続・いま京都で気になるマンションは？？

郊外の話が出てきましたが、伏見桃山、山科、桂の中で利便性が高いのは伏見桃山ではないですか？
桂に住んでいますが、阪急沿線のイメージだけで、実際に生活するには不便ですよ。
あと阪急信者の方がものすごく多いので、阪急をバカにしたり、田舎呼ばわりするのは絶対禁句です。

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鴨川直近で、マンション予定地、ご存じですか？

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鴨川直近とは「鴨川に面している」ようなマンションということでしょうか？

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中心部を除いて、郊外で桂が圧倒的な人気を誇るのか不思議だわ。
ちょっとした買い物でも皆さん梅田まで行かれるし。

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はい、「鴨川に面して」いればより好いです。

愛犬と快適に散歩できるマンションを探しています。

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愛犬と快適に散歩が優先なら、御池より北へ行くほど
そういうのに適した環境で良いと思います。
散歩されてる方、ジョギングや読書など、色々な光景を
見ますがとても心地よい光景です。

ただ鴨川沿いは更に高さ制限が厳しそうなので
価格は高そうですね。

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　そうなんですね～高さ制限、厳しいですよね。

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15m規制エリアは内装や設備仕様から考えると確実に高値掴みですね〜。
ライオンズ御所南ロイヤルグレイドもあの中途半端な立地と普通の設備で坪250万と信じられない価格設定でしたが、プレミスト御所西やブリリア御所西、ファインフラッツ平安神宮も坪270だとか？！

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ライオンズは確かに場所からすると割高感ありました
イーグルコート高瀬川も高かった こちらは場所柄セカンドやリタイア組に大人気でしたが

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ライオンズ御所南は中途半端な立地ですか？駅、御所ともに近く悪くはないと思いますけど。
少なくとも駅からの距離、学区、中心部への近さ含めて御所西のブリリア、プレミストよりは良いでしょう。

御所西エリアへ行くなら御所が見える部屋とかでなければそこまでの価値はないでしょうね。
いずれ絶対にこの辺りに似たような物件が出て来ると思います。

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校区以外は似たり寄ったりかと。どれもスペックの割に高すぎ。五階建だとどうしても割高になるんでしょうね。

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新町御池上がったとこにまたイーグルコート新町御池ってのが建設予定されてた。
御池新町が工事始まったと思ったらすぐ近くにまた看板たってたわ。
イーグルコートラヴァン御池・御池新町・烏丸御池・新町御池ってどんだけ新町御池エリア固めてくるんだっ！

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セリングクライマックスだね

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しかし厳しい高さ制限が出来た以上は2003年前後のように中心部が坪140万で出ることは二度とないでしょう。

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私もそう思います。

＞８０７さんが書かれている通りかと。

中心部は最低でも坪２５０からという今がミニバブル気味だとしても、
１０年前は１５階建てられた土地が今は１０階しか建たない、
１０階建てられた土地が７階しか建たないわけですから、
土地を仕入れた値段から利益を出さなければいけない以上は、
今後もし値下がりしても坪２２０～２３０を切ることはありえないと思います。

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けどそれは土地の値段が下がらないという前提ですよね？

もちろん今くらいの経済状態が続けば、そこまで大幅に低い価格で売られることはないでしょうが、景気がさらに悪くなり、買う人も減ってくれば当然ながら土地の値段がまず下がります。高い建物が建てられないのに高い値段でマンションを買う人がいないのだから当然そうなります。
なので220〜230を切ることがあり得ないとは言えないと思いますね。まぁしばらくそこまで下がることはなさそうですが。

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安倍さんインフレ政策掲げてない？
インフレ推し進めて土地の値段だけ大幅に下がることあるの？
素人なので分かる人いたら教えて〜

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土地も値上がりしそうですよね…。
No.807の解説にも納得しました。
中心部は高いですが値下がりしにくいですし賃貸よりは逆に買った方が得かもしれませんね。

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10年前は安かったなあ
買っといて今売ったら丸々只で住めたなあ

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家賃丸々タダどころか、分譲価格より数千万上乗せして売りに出してる築10年前後の物件もありますね

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京都で気になるマンションの話が出てこないですね

田の字で言えば物件自体があまり出なさそうですしね。

気になるのは六角のプレミストがいくらくらいで出してくるのか、くらいでしょうか。

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確かに中古の値付けが凄い　売れてるかどうか知らないけど　うちにも同じ物件のチラシがづっとはいってるわ

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強気の価格設定で売れ残ってずっと晒しものになっている物件を見ると、本当に売るつもりあるのか疑問に思いますねw
新築と中古が同じ値段なら誰でも新築買うでしょう・・
仮に相場だとしても、他人の手垢のついた家を新築分譲時の価格以上で買おうとは思わない人も多いんじゃないでしょうか

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確かに価格設定を間違えた中古マンションも出てますが、実際に高倉小学校区の築8年の中古が坪250万超で売れたりしてますし、御所南・高倉エリアなら坪200〜250万辺りで取引は成立してます。中古なのに新築と同じような値段だったとしても売れることはよくありますよ。このエリアだけだと思いますが。

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築8年のその中古は何てマンションですか？

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異様に高い中古物件はサクラというか
新築マンションの価格を安く見せかけるためのダミーでっせ

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売られてるマンションの話じゃなくて成立した取引価格の話をしてるんですが？

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フロアまではわかんないですけど、2003年に坪単価154万で売られてた部屋がちょうど100万上乗せされて254万円で売却されたみたいですね。単純に計算すると2600万くらい利益出てます。

相場は相場なのかもしれないですが、この時期のマンションってほんと気をつけた方が良いと思いますね。異常な安さで売られてたのでどこで手を抜いてるかわかったもんじゃないです。2005年に姉歯事件もありましたけど…。

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取引もダミーかもよ

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でも当時買っておけばよかったなあ　　泣

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でも新築時より高値つけてると聞くと急に買う気無くす客が多いって聞いた。
まあ心情的にはそうだわな、売主に数千万も丸儲けさせるなんてシャクだ（笑）

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なんか京都のマンションって売主・施工はいろいろでも、販売委託をシアーズが受けてるマンション多過ぎません？？

大手のデベも最近ちょこちょこ販売してるのに、結局シアーズに委託してるところは価格も全てシアーズ任せになってるようです。
おそらく思ってるよりも高い価格設定をしてくれるのでしょう。

つまり今の高い価格相場はシアーズが作ってるとも言えるんじゃないでしょうか。

実際比較してても別の会社が販売してる物件って微妙に割安に感じたりします。

取引がダミーなんてこともあるとすれば…と疑ってしまうのもわかる気はします。

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神社跡地ってどこのことですかね？

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千本押小路上ルの出世稲荷ですか？

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出世稲荷の跡地は８階建てのマンションが建設されるみたい。
あと烏丸五条の旧TSUTAYAのあった角地も11階建てのマンションだってさ。

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ロジュマンはいいですね、西洞院六角。

程よく喧騒から離れてて。
関電SOSのセキュリティ面でしっかりしてるし安心です。
駐車場がないのもいい。
親戚のマンションが４階なのに、ある部屋のクローゼット内が排気ガス
臭いと言ってました。

角地だから見栄えしますよ。

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ロジュマンは、電車・バスどちらも使いづらい立地。
自転車ならまだましだが駐輪場が少な過ぎる。
まぁひたすら歩きたい人にはいいんじゃないでしょうか。

日当たりもあまり期待できないですね。
けど田の字にマンションができても5階建てだとこんな感じの物件になっちゃうのかも。。

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ロジュマン、立地が中途半端。それにオール電化。このご時世にあり得ない。

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オール電化はかなりマイナスポイント。

関電はほんまに給料高過ぎです。

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電気料金が値上がりしてもトータルではオール電化が安いし、災害時に復旧が早いのはガスより電気

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その災害時に、目も当てられない悲惨なことになるのがオール電化。リスクヘッジできてないんだから。関電の回し者は引っ込んでください。料金値上げの前にもっと社員の給料下げて下さい。

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関電の給料妬んでる人は見苦しいな！
本筋からズレ過ぎw

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イーグルコート御池高瀬川の工事壁に貼ってある募集広告に
やっと「完売御礼」の赤札が貼られましてたね。

実際には、一昨年10月には完売になっていたのに、一年以上
募集広告として他のマンションを売る為の「客寄せパンダ」に
なってたのかな。

建物の形が出来上がって来ると、あれだけ目立つ場所なので
あのマンションだけ望みの客の問い合わせが多くなりすぎて
さすがに煩わしい為に完売御礼の札を出したのでしょうね。笑

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ロジュマンが「オール電化です」とあちこちのマンション板で必死でアピールする関電関係者が1番見苦しいわ。つまり他にウリがないという訳だなロジュマン。

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複数スレでオール電化を一人で必死に叩きまくっている貴方が一番見苦しいですよ、競合他社の営業さん！

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複数スレで立地や内装などの話は放ったらかして、やたらオール電化ばかりアピールする関電関係者にだけは言われたくないですね。916さんが関電関係者かどうかは知りませんが。それにオール電化に批判的な書き込みは1人ではありません。複数です。よく読んで下さい。ついでにいうと、他社営業はロジュマンなんか全く相手にしてません。このご時世、オール電化のマンションなんか売れる訳ない。真面目な話、関電のいいなりでオール電化のマンション無理矢理売らされるロジュマンの営業さんには同情しますよ。

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はいはいwww
一人何役もお疲れ！

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916 と918の書き込みをした関電社員か関電関係者の間では、こうしたスレッドで「一人何役も」演じることは珍しくないかも知れませんが、普通の人にはそんな発想はさらさらないし、それほど暇でもありません。ここではなくロジュマンのスレッド見ましたか？ あれが「一人何役も」誰かが演じたものかどうかくらい分かるでしょう。

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ロジュマンのネガキャンは異常ですね。長文で何度も投稿して、執拗すぎて怖いです。関電には関係ない自分もさすがに引きました。良くないと思うなら買わなければ良い話し。あまり書きすぎると逆効果では。

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私もそう思います
リソシエかイーグルコートの営業では？
ロジュマンを前向きに検討している者としては、
有意義な情報交換を超えて物件を貶める書き込みは、
はっきり言って不愉快です
こちらは立地も設備も納得の上で検討してますから

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いや、ロジュマンアピールの方がきもいと思ったけど。

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ネガキャンというのは完全な事実誤認です。否定的な書き込みが増えた理由はただひとつ。906 911 913 916 918 の書き込みをした社員含む関電関係者が複数の板にしゃしゃり出てきて、いまや世間で反感買うだけの関電ブランドをPRするという恥知らずな行為に出たので、多くの人がそれについてオール電化であることのデメリットなど否定的な書き込みをしただけのことです。それに大体、ロジュマンがネガキャンの対象になるほど魅力的な訳ないでしょう。これから電気料金上がるのにオール電化の上、ロジュマンの板によると床暖房もないとのこと。そうでなくてもいま市内中心部の新築マンションはいよいよ供給過剰ですからね。答えは出てるでしょ。それにしても913の書き込みは酷い。これが社員含む関電関係者の本音ですよ。

さてこのスレの本題に戻りましょう。

河原町の髙島屋の真裏にできる大型マンションの情報をどなたかお願いします！

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必死な人が居ますね〜
関電に恨みでもあるのかな（笑）

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関電に恨みがある、というか、むかついてる人は普通にいっぱいいると思いますよ？笑

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オール電化か～関電のカモやなw

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関電の給料とか書くと貧乏人の僻みに見えるわな
ロジュマンは高いからね〜

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ロジュマンのスレでやれば

髙島屋の真裏(横?)、難航してるんですか？ ほとんど髙島屋にも駅にも直結なので注目しているんですが....

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イーグルコート御池新町では竣工まで一年以上有るのに500万円の値引きだそうです！！
烏丸より西は早くも相場が崩れつつありますね…

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バブル崩壊ですかね？

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烏丸より西とかって問題ではないでしょ。元の値段が本当なら高過ぎただけ。所詮はイーグルコートだし烏丸御池の北西側は中途半端。
河原町二条のジオの価格と比べても値引き後の価格が最近の相場の適正価格でしょう。まぁこれを値引き前の定価で買ってた人たちは高値掴みだったでしょうね。
最後は必ず四条烏丸に近い方がが価値は残ります。

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烏丸以西は御所南バブルに乗っかって値上がりしましたからね。御所南小学校は完成にパンク状態で学習環境も悪化して今では分校の方が期待が持てるとも聞きます。ついに来たかという感じです。

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烏丸より東にも波及するのか気になるところですが、御所西や平安神宮付近も相場が安定していますから、京都らしいエリアは学区バブルに関係なく値下がりしにくいと思います。
そういう面では、丸太町 御池 烏丸 鴨川 エリアは安心では。
利便性で言えば烏丸御池か四条烏丸に徒歩三分圏かな。

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烏丸御池から近くて意味ある？
結局京都は四条烏丸だよ。

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お子さんのおられるご家族にとっては四条烏丸は魅力ないですね。ざわざわして落ち着かないし。子育て環境を考えるとやはり御所南あたりになる。リタイア夫婦や新婚夫婦には四条烏丸はもってこいでしょうけど。しかし四条烏丸周辺には新築マンションが建つ余地がもうないですね。

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余地がないから価値が下がりにくいんだけどね。

なんやかんやで御所南はまたマンションが建つと思う。
学区でわざわざ来る人は減っていくわけだし、これから価格はどうなるかな？環境だけで今の価格が形成されたわけではないから御所が近かろうが鴨川が近かろうが御所南学区バブル分は下がるんじゃない？

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御所南も土地ないですよ。その証拠に新築は御所東西などばかり。確かにバブルっぽいですが、御所南の価格水準が下がれば四条烏丸の価格水準も当然下がるでしょう。四条烏丸が御所南に比べて突出した優位性があるとは思えません。むしろ子育て世代には良い環境とは言えません。それに子育て世代は結局、消去法でいくと残るのは御池小中、高倉あたりになるので、学区で選ぶ人も減らないでしょう。

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バブル状態が一番ひどいのが学区で価格上昇した御所南エリアだということ。10年前からの上昇率で見ればわかること。これまでは明らかに御所南＞高倉という位置付けだったと思いますが今後はそれがなくなる可能性は高いと思いますよ。京都全体で御池中学の優位性は変わらないでしょうけどね。

交通の便、日常生活で言えば間違いなく四条烏丸です。
東西線でどこ行くんですか？山科や太秦に住んでる人には便利な電車でしょうが、烏丸御池に住む必要性はない。烏丸御池に都銀ありますか？買い物できますか？バスもろくに走ってないじゃないですか。
子育て環境は確かに御所南あたりは良いでしょうが、学区でバブってる分、より下がる可能性が高いのは御所南です。四条烏丸は全体が下がればそれに合わせて下がることはあっても、そこだけが下がるようなファクターはありません。

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やっぱり阪急沿線ですね。
地下鉄なんて所詮京都駅だけ。
梅田や北摂に出てなんぼだよ。

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阪急が全てではないとは思いますが、やはり四条界隈で足りないものは梅田に出るしかないですもんね。仕事が大阪の人も多くいるわけだし。
京都駅は当然住みたい場所にはならないので必然的に烏丸線、阪急の使える四条烏丸になるんじゃないでしょうか。

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交通の便や日常生活で、烏丸御池周辺など御所南が四条烏丸周辺に劣っているという考えにはかなり無理があるでしょう。烏丸御池周辺含む御所南の住民でも大丸、髙島屋など四条烏丸周辺の繁華街や駅までは徒歩圏内の人、多いですし。逆に烏丸御池含む御所南の住民は、四条烏丸周辺だけでなく、御所も徒歩圏内。これ四条烏丸周辺よりかなりポイント高いと思いますよ。

>>烏丸御池に都銀ありますか？買い物できますか？バスもろくに走ってないじゃないですか。 >>

別に都銀も徒歩圏内だし、買い物は大丸、髙島屋、フレスコなど問題なし。バスは市バスも京阪バスもいっぱい走ってませんか？ あまり走ってなさそうなのは烏丸通から相当西でしょう。でも「ろくに」というのは言い過ぎ。

確かに四条烏丸「だけ」が下がるようなファクターはないでしょうね。元々大して上がってもないから。しかし御所南バブルが崩壊したら、書かれているように「全体が下がる」ことで間違いなく引きずられて下落幅が拡大します。

>>京都全体で御池中学の優位性は変わらないでしょうけどね>>

だから結局、消去法で子育て世代は御所南を選ぶことになるんですよ。案外バブルは続くかも知れませんね。

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烏丸線も大阪へも行けるのはJRもあるのに京都駅は全く候補に上がらないのがJRと阪急の差でしょう。地価が上昇しているのは、四条烏丸を筆頭に四条大宮、桂と全て阪急沿線ですね。
烏丸御池なんて都心なのに桂の方が格上ですよ。
京都の鉄道に阪急と新快速、新幹線以外は不要です。
交通局も地下鉄を作ったはいいが、大借金。
京都の鉄道でまともなのは阪急だけでしょう。

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もう、バブル崩壊論議は終わりましたか？

気になるマンションの話がしたいな。

東洞院錦小路通上がった所の東側駐車場に、マンションギャラリーが建設されてます。

これって、上レスで説明のあったマンション建設のことですかね？

945さん
一応指摘しておきます。

＞逆に烏丸御池含む御所南の住民は、四条烏丸周辺だけでなく、御所も徒歩圏内

大きく御池より北か南かで言うのであれば、御所南が四条の繁華街も徒歩圏内なら当然御池以南の高倉エリアからも御所は徒歩圏内です。どちらかが近ければもう一方が遠くなる。それだけの話です。

＞バスは市バスも京阪バスもいっぱい走ってませんか？ あまり走ってなさそうなのは烏丸通から相当西でしょう。

京阪バスって…。普通の人使わないです。
そして走ってるって言うけど河原町通りだけでしょ？私が言っているのは烏丸通や御池通の話ですよ？
河原町通や堀川通、四条通は市バスを使うには不便はないと思います。
烏丸より西だから不便になるとかはありません。東も全く同じ状況です。

＞元々大して上がってもないから。しかし御所南バブルが崩壊したら、書かれているように「全体が下がる」ことで間違いなく引きずられて下落幅が拡大します。

自分でバブルって認めてますよね(笑)。元々たいして上がってもないのであれば、逆に言えば今後も下がりにくいということです。逆に御所南はバブルで上がった分、その価値がなくなれば遅かれ早かれ下がる可能性は高いということです。御所南バブルが崩れて高倉エリアがそれ以上に下落するとかまったく論理が成り立ってませんよ？
御所南がただの公立小学校で今の校長もごく普通の教育方針、分離する春日・銅駝学区もむしろ分離を希望している状況。教育水準がほかの公立と何も変わらないことはさすがにそろそろみんな気づきます。
環境が良いのは否定しませんが、より良い教育を求めて来るエリアでないことがわかれば、状況は変化してくると思います。そして生活利便性重視の四条烏丸近辺（高倉エリア）はそれほどその影響は受けないということです。

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堺町通御池上った西側にマンション建設中みたいですね。
どなたか情報がありましたら教えてください！

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鰹臭が強烈な場所ですね、、

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中心部に住んでいれば「自転車」であちらこちらに移動するから
バスも阪急もそんなに使わないんですがね

烏丸御池～四条烏丸近辺には、有名な進学塾が多数教室を出されいます
子供がその塾まで徒歩で通える圏内は、将来にわたっても子育て世代に人気が
あり続けますので、ファミリー向けの物件は資産価値が落ちないと思いますよ

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四条烏丸ってそんなに利便性が高いかな？
都銀はあるけど、もしそれにこだわるなら伏見桃山も信託銀行を除いて全ての都銀はありますよ。
京都ではそのような場所は四条烏丸と伏見桃山だけ。
日常の買い物には四条烏丸は不便です。大丸は大阪や千里中央と比べてリーズナブルな値段設定だけど、毎日というわけにはいかないですよね。
むしろ京都駅の方が普段の生活はしやすいと思いますが。
四条烏丸が中心部であって阪急沿線でないと言いますが、京都駅と大阪駅って土地柄的には同格です。
何が違うかというと、阪急があるかないかだけのこと。四条烏丸は阪急沿線だから上品なのですよ。

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利便性と良好な子育て環境のバランスが良いのが御所南エリアの魅力。
葵小は子育て環境抜群だが利便性に劣る、高倉は利便性抜群だがのびのび子育てからは遠い。
御所南より魅力のある場所が出てこない限りはファミリー世帯の人気No.1で有り続けるでしょう。

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そもそも京都で教育熱心なお金持ちは公立小学校には通わせないからね。
御所南が一番とかおめでたい話。

確かに一時的に私立人気が下がった雰囲気もあったけどまた見直されてきたからね。
結局京都は私立だよ。

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公立の原点に立ち返る必要があるんじゃない？
学区学区って、そんなに気にするんだったら高いマンション買うより私立にいかせる方が
経済的だよ。

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小学校のうちはある程度は社会の多様性を経験させたい家庭も多いですよ。
特に男児だと、温室育ちでひ弱になるより小学校はあえて公立で社会勉強という方針もよく聞きます。
勉強面では中学から進学校に入れば良いわけですから。

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京都はいろんな土地柄の複雑な事情があって、そういうのを中学まであまり気にしなくて良い場所がたまたまこの京都御池中学エリアってだけです。上流層とのお付き合いや高度な教育を求めるなら完全に私立しか選択肢はないです。ダテに高い学費取ってませんよ。それだけの価値があります。
そして学費分以上に高い値段を出してまで御所南エリアに買うのは本末転倒、無意味だと思いますね。

多様性と言いますが、御所南にマンション買ってる人たちがそんな社会勉強を求めてるとも思えません。その考えならば余計に御所南には来ないでしょう。

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で、何が言いたいの？

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別に四条烏丸が、烏丸御池含む御所南より利便性や生活環境面で優位だというのは事実ではないということですよ。むしろ子育て世代には四条烏丸は魅力ない。ざわざわしてガチャガチャして落ち着かない。眺望も全然良くない。

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959さん
すごい理解力ですね。どこからそうなるのか…笑
御所南にそこまでこだわる意味は全くないってことですよ。

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京都でマンションの話になると、学区の事は切っても切れない問題だと思います。
でもここは「気になるマンション」のスレなのですから、気になるマンションの話をしませんか？
学区で討論している方々は、「気になる京都の学区」とかスレたてして、そっちで討論してもらえませんか？

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御所南バブル、残念ながらまだまだ弾けませんよ。別のスレに書いてたけど、御池通沿いに6年前に建ったグランブルー、80平米ない部屋が最近、5000万円代後半で売れたらしいよ。御所東西など中心部で新築が供給過剰でなかなか完売しないなか、こんな値段で売れたのは、まだまだ需要がある証拠。さらに御所南は、学区だけで値段高いだけじゃない証拠。四条烏丸が世界一みたいにしつこく書いてたやついたけど、四条烏丸周辺の物件はどうよ？

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貴方こそ何が聞きたいの？

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959さん。烏丸御池周辺が四条烏丸に比べてどこに行くにも陸の孤島で最低の地域みたいに、妙なこだわりをもってけなす人がいろいろ書き込んでいたので(笑)

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