続・いま京都で気になるマンションは？？

消費税が上がった後にバブルは崩壊する気がしますね。

まぁバブルは別として、中心部の方が下がりにくいのは確かだと思います。

せやけど、どんな一等地に住んでますって言われようとも
人は結局、その人の人柄とか容姿とか職業とかの総合点で
判断されると思います。

＜阪急沿線で一押しはどこでしょう？＞
ってスレが兵庫版にあるので
北摂厨の人は是非是非そちらで思う存分語ってください。

もうこっちへ戻ってこないでね。

景観条例で厳しい高さ制限→新築はデベが利益回収のため値上げ 中古も需要≫供給で値上がり
御所南本校 御所南新設校 高倉の三つの小学校区→御池中→堀川高のゴールデンラインが確立
高齢者が郊外の戸建を処分して都心マンションに住み替える時代
震災後、関東富裕層のセカンド需要が激増

中心部は今後とも値下がりする要素が無いでしょう
最近の価格設定は消費税増やローン減税廃止前の駆け込み需要のような一過性のものではないこと明らかです

「烏丸より東が良い」という表現をよく聞きますが、その東側の限界区域はどの辺りになるのでしょうか？
左京、東山、山科など全て大きな意味で烏丸より東ですが・・・
それとも中京（もしくは上京）内に限定された話でしょうか？

丸太町－堀川－四条－鴨川
この範囲内なら将来にわたっても資産価値は落ちないでしょ

厳密には

丸太町－室町－四条－鴨川

のような気がするな

不動産マニアじゃない限り、一般人のイメージでは

丸太町ー烏丸ー四条ー鴨川

が資産価値の高いエリアだと思ってますよ・・・

烏丸の壁は厚いです・・・

烏丸の壁って…なんか10年くらい前の感覚ですね。

最近は明らかに烏丸が中心になってきてます。
逆にパチンコ屋・カラオケ店・居酒屋が並び、木屋町からキャッチが流れてくる河原町に憧れなど全くありません。

烏丸より東と西、どちらが高いかと言えばまだ東が高いでしょうが、

「どちらが資産価値が落ちないか」ということで言えば、学区も同じですし特に差はないと思います。

ということでNo810さんの考えで間違いないかと。
壁は烏丸よりも堀川にあります。

ただ、あくまでマンションなので、50年も経てば価値は0ですしね。
「築10-30年くらいにおける賃料相場や売却相場をどれほど維持できるか」の差ですね。
古くなっても需要があるのはやはり街中の利便性があるところでしょう。

50年後で言えば、最後に土地が残る一戸建てが一番高いでしょうね。

813さんは何をそんなに必死になっているのでしょう（笑）

烏丸御池や四条烏丸に徒歩3分圏ならともかく、
学区という下駄を履かせてもらわないと烏丸より西は勝負になりません。

夫婦だけの世帯やセカンド目的で買われる方は特にシビアです。

やはり四条烏丸がベストでしょうね。

御所南は将来的にどうなるかわからんっていうリスクはあるような気が。。

特に最寄りが神宮丸太町や市役所前ってなると交通の便としてはイマイチなので御所南ブランドが崩れると危険かなと。

まぁしばらくはそんな心配はないでしょうけど。

独身やdinksには四条烏丸で良いですが、子育て世代には騒がしすぎて嫌がられるかもしれません。
神宮丸太町や市役所前は御所や鴨川が近いのは魅力でしょう。
御所南は数年前に校長がかわって将来的にどうなるか保証はありませんが、その時に値下がりリスクがあるのは西側半分でしょうね。

御所南ブランドが崩れたら下がるのはどこも同じですよ。
烏丸以西の方が元々安いわけですから、価格の落ち方としては似たようなもんでしょう。烏丸御池に近ければ比較的安全なのかもしれませんが。

ただ、グランクールが中古値上り率全国1位になってたのはやはり御所南ブランドの影響が大きいわけで、逆にそのブランドがなくなればあの付近が一番下がりやすい気はしますね。たった10年ほど前に坪130とか140で売り出されてたわけですから。もちろん他の場所も安かったんですけどね。

ということは、2003年前後に購入した人は、10年分の家賃が丸々浮いて、しかも購入価格よりも遥かに高く売っているわけですよね？！
数千万単位の利益を出して売り抜けるのかと思うと、2003年前後の中古で強気の価格設定をしている物件は、心情的に、とても買う気にはなれません、、、

821さん

そういうことになりますね。
しかも土地の価格は上がっているわけもなく、むしろ下がっているくらいです。
もちろん材料費の高騰等も言われてますが、そんなのはわずかです。

つまり、今のマンションが高過ぎるのもありますが、当時のマンションがそれだけ売れなかったために下げざるを得なかったということがあるようです。
しかし、それだけ下げて売らざるを得なかったということは、どこかでコストカットしているため、その頃のマンションは注意した方がよいと言われたことがあります。

心情的にもなかなか「相場だから…」とは割り切れないですよね。。
今は確かに高いですが、その頃の安く売られたマンションを高く買うよりは、しっかりとお金がかけられていると信じて新築を買う方が良いのではないでしょうか。

不況で消費者心理が冷え込んでいる時は、内装や設備のグレードを下げてコストカットして分譲価格を下げるか、占有面積を狭く作って見かけの値段を手頃にするのが常套手段です。
もし中古を買うのであれば、必ず新築時の分譲価格は調べた方が良いです。
デベも商売ですから、採算度外視で安く売っているわけありませんから。

なんだかんだ言いつつ、皆さん阪急に憧れるんですね。市役所前も地下鉄なのに。

>823さん

一般人が新築時の分譲価格を正確に知る方法ってあるんでしょうか？
不動産屋に行くと教えてもらえるのでしょうか？

仲介の不動産屋に聞けば教えてくれますよ

御所南ブランドが崩れるときというのがどのような状況下で発生するのかがよくわかりませんが、学校側のシミュレーションでは、今後１０年程度は学生は増え続けると見込んでいるとの話を聞きました。
旧春日学区および銅駝学区の分校（もしくは新校設立）の話もそれが一因とのことです。

御所南や高倉はあくまで公立で、塾や私立じゃないです。
先取り教育をしているわけでもないし、校長が代われば方針が多少変わることもあるでしょう。
しかし、教育熱心でこのエリアを買えるほど高収入（となれば大抵は高学歴）な家庭が集まっているのですから、環境は間違いなく京都一でしょう。
その環境が数年やそこらで大きく崩れる事態は考えにくいです。
私立じゃないのにブランドという発想が少しずれていると思いますね。
あくまで環境を買うわけですから。

大丸至近の東洞院錦上るセブンイレブン前の駐車場跡が囲いされています
事業主関連の名前に阪急不動産、住友不動産、大和ハウスの記載がありました
マンションでしょうか？
凄く気になります

御所西が御所南や高倉と同じ価格帯というのは信じ難いですね〜。
（現、新）御所南や高倉の校区の烏丸御池、市役所前、河原町丸太町、四条烏丸、四条堀川辺りであれば、地下鉄、バス、阪急、京阪のうち三つが利用可能だから高いのは理解出来るんですが。
御所西はセカンド需要やリタイア世代のように通勤通学に無縁な層をターゲットにしているんでしょうか。

消費税の増税前、かつ、来年からの住宅ローン減税の拡充のメリットを受けられるマンションがあればベストですよね。

今日も減税しきれない分は現金で給付するような話も出てましたし。

なので今年完成するマンションはパスかなと思ってます。

＞８２０　＞８２１　＞８２２　＞８２３　で書かれている通り、2003年～2004年は日本中が不動産の底値でしたね。
烏丸御池～市役所前の御池通り沿いで、今は坪270で分譲している場所ですら、10年前は坪130～140です。その分、内部の仕様はそれなりですが。2013年現在で築10年前後で売りに出ている中古物件は、全て購入価格以上の値段で出していると言っても過言ではないです。
逆に、2006年～2008年はミニバブルといって、現在以上の高値で分譲されたものも多く、その当時の物件はかなり高級な仕様になっていることが多いです。
新築だけでなく中古も比較検討する際は、値段だけ見るのではなくこういうことも念頭に置いて探すべきかと思います。

なんか烏丸より東がいいとか西はないとか言うてるけど、烏丸またいだからって賃貸の相場にはそんな差ないよ？

そろそろ完成する御池のローレルコート、5000万台後半の部屋が20万で賃貸出てるけどこんな安くていいんかね？

まぁ京都のファミリー向け賃貸はよほどのことがない限り20万くらいもしくは坪1万くらいが限度やしこんなもんなんやろけど。

元々の価格が高い烏丸以東は中古価格も高めに維持されるんか知らんけど、いざってときこんな家賃で賃貸に回さなあかんのかと考えたら怖くて買えんわ。

しかも皆さん学区が良いとか言うて60㎡台前半とかの高いマンション買ってるけど、その広さで子供を御池中学まで通わせれるの？かなり窮屈じゃない？？それが不思議でしかたない。

ミニバブル時期のマンション
「グランドヒルズ京都東山ロジュマン」は
坪４００万超と書いてあるスレがありましたが
本当ですか？

知恩院当たりを散策する際、凄く気になるマンションです。

西院あたりはどうですか？交通の便は非常にいいし、環境もいいと思いますが

烏丸より西の方が住みやすい。
堀川丸太町にイズミヤも出来るよ。
二条城前に大きな公園もあるよ。
バスもいっぱい。

確かにバランスが良いのは烏丸〜堀川間なのかもですね。
ステータスは烏丸より東の方があるかも知れないですが、普段の生活に必要な商店街やグルメシティがあったりして買い物にも困らず、四条のデパートにも徒歩でアクセスできる。学区も良い。
丸太町のホテル跡地もようやくイズミヤが決まったし、丸太町〜四条まで堀川側の利便性は高いですよね。

836さん
西大路通りはバスも便利ですし、交通の便は良いですよね。買い物にも困らない場所です。
ただ、西院は京都人の一般的なイメージではそれほど良いところではない気がします。治安も中心部や北区、左京区などと比べると良いとは言えないかと思います。

西院なら桂のほうが資産価値は高いのでは？京都きっての高級住宅地ですし

烏丸より東に拘る人ってブランドやイメージ重視だから、グルメシティやイズミヤで喜ぶ層とは根本的にターゲットが違う気がします（笑）
フレスコじゃ物足りなくて、髙島屋や大丸の地下で買い物することにステータス感じる人々ですよ。
ホテル跡地に成城石井やイカリスーパーが入ればまた違ったんでしょうが。

六角堂の近くに、高島屋等の百貨店を中心に店を出されていた
高級スーパーがこの春に開業するそうですよ

ホテル跡地にリッツカールトンが建つから資産価値が上がると喜ぶのが烏丸以東の住民
ホテル跡地にイズミヤが建つから資産価値が上がると喜ぶのが烏丸以西の住民

桂が京都きっての高級住宅地？

ないない。ありえない。笑

ていうか京都人とすれば桂は山科と同じ。市内と思ってない。

桂が京都か北摂か微妙だけど、交通の利便性と人気の高さや格では平安神宮や左京区よりも上でしょうね。

桂は桂駅徒歩5分以内の場所なら価値はあるでしょうね。
阪急沿線でもあり、山科よりは断然イメージは良いです。

が、さすがに桂に格は聞いたことがありません。
京都中心部の人じゃないからそういうことを言われるんだと思います。
京都は寺社仏閣・歴史と共存する町であり、そこに価値が生まれます。山科、伏見、桂は全て中心部から電車で向かうベッドタウン・新興住宅地のイメージしかありません。

京都で資産価値があるのは、四条烏丸がトップで桂か河原町でしょう。
それ以外の阪急沿線が続いて、烏丸線沿線じゃないですか？

843さん、上手な喩えですね。笑ってしまった。
842さん、詳しい場所と、スーパー名を教えてください。気になります。

＞843 に座布団一枚！（笑）

何寝ぼけたこと言っているんですか？
桂の分譲マンションは5000万以上ですよ。左京や東山よりも高いです。
阪急沿線ですし、当たり前です。

Wikipediaによると京都の高級住宅街は御室、下鴨、北白川、北山、衣笠、桂となっておりますが…

阪急沿線を必死でアピールしてるうざい奴がいるな笑

千本通りの「出世稲荷」さん跡地に、長谷工の共同住宅建設予定の看板でてました。
どんなマンションでしょう？
神さんのいらした跡地に住むって。。どんなんでしょう？

　あと、JR&京阪山科駅直近の駐車場に、
京阪電車不動産のマンション建設予定の看板も、
出てましたよ～。

山科はここでは対象外です。ここの対象は阪急沿線のみです。
山科なんか書くと蔑視の対象しかなりません。

地下鉄東西線が出来てから、山科は便利になったな
場所にもよるけど、昔の山科とはずいぶん変わった

ここも桂ですね。

http://www.k50.jp/index.html

2,000万台がメインです。
坪単価110～125万円程度ですか。
御所南エリアの2分の1から3分の1くらいの値段ですね。
やはり桂は桂駅徒歩5分までのマンションくらいしか付加価値がないでしょう。
（それでも基本的に広さを売りにするマンションが多い）
つまり利便性で値段が上がっているのであって誰もが憧れるようなエリアではないですね。

神宮丸太町や出町柳と桂ではレベルが違いすぎます。

あとね、丸太町通りから小川通りを数分下ったところの西向きに、かなり規模の大きい更地ができています。マンションっぽいですよ。

郊外の話が出てきましたが、伏見桃山、山科、桂の中で利便性が高いのは伏見桃山ではないですか？
桂に住んでいますが、阪急沿線のイメージだけで、実際に生活するには不便ですよ。
あと阪急信者の方がものすごく多いので、阪急をバカにしたり、田舎呼ばわりするのは絶対禁句です。

鴨川直近で、マンション予定地、ご存じですか？

鴨川直近とは「鴨川に面している」ようなマンションということでしょうか？

中心部を除いて、郊外で桂が圧倒的な人気を誇るのか不思議だわ。
ちょっとした買い物でも皆さん梅田まで行かれるし。

はい、「鴨川に面して」いればより好いです。

愛犬と快適に散歩できるマンションを探しています。

愛犬と快適に散歩が優先なら、御池より北へ行くほど
そういうのに適した環境で良いと思います。
散歩されてる方、ジョギングや読書など、色々な光景を
見ますがとても心地よい光景です。

ただ鴨川沿いは更に高さ制限が厳しそうなので
価格は高そうですね。

　
　そうなんですね～高さ制限、厳しいですよね。

15m規制エリアは内装や設備仕様から考えると確実に高値掴みですね〜。
ライオンズ御所南ロイヤルグレイドもあの中途半端な立地と普通の設備で坪250万と信じられない価格設定でしたが、プレミスト御所西やブリリア御所西、ファインフラッツ平安神宮も坪270だとか？！

ライオンズは確かに場所からすると割高感ありました
イーグルコート高瀬川も高かった こちらは場所柄セカンドやリタイア組に大人気でしたが

ライオンズ御所南は中途半端な立地ですか？駅、御所ともに近く悪くはないと思いますけど。
少なくとも駅からの距離、学区、中心部への近さ含めて御所西のブリリア、プレミストよりは良いでしょう。

御所西エリアへ行くなら御所が見える部屋とかでなければそこまでの価値はないでしょうね。
いずれ絶対にこの辺りに似たような物件が出て来ると思います。

校区以外は似たり寄ったりかと。どれもスペックの割に高すぎ。五階建だとどうしても割高になるんでしょうね。

新町御池上がったとこにまたイーグルコート新町御池ってのが建設予定されてた。
御池新町が工事始まったと思ったらすぐ近くにまた看板たってたわ。
イーグルコートラヴァン御池・御池新町・烏丸御池・新町御池ってどんだけ新町御池エリア固めてくるんだっ！

セリングクライマックスだね

しかし厳しい高さ制限が出来た以上は2003年前後のように中心部が坪140万で出ることは二度とないでしょう。

私もそう思います。

＞８０７さんが書かれている通りかと。

中心部は最低でも坪２５０からという今がミニバブル気味だとしても、
１０年前は１５階建てられた土地が今は１０階しか建たない、
１０階建てられた土地が７階しか建たないわけですから、
土地を仕入れた値段から利益を出さなければいけない以上は、
今後もし値下がりしても坪２２０～２３０を切ることはありえないと思います。

けどそれは土地の値段が下がらないという前提ですよね？

もちろん今くらいの経済状態が続けば、そこまで大幅に低い価格で売られることはないでしょうが、景気がさらに悪くなり、買う人も減ってくれば当然ながら土地の値段がまず下がります。高い建物が建てられないのに高い値段でマンションを買う人がいないのだから当然そうなります。
なので220〜230を切ることがあり得ないとは言えないと思いますね。まぁしばらくそこまで下がることはなさそうですが。

安倍さんインフレ政策掲げてない？
インフレ推し進めて土地の値段だけ大幅に下がることあるの？
素人なので分かる人いたら教えて〜

土地も値上がりしそうですよね…。
No.807の解説にも納得しました。
中心部は高いですが値下がりしにくいですし賃貸よりは逆に買った方が得かもしれませんね。

10年前は安かったなあ
買っといて今売ったら丸々只で住めたなあ

家賃丸々タダどころか、分譲価格より数千万上乗せして売りに出してる築10年前後の物件もありますね

京都で気になるマンションの話が出てこないですね

田の字で言えば物件自体があまり出なさそうですしね。

気になるのは六角のプレミストがいくらくらいで出してくるのか、くらいでしょうか。

確かに中古の値付けが凄い　売れてるかどうか知らないけど　うちにも同じ物件のチラシがづっとはいってるわ

強気の価格設定で売れ残ってずっと晒しものになっている物件を見ると、本当に売るつもりあるのか疑問に思いますねw
新築と中古が同じ値段なら誰でも新築買うでしょう・・
仮に相場だとしても、他人の手垢のついた家を新築分譲時の価格以上で買おうとは思わない人も多いんじゃないでしょうか

確かに価格設定を間違えた中古マンションも出てますが、実際に高倉小学校区の築8年の中古が坪250万超で売れたりしてますし、御所南・高倉エリアなら坪200〜250万辺りで取引は成立してます。中古なのに新築と同じような値段だったとしても売れることはよくありますよ。このエリアだけだと思いますが。

築8年のその中古は何てマンションですか？

異様に高い中古物件はサクラというか
新築マンションの価格を安く見せかけるためのダミーでっせ

売られてるマンションの話じゃなくて成立した取引価格の話をしてるんですが？

フロアまではわかんないですけど、2003年に坪単価154万で売られてた部屋がちょうど100万上乗せされて254万円で売却されたみたいですね。単純に計算すると2600万くらい利益出てます。

相場は相場なのかもしれないですが、この時期のマンションってほんと気をつけた方が良いと思いますね。異常な安さで売られてたのでどこで手を抜いてるかわかったもんじゃないです。2005年に姉歯事件もありましたけど…。

取引もダミーかもよ

でも当時買っておけばよかったなあ　　泣

でも新築時より高値つけてると聞くと急に買う気無くす客が多いって聞いた。
まあ心情的にはそうだわな、売主に数千万も丸儲けさせるなんてシャクだ（笑）

なんか京都のマンションって売主・施工はいろいろでも、販売委託をシアーズが受けてるマンション多過ぎません？？

大手のデベも最近ちょこちょこ販売してるのに、結局シアーズに委託してるところは価格も全てシアーズ任せになってるようです。
おそらく思ってるよりも高い価格設定をしてくれるのでしょう。

つまり今の高い価格相場はシアーズが作ってるとも言えるんじゃないでしょうか。

実際比較してても別の会社が販売してる物件って微妙に割安に感じたりします。

取引がダミーなんてこともあるとすれば…と疑ってしまうのもわかる気はします。

神社跡地ってどこのことですかね？

千本押小路上ルの出世稲荷ですか？