京阪東ローズタウン ファインガーデンスクエアは？

７９９さん、７９４です

京阪のものではないと聞いたのは、昨年の夏です。説明というほど大げさなものではなく、私が隣接地の用途を聞いたときに、担当営業がそう言ったのです。

その後京阪が買い取ったのでしょうかね？それとも私の担当営業が間違ったのでしょうかね？

スクエアの東南側の隣接地は昭和４７年からからずっと京阪の所有です。
　余程しっかりとした契約を結んでおかないと、転売され所有者が変われば建築基準法ギリギリの高層マンションを建てられても文句が言えなくなります。冬至における日照時間というのはベランダの中心部に陽が当たる時間ですので、住民の感覚からいうと相当陽当たりが悪いと感じられます。
建築基準法ギリギリのマンションが建つとＡ・Ｅ・Ｆ棟の多くの住戸で、現時点よりかなり日照や眺望が悪くなる住戸が出ることは想像するに難くありません。
　No.７８６さんの言われるように「仕事においても口約束というのは長年お取引がある人としか信用しないもので、あとは言った言わないにならないように一筆残しておく」必要があると思います。

No.802 by 匿名さん

技術的な質問があるのです。
隣接地に高層マンションが建つ可能性があることについて、「余程しっかりとした契約を結んでおかないと」と書かれていますが、いかようにも契約の結びようがないと思います。

まず、スクエアの契約に関係して、京阪に隣接地を転売しないという約束をさせることはできません。

転売した後の新たな所有者による開発行為について、京阪に責任を負わせるという契約もできません。

京阪が転売せずに自身で高層住宅を建設する場合、私の部屋の日照、眺望を一切阻害しないように建設しろ、と約束させ、阻害した場合の損害賠償の方法まで規定しての契約の仕方があるのかもしれませんが、これは非常に高度な問題で容易には実現しないように思います。むしろ私に対して、販売を拒否されるかもしれません。

結局、問題となりそうな住戸を避けるしかないように思えるのですがどうでしょうか。

８０３さんへ

　８０３さんのご心配を京阪にぶつけられ、その返答内容を責任者に一筆書いてもらわれればと思います。書けないということであれば、約束は守られない可能性が強いので「君子危うきに近寄らず」だと思います。

B棟を購入した者です。拝見させて頂き私の意見を書かせて頂きます。
当たり前ですが立地、広さ等、条件の良いマンションは高いです。分譲を購入する方は私も含め、予算からどれだけ条件の良い物を購入するか、そして何を妥協するか検討し決断しますよね？スクエアを購入した方は高層マンションが建つ話も聞き、その上で「日当たりが悪くなるかもしれないから予算は高くつくがこの棟はやめておこう。」や「日当たりが悪くなるかもしれないが、この価格でこの広さは魅力だ。」など決断を出し満足して購入していると思われます。「スクエアは価格のわりに良いマンションだ！」この言葉につきると思います。それを言葉は悪いですがお金は出さないけど条件を保てはわがままのように聞こえます。そういう可能性もあるという事から価格も算出されているものでしょう？私も、もっと良い条件の部屋を購入したかったですが、やはりそれにともない価格も高くあきらめざる終えませんでした。。そんなもんでしょう？

同感です。東南の空地に最大高さ６０メートルの建物が法律の範囲内で建てられるのを想定し、同意して購入したのですから。私もこの価格では良いマンションだと思っています。

スクエアの東南側の土地の地番は京田辺市山手西１丁目１−１です。要するに八幡市ではなく京田辺市です。No.７７６さんの挙げられた条件の２つの条件を満足しており、一ランク上の土地なのです。京阪としてはここを京田辺市のマンションとして売れば高く売れると計算していると思います。これが企業側の論理です。
　住民側の論理から言えば、そのマンションが建つことによりどの住戸がどれだけの価値が落ちるのかを検討し、その価値に見合った価格で買わないと損をするということです。価格は売主が決めるのではなく、その住戸の価値をしっかりと把握して買主が決めるものと言う考え方もできると思います。


No.800 by 入居済み住民さん　2008/07/24(木) 09:34

No.799さん

そうですか、京阪の土地なのですか。それにしては中途半端に土地を残したのですね。
スクエアと一体に開発すればよかったのに、と素人ながら思います。

不思議ですね

８０７です。
　８００さんの疑問にも答えようとスレを取り込んでいて消さずに投稿してしまいました。
　すみませんでした。

話題になっている隣接地を見てきました。

現在は、現場事務所になっている場所で間違いないと思うのですが。マンションを建てるには狭い土地にように見えますね。ここに１９階か２０階建てのマンションを建てるにしても、細長い建物になりそうです。

土地の形を見る限り、建物は土地の南半分に建つのでしょうね。高速道路寄りに建つのか、スクエア寄りに建つのか気になるところですが、あの狭い土地ですから、どちらよりでも大差ないといったところでしょうか。

土地の向きを見る限り、太陽が真南に来る頃には、高層マンションの影はスクエアにかからないようなので日照の問題は大したことなさそうです。棟ごとでは、２時間くらい影のかかる部屋があるのかなという印象です。細長い建物の美観が不安要素です。

この隣接地を街区公園にしてくれたらいいのにと思ったのですが、隣接地は京田辺市なのですね。残念。

同感です。よく調べられましたね。できれば、縦長より横長のほうがいいですね。

午前中の一部の時間Ｅ棟は高層集合住宅の影になりますね。
問題は冬場の中庭の日影だと思います。午後からはほとんどの部分がＡ・Ｂ・Ｃ・Ｄ棟の影になると思いますので、午前中も一部影になるとなると中庭の日照不足が心配ですね。

やっと購入組みがいなくなったら、静かになってしまいましたね。
公開空地の件について正しい情報をお願いします。日照権やその他のことは一切必要ありませんので。

８１２さんへ

　スクエアの書き込みの大半は「公開空地」に関連があります。
　京阪は、平成18年6月に京阪東ローズタウン美濃山第４地区土地区画整理事業 事業計画書（変更）（以下本事業計画書）を京都府に申請し、認定されています。しかし、この本事業計画書は非常に不可解なものです。何故なら、公園緑地等計画の項に「集合住宅における一団地の総合的設計制度による街区公園の代替機能としての公開空地の確保」とありますが、総合的設計制度（建築基準法第86条1項）では公開空地の確保はできません。公開空地を確保するには、総合設計制度（建築基準法第59条2項）の許可が必要です。京阪の思惑は、建築確認のいらない総合的設計制度による一団地認定を受けて街区公園をスクエアの敷地に取り込み、それにより公園の斜線規制と日影規制を外すことにより、580戸程度しか建てられないものを630戸建てられるように容積比率を上げる画策をしたと考えられます。（総合的設計制度の認定では市有地である街区公園を京阪の土地に戻すことは出来ないと考えています）
　本事業計画書は上記目的のために作為的に作成されたと考えるのが自然であります。認定した京都府も本事業計画書には「公開空地の確保」と記載されているものを「オープンスペースの確保」と恣意的に解釈して認定したと考えられます。この結果、スクエアの中庭は公開空地ではないのに一般の人に昼間だけ開放されるという奇妙な形になっています。
　京阪は、スクエアの街区公園をスクエアの敷地に取り込んで公園面積が不足した分は第６地区に街区公園を設置すると説明していますが、非住居系の第６地区をわざわざ一部住居系に変更してまで街区公園を設置するのも無理がありますし、そもそも第６地区は誘致距離内にきんめい公園があって街区公園を設置する必要はありません。第６地区に街区公園を設置するのであれば、スクエアの中庭を一般の人に開放する必要もなく、スクエアの住民に一般の人達が汚した分まで維持管理費を負担させるのはおかしな話です。
　要は、金儲けのために不正な手段を用いてスクエアの容積比率を上げたかっただけということになります。
　従来の計画通り街区公園が設置されれば、京阪はあゆみヶ丘に対して信義則違反を侵すことはなく、スクエアに対しても中庭の日照が改善され、Ｆ棟の日照も改善されます。
　以上のように、本事業計画書には重大な欠陥があることが指摘されたのですから、以前の事業計画で計画を進めるよう造り変えるべきと考えています。

８１３さんへ

「公園の斜線規制と日影規制を外すことにより、580戸程度しか建てられないものを630戸建てられるように容積比率を上げる画策をしたと考えられます」については京阪の思惑として理解できますが、なぜスクエア建設地の美濃山第４地区に予定していた公園を取り止めることができたのでしょうか。ご教示ください。

No.８１４さんへ

　街区公園とは児童公園の色彩が濃い公園のことでありますので、街区公園の設置を取止めることができる条件としては、スクエアの中庭が公開空地であり、遊具や運動広場が設置されていなければならないと考えます。ですから、街区公園の設置を取止めるには、事業計画書は「総合設計制度による街区公園の代替機能としての公開空地の確保」としなければならなかったと考えます。　中庭には子供達が自由に遊べる運動広場や遊具がないようにお見受けしますので、これでは街区公園の代替機能はないと考えます。
　市有地である街区公園を、スクエアの中庭を公開空地にせずに何故京阪の敷地に取り込むことが出来たのかは分かりません。

元々、八幡市の所有地であった1000㎡の街区公園が代替地としてスクエアの中庭になったにもかかわらず、どうして中庭が八幡市の所有地とならないのでしょうか。元の街区公園の場所にはすでに京阪のマンションが建っており、近隣住民の財産とも言える公園用地がなくなってしまうことになります。元の街区公園の土地代だけでも億単位くらいあると思いますが、そんなに簡単に500メートル以上も離れた非住居系の第６地区にわざわざ一部住居系に変更してまで街区公園を移動することができるのでしょうか。街区公園というのは近隣住民のためのものであって、今回のように遠く離れたところに移動してしまうと同じ納税者として不公平だと思います。どうしてスクエアの第４地区内に公園がなくなってしまったのでしょうか。

No.８１６さんへ

　素人考えですが、スクエアの中庭が街区公園の代替機能を有する公開空地であれば必ずしも八幡市の市有地でなくても良いと思います。しかし、街区公園としての代替機能がなく、公開空地でもありませんので、このような事業計画がどうして認定されたのか理解に苦しみます。
街区公園の設置を取止める理由に合理性がなく、法的に実現不可能な手段で街区公園（1000㎡）をスクエアの用地に取り込み、数字合わせのために非住居系の第６地区に街区公園(1000㎡)を設置するとしても、このような土地区画整理事業のやり方は健全な市街地の造成にはならないことは確かです。

それで私たちにできることは？
中庭の何について聞いたらいいんですか？

No.８１８さんへ

　①街区公園が従来の計画通り設置されていれば子供達も喜ぶし、Ｆ棟の陽当たりも中庭の陽当た　　りも現計画よりはよいはずなのにどうして設置を取り止めたのか？
　②事業計画書では「公開空地」のはずであるがどうして「公開空地」でないのか？
　③「公開空地」でないのであればどうして一般の人が自由に入れるようにしたのか？
　④一般の人が汚したとして、庭の維持管理費をどうして住民が負担しなければならないのか？
　　
　等について京阪に聞かれて判断されればと思います。

そして、誰もいなくなった。

No.818 by 物件比較中さん　何かレス返してあげたらどう？購入済みの人を排除してまで質問したんだから。

このままだと、No.819 by 匿名さんの　せっかくの労作が、自作自演一問一答集みたいに見えてしまうよ。

No.８２０さんへ

　あなたは購入を検討するに当たって、８１９の内容についてどう思われますか？

818です。
812〜817までの一連の問答は私のものではありません。
817さんの主張が解りにくかったから一言、聞いただけです。

820さんは819さんの主張は正当なものだと思いますか？
私にはあの問答は同じ人が書いたようにしか見えないのですけど。

余談ですがこの物件、いろいろ検討しても得る物の方が大きいので購入予定です。

No.822 by 物件比較中さん　No.820 です。

それは失礼いたしました。お許しください。

No.821 by 匿名さんにも、No.819 by 匿名さんの内容についての意見を求められていますので、書き込みさせていただきます。

まず①について、
私たちは、現計画をもとに建築が進んでいる目の前の物件しか検討の対象がないのですから、過去の計画のことを考える理由はありません。現計画の物件が気に入れば買う、気に入らなければ買わない。これだけだと思います。

②と③について、
これは合わせて１つの問題だと思っています。中庭を何故開放しなければならないのかについて、事業主に質問しなければならないと思います。中庭は全戸にかかわる共有施設なので、万が一問題が生じたとしてもこれから発足する管理組合で取り組めばいいと考えています。いずれにしても致命的な問題ではないという認識です。

④について、
問題にならないことを問題だと言っているような気がします。「一般の人が汚したとして」とありますが、通常の使用によるもので許容できる範囲は住民が負担し、許容できない部分は汚した本人に請求する。これだけのことだと思います。特定の個人が意図的に繰り返し汚したり、不特定多数の人があまりにも多く出入りすることで汚れるようならば、解決の方法は別にあります。

余談ですが、私もこのマンションを気に入っております。１年前にＢ棟の最上階の抽選にはずれてしまい、２期工事の分譲まで待つことにしました。Ｃ棟あるいはＤ棟を購入しようと考えています。

818です。
貴重なご意見、ありがとうございました。
私を含めて、ここを購入された方も概ね823さんと同じような認識ではないかと思います。

私はA棟希望なので棟は別々のようですが、入居した時はよろしくお願いします。

No.８２３さんへ

　No.８１９の主旨は、建築基準法86条1項による一団地認定では、市有地である街区公園を京阪の土地に取り込めないはずであるとの指摘です。取り込むことが出来ないのであれば、従来の事業計画通り街区公園を設置するしかないのではとの指摘です。
　街区公園が設置されれば、中庭に一般の人の立ち入りを認める必要もないし、スクエアの子供達の遊び場も確保されるし、Ｆ棟の陽当たりも改善されるのにという話です。
　現状では中庭は街区公園の代替地として位置付けられていますので、管理組合が行政と話し合っても一般開放を取り止めることはできないと思います。
　街区公園があれば、それ相応にスクエアの価値がプラスされ、スクエアの住民の皆様方にも購入検討者の方々にも良いことであると思います。

私も気になるのは「３」だけですね。中庭を開放する法的根拠がさっぱりわかりません。色々な法律を勉強すればわかるのか知れませんが、気力がありません。どなたか素人にもわかる言葉でお教えください。それから、開放時間が８時から６時、５時とゆうことに行政指導によりなったようですが、その行政指導の根拠となった法律または条例は何なんでしょうか。これも理解しやすい言葉でお願いします。

No.824 by 物件比較中さん　No.823です

無知をさらしてしまいましたが、こちらこそよろしくお願いいたします。


No.825 by 匿名さん
おっしゃることは理解しているつもりです。しかし現実には、現在の事業計画は承認されて工事は進んでいます。もうすでに入居者もいます。私が、事業計画の変更内容を気にする利益がないのです。

事業計画の内容及び行政の認定方法に疑問があるというのは、オンブズマンの関心事であって、少なくとも私の関心ごとではありません。
ましてや、スクエアにお住まいのお子さんの遊び場や、各棟の日当たりについて事業主に進言する立場にもありません。

中庭について、管理組合が一般への開放をどう考えるのかは私の知るところではありません。まず、開放しなければならない理由を正確に知ることが重要だと考えます。第三者がとやかく言うよりも、管理組合の意思で行動なさると思います。それに、まだ管理組合は組織されていない段階だと思います。

「街区公園があれば、それ相応にスクエアの価値がプラスされる」とのことですが、スクエアの価値を上げる工夫は、事業主が一番腐心なさっていることでしょう。その上で街区公園を取りやめたと考えるのが自然だと思います。

No.８２６、No.８２７さんへ

　法的根拠はないというか曖昧です。
　結局は市有地である街区公園をスクエアの敷地として取り込んだことによる辻褄合わせをしているのです。
　我国は法治国家ですので、一団地認定で市有地を民間業者の敷地に取り込めるかどうかの問題です。もし、法的に取り込めなければ、もったいないですが、Ｄ棟を取り壊して街区公園を設置しなければなりませんし、法的に取り込めるということであれば、中庭は街区公園の代替地ですから一般に開放されることに対して管理組合が口出しできないと考えています。

市有地を買上げたって事はありませんか。
そもそも公開空地でなければスクエア全住民が共同所有する敷地となるのでは?
どんな法律を探しても一般に開放しなければいけない根拠はないと思います。
誰かが確認したデベの説明を待ちます。

No.828 by 匿名さん

「Ｄ棟を取り壊して街区公園を設置しなければなりません」とおっしゃいますが、
たとえ売主が悪意であっても、Ｄ棟の区分所有者は善意の取得者のはずですから保護されなくてはなりません。覆しようがない民法の基本的な考え方です。

あなたのおっしゃることは、法治国家の理念に反しています。あまり乱暴なことをおっしゃらないほうがよいと思います。


「一団地認定で市有地を民間業者の敷地に取り込めるかどうか」とおっしゃいますが、これは登記の問題ですから、あなたが思い込んでおられる次元の問題とは違います。

とにかく、法律を持ち出してお話になるのでしたらよく勉強してからのほうがいいですよ。購入を検討するのに、こんなことに首を突っ込まなくてもよいと思いますがね。

No.８３０さんへ

一団地認定で、市有地を京阪の敷地に取り込めるかどうかの指摘をし、もし、法的に取り込めなければ、Ｄ棟はまだ販売されていませんのでＤ棟の一部を取り壊してでも予定地に街区公園を設置しなければならないのではと申し上げました。
　少なくともＤ棟を販売する前に京阪は購入者及び購入検討者の方々の疑問に答えるべきと考えます。

No.831 by 匿名さん　No.830です

訴えておられることは理解いたしました。私は、訴えておられる内容に意見する立場にありませんので、これ以上の書き込みは控えさせていただきます。

ただ、私にとっては必要のないご意見であったことだけお伝え申し上げます。

中庭は住民の共同所有と聞いてます。市の所有というのは無理がありすぎではないですか？
仮に中庭が市の所有地なら中庭の管理は市が行わなければいけません。
それなのに庭が荒らされて管理費で直さないといけないとは完全に不安を煽って検討者を惑わせてるだけです。
住民は中庭の事に口だしするな、でも管理修繕は住民がやれではまるでヤ〇ザですよ。そもそも利害関係にある人が公平な情報を提供するとは思えません。
もし法的に無理なら建築許可は下りませんし下ろした以上は匿名さんの主張は絶対認めないと思います。
何か法的な抜け道でグレーゾーンがあって曖昧な説明になっていると予想します。
ところであれだけ熱心に法律用語まで使って質問されてた>>812>>814>>816さんはどこにいったのでしょう？検討中止ですか？

まあ、いつものことですから・・・ (´、ゝ`)

そうですよ、いつものことですから

NO.８３３さんへ

　中庭は住民の共同所有で間違いありません。それでも一般に開放されており、維持管理は住民がやるということになっています。
　行政の判断間違いも考えられますのでそのために行政訴訟があります。
　京阪及び京都府は、一団地認定で市有地である街区公園を京阪の土地に取り込める法的根拠を説明しなければなりません。

街区公園はそもそもあったのですか?それとも計画のみだったのでしょうか。

No.837 by 土地勘無しさん

そうです計画のみです。絵空事です。

よくわからんけど．．．
結局開発を行う上で公園の予定地を設定しただけで元から土地は京阪のものなのでは。
その解釈でよいですか。だとしたら別に騒ぐ問題でもないと思いますね。
公園を造って市に寄付して管理をしてもらう。その予定が少し変わっただけなんでは。

No.８３７さんへ

　京阪は平成９年に美濃山第４地区（スクエア）にあゆみヶ丘Ｂ棟前に街区公園設置の申請をしています。これによりスクエアの敷地の1000㎡が八幡市の市有地になったのです。この土地1000㎡は京阪の他の土地と交換されているはずです。

　京阪は平成１８年に街区公園設置取り止めの申請をし、1000㎡をスクエアの用地に取り込んでいます。これで八幡市の土地1000㎡がなくなったのですが、その代わりに中庭を街区公園の代替地（遊具も運動広場もないので条件を満たしていない）として一般に開放したものと思われます。（事業計画書に内容から公開空地でなければなりませんが）

平成９年に交換したその「京阪の他の土地」を平成１８年にもう一度交換したんじゃないの？
ていうか、もう少しわかりやすく書いてください。
３回くらい読み直しましたよ...

No.840 by 匿名さんのような、「されているはずです。」や「思われます。」しかない、あいまいな説明は邪魔です。

正確に説明できる方はいらっしゃいませんでしょうか？

No.８３７さん、No.８４１さんへ

「この土地1000㎡は八幡市の他の土地と交換されているはずです。」の間違いでした。お時間を取らせてすみませんでした。

No.８４２さんへ

　土地区画整理事業の原則を書いたのです。質問に対して私の知る限りを書いたまでで、それ以上のことは京都府庁に出向いて調べてください。
　「思われます。」との表現は、このようなことが推察されると言う意味ですが、実際のところは京阪に聞かれたらいかがですか。

No.839です。
>京阪は平成９年に美濃山第４地区（スクエア）にあゆみヶ丘Ｂ棟前に街区公園設置の申請をしています。これによりスクエアの敷地の1000㎡が八幡市の市有地になったのです。この土地1000㎡は京阪の他の土地と交換されているはずです。

ここの部分がとてもあいまいで意味が良くわかりません。
そもそも街区公園の設置申請と同時に土地の所有権が変るはず無いと思います。
尚且つ、街区公園予定地と同じ広さものを市から交換にて受け取る。なんてありうるのでしょうか。区画整理事業の換地ではないでしょう。行政の対応をしっかり確認してからコメントしてください。不動産の勉強を現在しているので勉強していない情報が多く、頭が変になりそうです。

No.８４４さんへ

　No.８４３で訂正しました。

　土地区画整理事業の換地です。

　行政の対応はしっかりと確認していますが、京都府の対応があいまいなのです。

　No.２３１で「速報さん」は次のように書き込んでおられます。

No.231 by 速報　2008/04/08(火) 23:04

京都府庁に行って確認してきました。
スクエアの庭について、京都府庁側は、昼夜を問わず誰でもが自由に出入りできなければならないとのことでした。

しかし、後日京都府は昼間は開放しなければならないが夜間は閉めてもいいに変わっています。
又、最初、中庭は、建築基準法５９条２項による公開空地との説明でしたが、後日８６条１項によるオープンスペースとの説明に変わっています。
この間京阪と京都府は頻繁に協議を重ねていますが、その結果を発表してもらいたいものです。
このように誰よりも行政の対応はしっかりと確認していますが、京阪も京都府も理路整然とした説明をしないのです。

なんとなくわかりました。
おそらく街区公園予定地だった土地は京阪の所有地ですね。(多分)
区画整理事業における換地処理は関係ないですね。でなければ計画変更は絶対出来ないです。
単に事業計画変更のみの問題だな。
　購入検討者さんは何にも心配は要らないはずです。公開空地で無いとの決定ですから、将来的に
管理組合として行政には負けない交渉が出来ます。めんどくさいですがね。

No.８４６さんへ

　一団地認定で、法的に市有地を京阪の土地の所有地に出来るのかと言う問題が残ります。（行政訴訟により白黒を付けることができる）
　現時点では、京都府は、中庭は街区公園の代替地であり、昼間は開放すべきとの見解ですので、むしろ、将来は、遊具や運動広場を設置して街区公園の機能を持たせることと一般の人が入りやすくすることを検討しなければと思います。そうしないと、街区公園の代替地ではないとの指摘が出てくると思います。

公開空地でなくただの空地(オープンスペース)で現在認定されているのであれば、経緯が街区公園の代替でたとえあっても京阪と京都府のも問題てある。現在の状況で購入入居した方の状況が悪くなる事はありえない。(一団の土地全てが敷地権として所有権登記されているのであれば)
>　一団地認定で、法的に市有地を京阪の土地の所有地に出来るのかと言う問題が残ります。（行政訴訟により白黒を付けることができる）
この件に関しても購入者には一切関係無い。京阪と京都府だけの問題。すでに建設されているマンションに居住の方らになんら影響せず。たとえ虚偽捏造不法行為があったとしても、民法上問題なし。

No.８４７さんへ

　京阪は、事業計画変更理由書の中で「本地区の街区公園はマンション敷地内の広場で代替機能を恒久的に確保できると考え、事業計画変更することといたしました。」とし、この理由により、京都府は公開空地でなくただの空地(オープンスペース)であってもよいとして認定したと考えられますので、中庭は恒久的に街区公園の代替機能を有し続ける必要があります。（スクエアの管理組合は、中庭を街区公園の代替地として維持させ続ける責任があります）

↑

No.８４８さんへの間違いでした。