと関係ないマンションを上げるのでしょう。
長堀は大阪市内、六地蔵は宇治市。

ここは八尾市のマンションでしょう。なにもかも条件が違うのにアホか。

>>20
とうことは、ここは竣工前に完売しないので不人気ということですね。わかります。

もうネガは何も発言しない方がいいんじゃないかな。
いくらあなたが吠えたところで、分かる人は分かってますので。
公示価格と実勢価格には何の関係も無いってことがね。
実勢価格＝実際の売買価格、つまりスミフが付けた値段そのもの。

今後はもしかしたら今以上に公示価格と実勢価格の差が開く可能性もありますよ。
再開発エリアですし、その可能性は十二分に有るでしょうね。

わかりやすく第一期の実績１８０戸販売で説明します。

第一期１８０戸は、総戸数の１２％しか売れなかった訳ですから、

ここがもし総戸数５０戸のマンションだったとしたら、

たった６戸しか売れてないことになります。

一番売れる第一期でこのペースでは、完売するのか疑問です。値付け失敗です。

利益を削って、もっと安く値付けをしなければいけなかった訳です。

竣工までに５０戸売りきったマンションに比べ、暴利、割高な値付け

という事になります。

>>20
やはり、あなたに触れるべきではなかったようですね。
非常に不愉快なレス恐れ入ります。
私はポジでもネガでもありません。
普通にプラスの点、マイナスの点を天秤にかけて検討している者です。
とにかく非常に不愉快の方だとわかりましたので、以降、絡んでこないで下さい。

> 13の考えなら100万円の土地を2000万円で買った人がいれば、
>その土地は2,000万円になって2,000万円で売れるということですね。
>また、その2,000万円の土地を5,000万で売ればその土地は5,000万円の価値になると信じている奇特な人。
何が奇異なんだろう？かなり謎。
ま、普通は2000万円の土地が5000万円では買う人がいないだろうからその話は成立しないだろうけどね。

>公示価格や路線価はあくまで基準であって、その価格に利益がのるから公示価格＜実勢価格（取引）に
>なることなんて少し考えたらわかるだろ。
・・・・・・。
としか言いようがない。

ここのデベは４８億のものを８４億で購入して成立してるので充分奇特ですよね。
買い手がつけた値段だからほぼ意味なし。
差額は購入者負担。

>>25
ＡとＢのマンションがあります。二つのマンションは総戸数以外は全く同じマンションです。
Ａマンション：総戸数10戸
Ｂマンション：総戸数1000戸
マンション購入したい人が101人いました。何人がＡを選んで、何人がＢを選ぶでしょうか？

という問いに対し、あなたのその理論だと「Ａを選ぶ人は1人、Ｂを選ぶ人は100人」というトンデモ理論になりますよ。

また、はじまっちゃった。

馬鹿げたたとえ。

リンゴじゃないだけましか？？？？？？？？？？？？？？？？

>>28
最低落札価格が1000円に設定された品物を、2000円で落札したら奇特ですか？
10人がオークションに参加して、他に1900円をつけた人がいても奇特ですか？
次回同じものをオークションに出したら、2000円より高い値が付く可能性はありませんか？
1500円かもしれないし、2500円かもしれないとは思いませんか？

また今日もおかしなのが来てますね。
実勢価格と公示価格が離れすぎているのは、騙されて土地買っただけ。
なんのために公示価格があるの？取引の目安ですよね。
公示価格を越える分は売り手の儲けか買い手の判断が含まれて実勢価格になるだけ。
２０００万の土地を５０００万で取引なんて成立しないレスするのに
４８億のものを８４億で取り引きしていることは納得なんですか？
矛盾しすぎ。

２５
こんなトンデモ理論する人いたよな。りんご理論恥ずかしいよ。

算数の授業か？

31
行政のコンベンションはオークションみたいに周りの値段を見たり聞いたりできると思っている時点で例え違い。

３３
大変わかりやすいです。

買い手の計画が、リーマンショック前だから、大変。

要するにモフ担がいないか仕事できない人が多かったかで周辺の情報入手不足。
わからんから近くの真田山あたりの坪単価で出しちゃったら、やってもうた状態になって
さらにリーマンショックで土地はあがるどころか下がる一方。

>>33
答え：実際あの土地を48億で買えた人はいないから。以上。

39
８４億とか行政試算価格との差額４６億を支払った変な会社。
地あげ屋と変わらん。

都心ならわかるけど、郊外で地上げ屋気取り(笑)

>11
その資料見たかったんだ。
ありがとう。
やっぱキンヤオ周辺ですな、八尾は。

>>40
計算間違いしてるようですがそれは置いといて、割高で買ったと判断するのは前から何べんも書いてる↓の意見に反論してからにしましょうや。

八尾市の最低制限価格が48億3千万円で、スミフの提示価格が84億8千万円で、かなり差があるから誤算って言ってるのかな。
提示を50億にしとけば安く買えたのに、って思ってるのかな？
そうだとしたら単純すぎますよ。
まずそんなギリギリの値段で出すことが官製談合でもない限り不可能な上、敵は八尾市だけではなく他のライバル9者がいるんです。
仮に50億で出していたとしても、それが他の9者のいずれかの提示額よりも低ければ落選してただろうから何の意味もない。

それを踏まえて、あなたはスミフが出した84億8千万円が妥当な金額なのかどうかを知る術はあるのかな？

マンションスレで住設のレスはあたりまえにありますが、
ここはﾃﾞｨｽﾎﾟｰｻﾞのレスに過剰反応しますよね。
ないものと言えば、高卒が学歴に過剰反応するのと同じ。

↑ネガもたいがい、売れ行きが良いという旨のレスには過剰反応するけど、同じ理屈でＯＫ？

４３
反論しなくても小学生の算数がわかれば理解できるだろ。あほか。

４３
反論しなくても小学生の算数がわかれば理解できるだろ。あほか。

４３
その当時、他の９社も含め、もちろん、
十分利益がとれると思ったから入札したんでしょう。
マンションもよく売れてる時代の話ですから。

しかし、リーマンショック以降、土地の値段は下がり、マンションも売れなくなった。
どうでしょう？
得意げに当選したって言っても・・・・ババをひいたって可能性、ありませんか？



今、競合した９社は、ホッとしていて、冷やかに経過を見ているかもしれません。
同じ、８４億で買ってくれるとこもないだろうし。
長い間、完売しないかもしれないのに、薄利の設定はできませんよね？

>43
他と競り合った過程じゃなく、このマンションのデベが八尾市試算の４８億よりはるかに高い８５億で購入したことがだいじなんだけど、ほんとに頭悪いよね。
支払った分は販売価格に反映されるだから馬鹿みたいな値段で仕入れしてるのが検討者にとって重要なんだよ。
コンペで選ばれるためにあほみたいにお金を拠出するのは、デベ側の発想であって、
購入者に何らメリットなし。

>八尾市の最低制限価格が48億3千万円で、スミフの提示価格が84億8千万円で、かなり差があるから誤算って言ってるのかな。


当事者じゃないけど。

８４．８で、商売できると思った時点で、抜けてると思うけど。

他がどうじゃなく。