リバーガーデン福島について　PART２

マンションってどうよ？見てたら、リバーの板ができてました。
土壌汚染についてちょっと盛り上がってるみたいですよ。
鉛が多くでてて土壌の入れ替えしたらしいです。
販売の人からは何も聞いてなかったのでショック。
http://www.m-douyo.jp/2ch/bbs/read.cgi/mansion/1098153820/l50

鉛のことは　問いただしたら確かに出てきたと　言われました。
販売の方も　土壌対策を終えてから　リバーが　買い取っているので
くわしい資料は　ないそうです。
前の持ち主から　どういうぐあいに汚染されてて　どう対処したのか
しりたいところですが　アイフラッツが言うには　土を入れ替えて
きれいにしたとは　聞いてます　と　言うことなので　信用するしかないのか
なと　思っています。
敷地に流れる川とか　水質検査なんか　するんでしょうかね
うちは　小さい子供がおりますので心配ですが　なにもないことを
願っています。

そうですね。
私もリバーの良心を信じるしかないかなと思います。
でも、土壌汚染とか法的に説明義務は無いんですかね。
倫理的には説明義務があるような気がするけど。。。

土壌汚染の説明義務について調べたところ、土壌汚染対策法の施行（施行：平成15年2月
15日）に伴う宅地建物取引業法施行令改正で、「説明すべき重要事項」として追加すべき事
項が追加され、説明義務があることが分かりました。
http://www.takken-machida.jp/whats_new/img/dojo.pdf


説明すべきなのは、
土壌汚染対策法第９条第１項から第３項まで
１．土壌汚染対策法第９条の規定によれば、指定区域内において土地の形質の変更を
しようとする者について都道府県知事への一定の事項の届出義務等を課している。
２．これを受けて、売買、賃貸等に係る対象物件が当該区域内にあるか否かについて
消費者に確認せしめるため、標記事項を説明すべき重要事項として追加する。

だそうです。
重要事項説明書には、「土壌汚染対策法」には印がついてないので、上記の当該地域
に無いという説明書になっていますが、土壌の入れ替えをしたということは当該地域に
あった可能性があるわけで、説明義務が生じるような気がします。
法律の専門家に聞かないと分かりませんが。。

宅建業法上は、重要事項説明書での土壌汚染調査履歴の記載を
義務付けていません。

明確に汚染指定地域になっていれば当然、記載・告知の義務は
ありますが「誰かがごまかしている」場合は「私も知りませんでした」
といえば事実上、責任逃れできるってことでしょうね。

OAPの場合には、三菱マテリアルは当初「地下が汚染されてても
上に住む人に影響ないから告知しなかった」と苦しい言い訳を
していました。
まあ、仮にそれが、科学的に正しいとしても、リバーの場合には
敷地内に土を露出させて水を通し、そこで子供を遊ばせる仕様に
なっているので影響はOAPの場合よりも大きい可能性があります。

真剣に後悔したくないのであれば、「素人だから」とか言わずに
自分自身でお調べになることをおすすめしますね。
まず、大阪市の都市環境局土壌水質課に相談に行くくらいのことは
誰でも出来ると思います。(WTCなんで遠いけどね)

>>45
素早いレス有り難うございます。
３分でこの内容のレスするとは専門家の方ですね！

調べてみた方が後悔は無いと思うので、なんとか自分なりに調べてみようと思います。

>>46
すみません。専門家じゃありません。全くの素人ですよ。
少し前に、マンション購入(契約)をしたものでちょっといろいろ調べました。
このリバーも検討したのですが、いろいろ条件が合わなくて見送りました。

個人的には、購入した物件は、土壌に関しては、過去の登記簿謄本を調べて、
過去、田→宅地にしか利用されてない物件をチョイスしました。

このリバーの場合には、明治時代に攝津製油が取得する前は、河川敷
(要するに河)だったことが分かっていますので、攝津製油以外に汚染源の
可能性のある要素は無いと思いますので、そこだけ調べればよいと思います。

ちなみに、過去に実際に調べた人(業者?)もいるようですよ。
Googleで　攝津製油　土壌汚染 で検索してみてください。
一番下に出てくる日記サイトのキャッシュを見るとそれらしき
記述が出てきますよ。

なんだか最近気分が沈みがちになってしまってるんですが　　ほんとうなら
入居できる日を　まちどおしく感じているところなんですがね。
じっとしてても　しょうがないので　都市環境局に行って自分で調べるしか
ないかなと思っています。せやねんさんは　何か行動にでられるんですか
ね？　素人だし　調べるにも限界がありますけど　このままでは納得でき
ないので　頑張りたいと思います。　また　何か情報がありましたら
お聞かせ下さい。

>>47
さすがに色々調べられてるだけあって、大変参考になる情報有り難うございます。

>>48
何か情報あったら、ここに書き込みします。
ふつうは、販売の人に聞いたら、教えてもらえるものだと思うのですがね〜。

土壌についての資料を　公開するように　販売の人に頼んで見ました。
やはり　そういうことは　売主がきちんと説明するべき義務があると思います
大阪市に問い合わしたところ　対策済で報告もされてるようなので
大丈夫そうですが　それなら買主か安心できるように　してもらいたいです
土壌汚染分析表の公開をお願いしてみましょう。

それは思いますね。きちんと対策ができているのであれば、購入者には報告すべきだと思います。

ただでさえ、最近、土壌問題で大阪が騒いでるのですから、そのあたり気が付いてもいいと思うのですがね・・・
こちらから言わないとその資料用意しないなんてそんなデベ、ダメです！

大規模マンションというのは　工場跡地が多く　多少なり
問題はあるかと思いますが　きちんとした資料を提示してくれば
信頼度もたかまるんですがねぇ。
よその掲示板　のぞいてみてもいろいろ問題はあるようですね。
管理説明会には　みなさん行かれたんですか？
前に管理費が変更になったレスもありましたが　うちには
何の連絡もなく　最近のことですか〜。

こんばんは。寒くなりましたね。
最近は、来年の今頃はこのへんを散歩することはほとんどないんだろうなあ。と、
しみじみと思いながら今住んでいる街を歩いています。
52さんへ。さて、管理説明会ですが、都合が合わないといいう理由でなくなっっていました。
まあ、もともと予告されていただけで時間も書かれていなかったのですが、
行くつもりで時間を空けていたので、笑いが乾いてしまいました。ハハハ…ハァ。
なので、まだレストランでのテイスティングもまだなんです。

こんばんは
今日は誕生日が近いということもあり？イタリアンの外食でしたが
残念ながらリバーの側ではないです。
管理説明会って、以前参加したのではパンフレットにあるような
内容の説明でしたけどね。あんまり値打ちは無かったです。
検討中の人に宣伝するためのもののようでした。
実際申し込んだ人が契約前の重要事項説明の時は修繕積立
計画なども示されましたが、そういうのではないでしょうね。
だから説明会が無くなっても良いんじゃないですかね？
まあ、その時に色々聞こうと考えてたなら残念かも知れないけ
れど。

IDC（大塚家具）に行きました。ナショナルの照明はカタログ価格
から５割引くそうです。メーカーで割引率は変わるそうですが。

>>52
管理費が変更になったのは１期の抽選の前ですから、２期以降の人には変更後の
管理費が提示されていると思いますよ。

管理説明会は行ったことありますが、新米っぽい人のプレゼンを聞かされておしま
いです。でも、折角の機会ですから、行ってみるのも一興かとは思います。
行かないよりは、行く方が得る知識もあるかもしれないし、担当の人もプレゼンが
上手くなってるかもしれないですしね。
でも、管理説明会しかり、構造説明会しかり、現地見学会しかり、正直、しょうもな
かったです。
リバーさん、アイフラッツさん、昭和設計・山田建築構造事務所さん、このページ
見てるんでしょ。
プロなんだから、しっかりして欲しいです。

厳しいけど、同感ですね。

>>50
土壌の対策を大阪市に報告しているということは、指定区域であるということですね。
ということは、私が
>>44
で書いた、
「指定区域内にあるか否かについて消費者に確認せしめるため、標記事項を説明
すべき重要事項として追加する。」
に違反してる可能性がありますね。
この件についてマンションってどうよ？で質問してみたら、下記の回答が来ました。
http://www.m-douyo.jp/question/syosai.phtml?qu_id=499
その中の消費者契約法ってこれです。
http://www5f.biglobe.ne.jp/~k-k/syohisyakeiyakuhou.htm
でも、時効があって、”契約に問題があることを自覚した時”から、６ヶ月をすぎると
取消権は消滅してしまうようです。

>>55
確かに、しっかりして欲しいですね。

この板を見てるならそろそろ土壌汚染についてのデータを提示すべきなんじゃないですか。

指定区域では　ないんですよ。　　攝津製油が個人的に調査をし
汚染があったので土を入れ替えるなどの対策をしましたという　報告が
あります　ということなんです。
指定区域ではないので　重要事項の説明には　入らないのですが
知っておきながら　だまっていた場合は　宅建業者に責任が問われるようです。
解約するのは難しく　その宅建業者が処罰される形になる場合が
多いと　大阪市の宅建指導グループというところが　あるんですが
そこで　聞きました。

土壌汚染の話・・・考えさせられますね。
私としても出来る限り納得がいくまで調べたり報告してもらったり
したいのですが・・・
実際自分で何をどうすればいいのか正直わかりません
この板を見てる方達個人個人で都心環境局とかリバーなどに言いに行くより
集まれるだけ集まって一緒に問い合わせたりする方がよりよく相手も対処してくれるのでは
ないかなぁと勝手に思ったり。
私としてはこの板だけが頼りです。
ネットでも自分なりに調べてこちらで報告しようと思います。
皆さんもよろしくお願いいたします。

私も　どうすればいいのか　よくわからないんですが
とりあえず　土壌汚染分析表を　入手してもらい
対策済みを　確認できれば　この件に関しては　納得
したいと思ってます。
アイフラッツに言っても無理なら　直接リバーに
言うしかないのかとも　考えているのですが。

>>59
なるほど、指定区域では無かったのですね。
それなら、宅建法上は説明義務は無いことになりますね。

後は、道義的に、過去の事実を説明してもらえるのか、してもらえないのか、ですね。
購入者の立場としては、ただただ、安心させて欲しいだけなので、それをリバーさん
に理解してもらいたいです。
このページを見ておられるのなら、宜しくお願いします。
せめて、問い合わせした購入者には事実を回答して欲しいです。
購入したことを後悔したくないだけなのだから。

こんばんは。第１期、第２期に購入された方は早い時期にあったんですね。
それ以降の説明会はいつ頃なんでしょう。まあ、まだまだ時間はあるので、
気長に待ちたいと思います。
さて、土壌汚染の問題…深刻ですね。私もどう問題に取り組んだらいいのか
皆さんが書いていることを参考にして、今は頼ってしまっている状態です。
（ヒ素が悪いのは分かるけど、鉛ってそんなに体に悪いのかしら？てな感じです。情けないですが）
でも、今までの問題でもそうなんですが、皆さん問題を解決できるように調べているのを
見ていたら、この方々と一緒のマンションに住む事になるんだなあ、よかった！理事会が発足しても
一緒に解決していける（私が足手まといにならないように頑張ろう！）と思えました。
それから、154さん誕生日まもなくなんですね。おめでとうございます（＾＾）
少し離れますが、マンションからは本町や梅田の方にも自転車でも出易いし
お祝いは毎回違うオシャレな店が選べそうでいいですよね。
私は、最近ニトリに行って来ました。CM通り奥様がわくわくしてしまうような、インテリアホームセンター
なので、（値段も手ごろだと思います）もう少し、コーディネートを悩みたいと思います（わくわく）

こんばんは。
土壌汚染、一筋縄ではいきませんよね。ただ、現状ではどの程度
住環境に影響するものなのか一般的にまだ余り分かっていないの
ですよね。深刻な問題かも知れませんが、出来る限りの対処を素人
なりにやれば、あとは覚悟を決めて入居を楽しみに待ちましょう、と
考えることにしました。まだ住んでもないのにマイナスな気分で１０ヶ
月も過ごすのはしんどいですし。
２５０さん、お祝いの言葉ありがとうございます。誕生日は「まもなく」
ではなく先週だったのです。当日に別の用事で行けなかったもので、
１５日に持ち越したのです。因みに行ったのは「リストランテアンジェロ」
という北浜駅の近くの店でした。デザートが目茶ウマでしたよ。

土壌の入れ替えは終わってるみたいだけど、その後の調査結果はどうなの？

ほんまに、説明して欲しいわ。そんな事いったら不利になるのも分かるけど、

住んでから実は……だったらたまりません。

昨日、阪○不動産も欠陥マンションの事でニュースの特集になってたけど、

そうならないように願いますね。

リバーが買う前の話だから関係ないっていうのは辞めて欲しいです

阪急の欠陥って、別のスレッドで話題になっているこれのことですね。
http://mbs.jp/voice/special/200411/1115_1.html

どうも、今の世の中ではやっぱり「欠陥を隠して売ったら、あとで
デベロッパも評判を落としたり、賠償で損をするから、あんまり
酷いことはしないだろう」という考え方は甘いのかもしれません。

買ってから後悔するのでは、あらゆる意味で遅すぎますね。
素人の調査では限界がある、と思う場合はプロに相談するのも
取りうる手の一つかもしれません。

阪急の欠陥は、結局のところは施工管理が出来ていなかったことにつきると思います。
施工が大林組とはいえ、監理技術者と下請けが適正でなければ、ああいう結果になっ
てしまうのだと思います。
しかし、床のスラブに配筋いれるのなんて常識だと思うけど、施工図に記載がなかった
からそのまま施工したってことと、おそらく施工を見ていてもそれに気づかなかった監理
技術者にびっくりです。
建築関係のひと全般びっくりしてると思います。
なので、設計図はＭＲで見ましたが、施工図も見せてもらおうかと思っている今日この
頃です。

取り敢えず、私が
>>37
で要求していた施工体制台帳と施工体制図をまだ見せてもらっていないので、
督促してみます。

今日ＭＲに電話してみたら　土壌汚染調査票があるということです。
以前私の担当者に問い合わしたとき　ないといわれたんですが
前から置いてあるんですって　（今日は担当の方お休みでした）
専門的なことなので　みられてもわかりにくい　ということなんですが
あるということなので　みてみようと
思います。菅さんも施工体制図のついでに　みていただければ
と思うんですが。　　
みなさんにも　どんなもんなのか　見ていただいて　またご意見を
お聞かせいただければと　思います。

土壌調査票、置いてあるんですか。
最近、話題にのぼっていたので気になっていました。
なので、当然、ついでに聞いてみるつもりでした。

というのも、私の会社は環境分野の特定建設業なので、私自身もそういう仕
事をしているし、当然、汚染分析のプロも居ますので。

ちゃんとした調査表であれば、サンプリング地点と、地点毎の分析データ、
汚染の対策の考え方、応急対策、恒久対策が書いてあるはずなので、
現状、ＯＫか否か分かるはずです。
でも、自分の棟の近くが元汚染地点だったらひくけど。。。

公共の仕事であれば、環境影響評価書を作成し、提出する必要があるのですが
そこまでしてるかな？
事後監視調査計画といって、調査以後の監視調査の計画もたてるのですが、
それだと、土壌汚染は引渡し後、3年間、毎年調査します。
また、周辺住民の意見もまとめて、評価書にいれるので、どんな意見が出てたか
分かるようになっています。

詳しい人が書き込みに加わってくださると頼もしい限りです。
自分も出来る範囲のことは労を惜しまず情報収集し、ここで共有化
できればと思います。
みんなの監視が強くないとやっぱり事業主の怠慢や欺きの余地を
多く作ってしまうことになるでしょうから。
がんばりましょう！

がんばりましょう！

取り敢えず、マンション購入者の知る権利として、要求をリバー殿へ送らせてもらいました。

マンション購入者の知る権利の参考ページです。
東京高裁の判決文です。
http://www.google.co.jp/search?q=cache:mj7MdHDfRIMJ:www.hiraoka.rose.n...

ようこそ管さん！専門家の意見、力強いです。
協力しあって、良い住まいをつくりあげていきましょう。

MRに行って「土壌調査表」という分厚いファイルを提示してもらいました。
現リバー福島の場所のどこの部分に攝津製油の何があったかなど地図も
ありました。
鉛などの基準値を超えるものがどの部分にあったなども。
そして安全な土を入れ替えている・・・とのものでした。
絶対安全ですので安心してください！との説明もされました・・・
素人の私としてはこの言葉と資料を信じたいです。
他のどなたかもこの資料をごらんになられましたか？
どのように感じられましたか？

>>73
そうですね。
良い住まいを作ってもらえるように、皆で働きかけていきましょう。

>>74
土壌の入れ替え後の調査も載っていたでしょうか？

引渡し後の摂津製油〜リバー〜購入者の責任関係を明確にすることが必要と考えます。
（地歴の引継ぎ汚染者責任・対策外の汚染が発見された場合の措置等）
可能性として、物件引き渡し後に新たな汚染が見つかった場合、その時点の所有者
（私たち）に損害賠償責任が来るかもしれませんので。
摂津製油〜リバーの間で、どのような契約をしているかどうかだとは思いますが。
つまり、新たな汚染が見つかったときには、摂津製油が責任を持つ契約をしたか
どうか。
どうなんでしょうねぇ。聞いてみます。

しかし、以前、この板で重要事項の説明に関して色々盛り上がっていたようですが、
「土壌調査票」がMRに置いてあるということは、土壌汚染を認識していたわけだから、
明らかに重要事項の説明から抜けていると私は思いますが。
知っていて、説明しなかったということだから。
といっても、重要事項の説明から抜けていたわけだから、新たな土壌汚染が見つかっ
ても、購入者の我々は説明を受けていないわけだから、責任はないのかな？
ここらへんは、よく分かりません。

摂津製油が土壌汚染対策をした後の土地をリバーが購入したので、リバーにとっては
土壌汚染の無い土地（指定区域の指定が解除されている）だから、説明義務は無いと
いうことらしいです。

私たちが部屋を転売しないといけなくなったときに、転売先にかつては土壌汚染が
あった土地だと説明する義務が無いというこということになるのかな。
専門家ではないので、はっきりとは把握できてませんが。

管さん
そういえば・・・目次には「土壌入れ替え通知書」（だったと思う）があったのですが
ファイルの中身にはそのページがなく主人も「土壌入れ替え済みの文書が見当たらないのですが・・」
と聞いたところ、「あれ・・・ないですか？（入れ替えた会社名前忘れました）からお借りしたままを
お見せしているのですが・・。でも○○会社ですから間違いはありませんよ」と
言われました。
「もし入居後土壌汚染が発覚した場合は、土壌入れ替えをした攝津製油からリバーが
買い取ったものなので攝津製油の責任になります」とも・・・・
無知な私は「そうですか・・・」と答えるしかなかったです。
又いろいろ教えてくださいね。

土壌の入れ替えをしたのは西松建設だと思います。
しかし、目次にある書類が抜けてる時点でおかしいですね。
私が見るときにも無かったら要求します。
ちなみに、土壌汚染の恒久対策の目標は、汚染土壌及び汚染地下水の状態が
いずれも環境基準を満たすことですので、対策後の調査がなければ、目標を
満たしたかどうか対策効果の確認ができません。
当然、大阪市にも報告しているはずですし。
環境省の「土壌・地下水汚染に係わる調査・対策指針の概要」を見てみてください。
http://www.env.go.jp/water/dojo/ref01-1.pdf

また、上記の指針では、土壌の汚染が判明した範囲では、ボーリング調査をして、
土壌と、地下水が採水できるときには地下水についても汚染の状況を把握するこ
とになっているのですが、地下水の調査は入ってましたか？

すみません。
西松建設は、今のリバーガーデン福島を作ってる会社でした。
入れ替えしたの、別の建設会社だったような気がします。

以前記入した件（土壌汚染の件）でこれほどの話題になるとは思っていませんでした。あれから
再びこちらの物件を検討し申し込もうと思っています。土壌汚染の資料は見せてもらいました。地下水についての
資料も見せてもらいましたが、そもそも地下水には汚染は見つからなかったようです。鉛の深さはほとんどが50ｃｍ
程度。一番深いところで1ｍ程度でした。土壌の調査も細かく区域を分けて調査しそれにのっとってその部分と周りの
土を安全な土（豊中市のもの）と入れ替えてあります。入れ替えに使った土の成分まで見れます。基準地以上の鉛が見つかり対処した
ポイントは数箇所で、その上には駐車場、棟が建っている場所がほとんどなので万が一残存があったとしても森林には
影響ないのではないかと感じました。受け持った会社は大成建設だったと思います。
今は汚染は取り除かれているので指定区域から解除されていて他の非指定地区となんらかわらないため
転売のときに過去に土壌汚染があったなどの説明義務は当然ないでしょう。それほど心配することないのではないでしょうか。

>>81
なるほど、書かれている内容からすると、問題なさそうですね。
私も自分で確認しますが、私の求める内容が網羅されているようです。
一安心ですね。

それにしても、入れ替えは大成建設でしたか。
以前、ある仕事で私の会社から大成建設に建物を発注して、一緒に仕事したことがあります。
しかも、私は担当してないのですが、今も、大成建設に発注してる仕事が進行中です。
実は西松建設も、今、私の担当の仕事で私の会社とＪＶを組んで一緒に仕事しているところです。
来週もそこに出張予定。
世間は狭いなぁ。

土壌調査票　見せてもらいました。
土壌入れ替え後の調査もしていましたし　地下水の調査もしてありました。
私の担当の方は資料の内容を説明できるように　勉強されておりました。
ということで　少し不安はなくなりましたので　良かったと思っています。
今日　換気レジスターの申し込みが来てましたけど　他の居室においても
フィルターつきにするかどうかのことですかね？
リビングには　もともとフィルターつきになってるということなんですかね？
フィルターはついてたほうが　いいですよね〜

>>sikkokuさん
はじめまして
マンションってどうよに書き込みされていた方ですよね。
その後、中学校の学区の情報はなにか入手されています？
良かったら、教えてください。

うーん。イマイチ納得が行きません。

管理説明会するよるも、きちんとこの事についての説明会をして欲しい。
私としては、いくら安全です、対策はしましたと言われても、問い合わせた人にしか
言わないわけでしょ？
その姿勢が信用できない、というか不信感でいっぱいです。
きちんとしてるなら、購入者にちゃんとした場を設けて説明すべきです。

説明会をしてほしいと言う意見が多ければ　されるかもしれませんね。
土壌に関してでなくても　聞かなければ言わないということは
ありますね。　こちらが　質問しなければ答えてくれないので
最近は　疑問に思うことは　どんどん問い合わせてます。
その資料も問い合わせが多かったから用意されたわけで
不信感があるなら　それをデベに言って見たらどうですか？

>>81
内容が網羅されすぎな気がしますが、リバーの方ですか？

>>87 違いますよ!!!回し者ではありません。　真剣に購入を検討するならそれぐらい詳しく資料を見て質問
するのは当然のことだと思いますよ。それにそもそも土壌汚染の不安を提示し始めた
張本人が当方ですので、リバーの人間ならそんなことこの場では絶対に口にしないと
思いますよ。
確かにこれだけ購入者に不安がでれば説明会などを開くのもいいかもしれませんが、
逆にそういうことをすると不安なく購入した方の不安を仰いだり、変な噂が立って転売
が難しくなったりしないでしょうか？
リバーに説明義務がないので聞かないと説明しないだけなのでしょう。
説明義務がないにもかかわらず説明すると明らかに購入者の不安を誘いますし
販売に影響するから仕方ないのでしょう。購入者からすると不安は当然ですが・・・
リバーはあくまでもきれいな状態で宅地用として問題のない状態の土地を攝津製油
から買ったので、もし問題があるとすれば攝津製油、結果的には大成建設に責任が
行く形になるでしょう。こればかりは大成建設がきちんとやってくれたと信じるしかないと
思います。疑い始めたらきりがないですから。土壌汚染関係の法律が施行されてからの
マンションはまだましだと思います。それ以前のものは土壌汚染があるかどうかさえ調査する
義務もなかったのですから・・・

>>せやねんさん
校区の問題は確かに気にはなります。でもよく考えてみるとその意見はあくまで友人の
考えであって、根拠はないのと野田中は線路より向こう側にあり住所区画的にそちらのほうに
なることは近いからいう理由と生徒数が多いからという理由のみであるかな？と考えてみたら
大丈夫では？という結論に自分で勝手にいたりました。
いろいろ不安はありますが、それでもこの物件には他にない魅力を感じているので
そう思い込もうとしているのかもしれませんが・・・

他にもいい物件はありますがね
色々いい訳するのがどうもね。