続・いま京都で気になるマンションは？？

タンクレストイレよりタンク付きの方が停電の際はいいかも。

風呂にためた水をタンクに移して用を足せるからね。

今時タンクつきなんて賃貸みたいで嫌だな…
セントラルヒーティングは雪国には普通にありましたよ。
防犯は向上の余地ありですね。警備業界や介護業界とタイアップしたらビジネスチャンスになるかもしれません。

ハードは五年前には出尽くした感じですね
今後はソフトで差別化図るのでは？
老夫婦向けに医療施設と提携するマンション、共働き夫婦向けに一階に託児所誘致、ディンクスや独身向けにホテルライクなサービス充実など。

へ〜雪国にはあるんですか！
京都も寒いから欲しいです

設備の話は、別のスレでお願いしたいな。
高島屋南側のマンション建設の情報提供お願いします。

ディスポーザーなどは修繕にお金がかかり過ぎるので最近ついてない物件が多いですね。
タンクレスも長年使ってると修繕するときが大変と聞きました。
なのでジオのタンク隠しで十分かなと思いますけど。

京都はそれでなくても規模が小さく維持費のかかるマンションが多いので、将来的なことを考えるとなんでもついてりゃいいってことはないと思います。

完全に手ぶらで入れるキーとかは便利だなと思いますね。まだあまり導入してるマンションないですけど。

ディスポーザーはメンテ費用が凄いらしいですね、、

ディスポーザーは将来の修繕が高くなるんですよ。管理費じゃない。

50戸以下の小規模マンションでは専用浄化槽設備が不経済となるので、
ディスポーザを付けたいなら、個別にシンク下に粉砕分離装置を
取り付ける事になる。
この場合、メンテ費用は個人払いなので管理費は関係なくなる。

例　　キッチンカラット(イズミクリーン)
http://www.kitchencarat.jp/

この機械の場合、ビニール袋を間違って落として使ったら
修理費が５から６万円いるみたい。
http://www.kitchencarat.jp/qa/index.html

京都に着けたマンションが有るみたい。
グランエスパス鴨川丸太町PRIOR
http://marutamachi.com/equipment/index.php

どうしてもディスポーザが欲しければ後付けの出来そうですね。

高島屋裏　4月着工なのですか　それは楽しみです

あと、新しい京都のマンションは天井高が低いですね

＞１１７５さん
＞知人のマンションは50戸以下でも普通に最初からディスポーザーついてますけどね

おそらく５０戸以下でも、ほとんどの戸が住人の場合ならディスポーザの設置も可能でしょうね。
または、１１７３の様な個別分離乾燥型ディスポーザを設置しているのでしょうね。

というのは、
　水質条例の為に、下水道へ直接のディスポーザからの廃棄物が流せなくなったので、
廃棄物を分解する為の専用浄化槽かまたは個別の分離装置の設置義務が出来ました。

　専用浄化槽の維持管理にそれなりのお金がかかる事と、浄化槽を正常に動かす為には
浄化槽内の細菌を養っておく為に食品廃棄物がある程度継続的に供給されている事が必要です。
　そのため、細菌の為に十分に廃棄物を継続的に出し続けられる様に、ある程度の数の住人を
確保しなければいけません。
　しかし、京都の中心部のように、セカンドでも買う人も多い地区では、５０戸以下では
ディスポーザを使って捨てられる廃棄物の量が浄化槽維持の為には少ないため、十分には
発酵出来ていない状態で下水道に流す可能性もあります。

まさかここまで高くなるとは思わなかったものなあ

最近　イーグルコート六角雅心庵のチラシがよく入ってるけど　56ヘーベで5000万だって

誰が買うの、、

新築時からかなり高額で話題になった物件ですね

３・４ヶ月前にプレミアム階の７５ｍ２が８８００万で
出ていたけど売れたのかな？

どうだろうね。
市場から消えても、売却諦めて賃貸に出すパターンもあるからなあ。

中古も見てるけど、良さげな物件はたいがい売れてしまったな
何ヶ月も売れ残ってるのはやはりそれなり

高島屋裏は田丸産業だからリソシエかな、しかし中小であの場所であの規模行くのは勝負に出たね。

詳細出てますか？

11階だてが、五棟ですね。

それって2、300戸はあるってことですかね？
すごいのができますね…。

ブランズ買うならこちらの情報待ってみた方が良さそうですね。

凄い規模ですね。値段が気になりますが、11階建てだと天井低そうですね

高島屋裏が見えてくるまでは動けないですね　

学区は洛央ですか？

学区は洛央のはずです。
学区的には普通ですが、その規模であればかなり人気は出そうですね。
四条烏丸のクロスマークも大規模でしたが、今思えば良い物件でした。ちょくちょく中古出てますがすぐ売れますね。維持費はかなり安いですし、賃貸の相場も良いです。

確かにクロスマークは買っておけばよかったと思いますね

やはり大規模な物件は何かとプラスなことが多い気がしますね。
髙島屋の裏なら良い悪い両面あるでしょうけど、場所と規模で間違いなく目立ちますし、インパクトはありますよね。

小規模はやめとけってこったな　管理会社の餌食になりやすいしね

洛央小なら下京中では？
お子さんのおられる方はよく調べた方が良いですよ！

大規模すぎると団地か公団みたい…。
色んな人がいすぎて価値観があわずに管理組合の運営が難しいと聞きます。

下京中学はエリアが広いですからね。
洛央自体は悪くないのに…ね。
まぁ中学からは私立で良いような気はするけど。

クロスマークが良かったなと思うだけにここは気になります。

下京中は・・・

子育て世代には向かないでしょうねえ
ここで5000出すなら　国際会館前の一戸建て買うかなあ

岩倉で一戸建て5000万だとよほどの狭さじゃない限り地下鉄徒歩10分以内は難しいんじゃないですかね。

高島屋裏の土地にマンションが建ったとして、
部屋的にどの方角が良いかというと迷うな。

東は河原町通で，京都でも最も渋滞のひどい交差点の一つに面しており、
　その眺望も対面のビルで遠くは望めなさそう。
北は高島屋の裏面見るだけ。
南は一部お寺の所だけ視界が抜けそうだけども、ライオンズマンションの壁で終わり。
西は、教育センターのビルより高い所の部屋だけ眺望が抜けそうかな。

高度制限がなく、１０階部分ぐらいまではショッピング街とオフィスが占め
それ以上の階がマンション部分だったら、最高に欲しい物件になったな。
ただ、そんな仮定なら，上層階はホテルにでもなっていたろうな。

眺望に関しては四条烏丸の物件はみな同じで期待できませんね。ただこの物件はほぼ河原町駅直結なのですぐ売れるでしょう

眺望まで求めるのは無理でしょ　利便性が全て

そうでしょうね。
眺望は烏丸や河原町を買う時点で
望んではいけないですよね。
ファミリーは避けるだろうから
利便性重視のシングルやDINKSに人気しそうですね。
駅近いし。

ここで子育てしたいひとはいないでしょ
シングル　DINKSに加えて　ホテル代わり　書斎　SOHO

棟によっては事務所使用可にならんかな　

ブランド重視で小規模でも良ければ、三井不動産が2件建設中。
堺町御池上がる、738平米,38戸、10階建
烏丸押小路上がる、アバンエスパス(成基学園系)のモデルルーム跡地
456平米、23戸、7階建

3年前位に分譲した高さ規制後のバークホームズ烏丸御池(上記堺町の斜め前)が
70平米で50百万円前後でした。

リソシエやイーグルコートでは不安な人やジオやローレルコートは中途半端と
感じている方は検討対象に入れては如何でしょうか。
建設会社はどちらも熊谷組だったと思います。

真ん中の立体駐車場も買収できてるんでしょうね。

残ると寒いですけど

またまたイーグルコートが御池新町上るに建設されるようです。
今回は和風マンションみたいです。
価格もかなり安いみたいです。
御所南学区、烏丸御池徒歩5分。

パデシオンとエスリードとイーグルコートとリソシエは庶民的なイメージあるな

コインパーキングのままかマンション作るしか選択肢はないから
これからなんぼでも出てきまっせ

杉本彩さんが購入した物件が気になりますな。ヒント希望！

烏丸から西は価格崩壊が始まっていますね・・・

中古まで手を広げて探していますが、オ○チーノというサイトの想定賃料と収益率が非常に参考になりますね。
予算や立地だけでなく、資産価値やお買い得かどうかまでは素人には分かりづらく感じていました。
中古の値付けは新築と違って売主の希望価格なので、ぼったくられないように気をつけたいです。

バブル崩壊中

丸太町ー烏丸ー御池ー堀川エリアが徐々に値崩れしてきていますね
まだ御所西や御所東の方が高値で売買されているのでは？
京都らしい場所というわけではないので、御所南小プレミアが無くなると危険な地帯ですね

御所西は同志社バブルですな

とにかく最近は、烏丸通より西が高過ぎますね

ライオンズ御所南ロイヤルグレイドは確実に高値掴みだな

あれがあの値段であっと言う間に完売したから御所周辺が大変なことになった訳だが、さすがに眺望などウリがないと今後は辛いな

ライオンズは眺望よく無い、交通至便というわけでもない、、でよくあの値段で売れたなあ
最近のプレミストやブリリアも信じられない値段です

素人が何を言っても意味ないよ。
価格は崩壊してないよ。
何を根拠に言ってるの？
なんだかんだ言っても売れてるよ。
烏丸御池に完成在庫ありますか？
ロジュマンも販売前にほぼ目処ついてます！！
全国・海外からお金持ちがいっぱいくるからご心配なく！
あと数年は価格上がり続けますよ。
5年後ぐらいに購入して下さい。

けど大規模な物件は今後はなかなか出ないでしょうね。

31m規制×広い土地を揃えるのはかなり難しいと思います。

それはよかったですね

ロジュマンは1221さんの言う御所南の西エリアではないですからね。

ロジュマンは四条烏丸からの距離やバス利用を考えればやや中途半端ですけど、この丸太町ー烏丸ー御池ー堀川エリアに比べれば全然マシですからね。

出ない出ないといいながら、時代の流れで古い町家やお店が潰れて駐車場になってマンションになるんですよね
2008年頃のピークと言われた時にもう建たないと言われてこれだけ建ってるんだから、これからもたくさん建ちますよ

中華系富裕層の流入は防ぎたいですけどね
京都のマンション購入ツアーなるものがあるらしいです
やめてくれ。。

建ってはいるけど小粒ばかりでしょ？

いま建設中のリソシエが94戸で、2008年規制強化後の中京区全体での最大戸数らしいですから、それ以下のものしか建ってないということ。
維持費の高い中途半端なマンションばかりが増えていってるということですよね。

そうですね
京都の規模に慣れ過ぎて60〜70あれば大規模と思う様になってきていました…

タワーは京都駅より北側では絶対にあり得ないでしょうね。京都市の端の六地蔵に一つ建ったくらいでしょうか。

まぁ60〜70あればそんなに維持費が高くなるわけでもないですが、基本的に京都のマンションは共用施設が皆無なので、そういう意味ではマンションに住むメリットがあまりないですね。
共用施設も特にないのに維持費ばかり高いマンションだけは避けたいです。

ロジュマンは価格がまだ発表になりませんね。しかし聞くところによると、オール電化で床暖房もないらしいじゃないですか。そんな物件がほぼ目処ついたとは思えないんですが.... ロジュマンよりプレミスト六角堂でしょ普通。

グラン・シティオ三条麩屋町黎明舎　のオープンハウスやってましたけど築11年で　管理費19160円　積み立て費33320円
自治会費1000円だって

19戸の小規模マンションって怖いですね

大規模以外買うべからず

大規模は団地化するからなあ
外廊下の玄関前に子供の自転車置きだす人が必ず出てきて、一気に賃貸っぽくなる

それはファミリーがいる限りどこでも同じ。

中古はかなりの数を内覧しましたが、マンションによって全く違いますよ。
ファミリータイプでも住民の意識が高ければ高級感を保っているマンション多いです。
大規模だと自分達の資産価値を守ろうという意識が希薄になりがちなのは確かだと思います。

分譲マンション見に行って廊下に自転車は確かに萎えるなぁ…
マンションによっては規約で置けなくしているくらいですよね

結局、管理組合がしっかり決められるかどうかとそこの住民のモラル次第でしょう。

そりゃ500戸、600戸のマンションだと運営はなかなか難しいでしょうけど基本的には規模は影響しないと思います。

もし仮に20戸、30戸の中古マンションで自転車が廊下に出てなかったとしても、逆にご老人、セカンド使いが多いマンションを疑うべきでしょう。
そうなると自転車の問題はなくても、ただでさえ少ない戸数をもっと少ない人数で管理組合運営をしなければなりません。

さらに言えば最近の街中の戸数の少ないマンションは部屋の広さや戸数の確保に全てを注いでいるため、バルコニーや共用スペースは非常に狭いことが多いです。
そうなると駐輪場は優先順位が低いのでカットされるところが多く、1戸に1台程度となるところがほとんどですよね。

つまりはそういう小規模マンションこそ各戸の前に自転車が置かれるリスクが高くなるということですよね。
将来的には管理組合で、各戸の前の子供自転車はどうしようもないので容認しましょう、とならざるを得ない気がします。

プレミスト京都御所南についてはご存じですか？

夷川富小路の北東角で御所南小から1〜2分の所です。

規模はどの程度なんでしょうか？

交通の便としてはあまり便利な場所ではないですね。
丸太町7分ってとこですかね。

御所南小がまだまだパンク状態であることを考えれば小規模だと結構微妙な物件だと思いますね。

夷川あたりは嫌いじゃないですけど。

1238さんの書いてる物件のように、小規模はほんとに先々が不安ですね。

修繕積立の計画は大抵5年毎に積立を増額する計画になってるので中古買うときも気をつけないとダメですね。
築10年ギリギリくらいの物件を築浅で維持費はそんなに高くないと思って買ったら、翌年から修繕積立が倍になった、とか現実にありそうですね。

内廊下は高級感が漂いますが、入口側に窓がなくて解放感が....

声が大きな奥さんの場合は丸聞こえになるな　外廊下は

確かに京都は1フロア4戸とかの狭いマンションが多いので、正方形に近い土地だと全戸角部屋で中心に内廊下を持ってくることが可能になりやすいですね。

けどそれで5階建てしか建たないと結局18戸とかのマンションが出来上がりますね。

しかも内廊下は外廊下よりやや維持費も高くつくので結局小規模維持費超割高マンションになってしまう…。

20戸位だと3〜4年に1度は理事会役員が回って来ますね
セカンドが多いともっとか…

大規模だと理事会の議題や決定事項すら把握していない住民が多く無責任 無関心になりがちです
理事会が面倒臭いというような住民ばかり集まる団地マンションは尚更危険

プレミスト御所南はかなり高額になるようです
規模は確か20戸ほどだったかと
交通の便もいまひとつですし、パンクしている御所南小学校目当てで買うのは馬鹿らしいですね

京都の中心部の感覚では100前後あれば大規模でしょうね。
40以下は小規模、40〜80くらいが中規模って感じでしょうか。

完全に他のエリアとはズレてますよね…

京都だけでマンション探してると20戸前後のマンションに見慣れて普通のように思ってますけど、かなり小規模ですよ。他では高級マンションの戸数として普通あり得ない戸数だと思います。いつか破綻する気がします。

10年前に買って積立金上がる前に高値で売った人が最強ですねえ

確かにそれ最強！